张敬伟：楼市玄机 杠杆失效与利益失衡

　　夏天即将来临，楼市却传来阵阵凉意。舆论场也弥漫着“拐点论”、“下跌说”甚至“崩盘论”。中国楼市数年持续高温，历经多轮宏观调控。笔者认为，看中国楼市，不能光看市场杠杆，也不适用“热极必冷”的辩证逻辑，而是结合了楼市背后的多元利益博弈。

　　参透这一玄机的，除了像任志强这样的地产大佬，也有旁观者清的外国智库。例如美国智库-彼得森研究所近日发布研报，纵使房价下跌50%，中国商业银行仍可以进行相对常态化运营。

　　这家智库以金融安全来论述中国楼市和银行信贷的关系，却参透了银行、政府与地产商相互依存的利益关系。众所周知，楼市高价，主要是地价畸高推升所致，看看多年来雀跃市场的“地王”们，以及每年的“土地财政”数据，即可一窥中国楼市的秘密所在。

　　开发商奉献了土地财政，供养了商业银行，逻辑上似乎如此。但真正的埋单者是投资者，最安全最悲催的是被楼市套牢的“房奴”们。因而，中国楼市的沉浮看似政府、银行和开发商在前台激情演绎，实质上却是政府、银行和购房者的“三国演义”。

　　地方政府卖地，获得土地财政；公众被拆迁失地，不仅补偿挂一漏万，而且购房还要补差价；购房人买房，不仅要交给开发商预付款，还要贷款月供银行……因而，开发商购地款、卖房款来源有二：一是来自银行，一是来自购房者——而银行信贷，归根结底来自公众储蓄。银行利润源自存贷利差，开发商也是用两只“白手套”分别从银行借款和购房者收钱。所以，购房者和广大储户构成了中国楼市的终极俸养者，政府、银行与开发商皆是稳赚不赔的利润“栖居者”。当然，有的开发商胃口太大，也从地下金融管道融资，资金链断跑路，留下断壁残垣，但这种风险在中国楼市尚属零星现象，且不说由政府和银行托底，即使政府与银行不管不问，政府已经拿到高企的卖地钱，银行对这点损失亦可承受，最起码还有烂尾楼作为抵押物进行二次易主再赚一笔。最终苦了的还是购房者，尤其是那些被套牢的房奴。

　　中国楼市纵然崩盘也伤及不到银行，更不会引发美欧日市场那样的金融危机——根本原因在于中国的购房者以及老百姓，消化和承担了本不应由自己承担的市场代价，用自己源源不断的储蓄和毫不含糊的还贷诚信，给中国商业银行固本稳基，消解了由楼市传导过来的风险要素。

　　这就是中国楼市的玄机所在，市场杠杆是失效的，利益博弈是失衡的。这也决定了当前中国楼市的“寒冷”并不真实，至多是寒蝉效应。但中国楼市必须要回到常态化的健康轨道上来，从政府到银行再到开发商，必须按照市场规律办事，承担市场风险，而不是将风险转移到公众身上。

　　（作者为察哈尔学会研究员）