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本报记者 刘振盛 上海报道
当开发商陷入债务旋涡，身陷其中的金融机构总会和他们上演一场情节曲折的博弈大戏。5月9日，21世纪经济报道记者多方证实，江苏金达置业集团旗下的扬州西湖公馆项目，今年春节以来基本处在停工状态。
祸起江苏金达置业资金断裂且陷入债务纠纷，最终不仅导致300多名业主无法按期交付，还将众多民间借贷、小贷公司、银行卷入其中。更不幸的是，就在危机暴发前夜，首创方舟投资管理（北京）公司（下称首创方舟）还曾募集3.3亿元有限合伙产品，通过杭州银行给这家开发商发放贷款。
5月9日晚，金达置业维稳小组负责人在回复记者的短信中指责称，首创方舟部分贷款未按时到位，是导致债务危机爆发重要原因。知情人士透露，债务危机爆发后，首创方舟就与江苏金达置业围绕项目的销售定价权等，展开一系列博弈且双方最终不欢而散。
危机前夜入局
张发（化名）是扬州西湖公馆楼盘的业主。2012年10月，他满心欢喜买下一套住宅，当时开发商承诺2013年7、8月集中交付。“当时整个楼盘进度很不错，有的已经接近封顶。”。
然而到了本该交房的时间，开发商却开始变卦推脱。2013年10月，张发看到整个楼盘的施工进度变得缓慢，春节过后基本属停工状态。这个楼盘A区是公寓，B区是840多套住宅。张发告诉21世纪经济报道记者，目前共有300余套房子在网上备案，楼盘的销售许可证已被吊销。
就在此时，首创方舟却忙着给该项目发行理财产品，筹集资金。2013年7月，首创方舟发行团氿金达西湖基金，总规模为3.3亿元，原本预计当月完成第一期1.5亿元募集、次月完成第二期1.8亿元的募集。期限为12+12个月，即融资满12个月后，借款人可申请提前还款。
产品的融资方是扬州市金达西湖置业公司（下称金达西湖置业），资金用于补充营运资金、项目建设。金达西湖置业注册资本1.5亿元，股东是江苏金达置业集团。后者注册资本5915.08万元，具有国家二级开发资质，在扬州当地曾开发银桥小区、加州花园等4个项目。
首创方舟也期望这款产品能给投资者支付丰厚的年化收益率。根据认购金额不同，分为10.5%、11.5%和12.5%三档。预计还款来源有三处，一是西湖公馆A地块可销售面积为34376.68平方米，销售收入约3.09亿元；二是西湖公馆B地块可销售面积为 52257.28平方米，销售收入约4.02亿元；三是滨江锦园未售房源面积为20936.79平方米，销售收入约1.47亿元。三项合计预计8.58亿元。
资料显示，首创方舟是由首创集团发起的投融资平台，它的董事长也是首创集团的董事长刘晓光。推介材料显示，这款基金产品的募集对象分别是首创集团、世纪方舟，以及浙江、江苏、上海等地的民间资本。
产品募集完成后，再通过杭州银行发放委托贷款。21世纪经济报道记者看到，这款产品的二期实际在2013年10月-11月才募集。
“我们接触过这款产品，并且尝试着向客户推荐购买，但很快就叫停。主要是对融资方的实力心存芥蒂，金达置业并非当地排名靠前的开发商，实力一般。”扬州当地一位金融业人士透露。
民间借贷地雷引爆
春节过后，张发与其他业主组织多次维权，要求开发商按期交房，但均无结果且没能见到金达置业的负责人。这时他才发现，还有不少被拖欠工资的员工、民间集资债权人也在四处寻访开发商。上述金融业人士透露，金达置业危机的原因在于资金链紧崩，随着众多高成本的民间借贷到期，最终导致债务危机。
21世纪经济报道记者调查，除首创方舟的3亿元贷款外，金达置业涉及的其他银行贷款、小额贷款公司、民间借贷、员工集资等，规模约1-2亿元的逾期债务。“民间借贷的资金成本是月息2分-3分。”上述金融业人士透露说。
至于具体债务的构成，譬如江苏金达置业集团在2013年1月从扬州农商行新区支行贷款1300万元，期限两年，到期日为2015年1月。虽然该笔贷款尚未到期，但江苏金达置业并没有按照银行要求的部分提前还款，相应的房产、土地抵押物正在被扬州农商行申请拍卖。
在与小额贷款公司的贷款纠纷方面，江苏金达置业集团对他人的贷款进行担保主要涉及两家：扬州市广陵区华建农村小贷公司、扬州市广陵区泰和农小贷公司。前者涉及650万贷款逾期，月利率1.42%；后者涉及约1600万元贷款逾期，月利率1.5%。
“金达置业集团其他的债权人都是以集团其他资产做抵押，而首创方舟手中的抵押物是唯一抵押人，并且做了强制性公证。”知情人士说。
21世纪经济报道记者了解到，在债务危机爆发前，首创方舟已经向对方发放3.05亿元的贷款。“金达置业本应在半年后第一次支付利息，但都无法拿出资金。”知情人士说，于是紧急叫停剩下2500万元贷款的发放。
该人士透露，事实上，之前首创方舟了解过这家房企涉及部分民间借贷、员工集资，但由于对方隐瞒了很多贷款的真实情况，而这些隐形债务的抵押资产也没有做登记，所以很难掌握其全部的民间借贷情况。
不过，江苏金达置业维稳小组负责人却向本报记者指责，是首创方舟的2500万元贷款没有全部到位正是停工的主因，并且也导致其他债务无法偿还。
记者了解到，为保证项目的顺利推进，首创方舟已经支付的约3亿元贷款，其实并没有用于项目的建设，反而其中几千万元已经用于偿还金达置业的民间借贷。另外还有2亿元用于偿还信达资产的到期贷款。
“出于保证投资者的资金安全，首创方舟暂时就不可能再支付剩下的2500万元贷款。”上述知情人士表示。
控制权的博弈
“后来金达置业曾与首创方舟进行过谈判，开发商希望首创能将整个项目接盘，最终双方因分歧太大没谈拢。”上述人士透露。对于记者提出的其他问题，上述维稳小组负责人不再回复。
知情人士解释，双方博弈焦点在于对项目控制权的争夺。事实上，在首创方舟发现金达集团的债务黑洞时，就提出包括三项应急处理措施的救急方案。首先降价处理楼盘，以保证有限合伙基金投资者本金、收益安全；其次一旦情况好转，剩余的2500万元贷款可继续支付；再者首创方舟要掌握项目的销售定价权，掌握整个工程进度。
该方案的核心是先拿出部分房产降价销售以满足投资人的利息支付，最终保证金达置业的流动性。
上述知情人士认为，金达置业的实际控制人蒋武出于自己利益的考虑，对这些建议充耳不闻，表示必须等楼盘全部建好后才降价销售，这样一来根本无法保证基金投资者的利息支付。
因此蒋武提出的要求是，对方可以掌控项目的股权、债权，但销售定价权却要留在自己手中。首创方舟显然无法同意该方案。“因为按照合同规定，一旦融资方违约，基金管理人就可以直接降价50%销售，以回笼资金清偿理财产品的本金、利息。”该人士说。
21世纪经济报道记者获悉，现在首创方舟正在走司法程序，对抵押物进行资产保全，下一步可能对抵押物进行拍卖或其他处置方式。“首创方舟的投资者仍有两项保证，首先是抵押物资产价值足够大；其次首创方舟一旦全盘接手整个项目，完成配套工程后，可以马上继续销售。”该人士说。
这款产品原先设计的风控措施包括，首先是西湖公馆A地块、B地块和滨江锦园三处的土地和在建工程抵押；其次金达西湖置业100%股权质押、金达西湖置业股东江苏金达置业集团提供无限责任保证担保、金达西湖置业实际控制人蒋武夫妻提供担保。
按照首创方舟之前的如意算盘，8.58亿元收入扣除14%相关税收和费用后，将有7.38亿元资金用于保障3.3亿元融资的本息，偿债保证比为2.24。不过，“以现在房地产市场的低迷，能否顺利销售也成疑问。”上述金融业人士表示。（编辑 王芳艳）
作者：刘振盛
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