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时代地产:高负债现金流紧绷 或大降价还融资款

来源:理财周报

  作为2013年最后一只登陆港股的房企,时代地产从彼时至今始终未曾停止楼盘促销。

  不久前的5.1假期,时代地产又率先拉开广州地区的促销大幕,全线产品均有不同程度优惠,并打出0首付计划、1万抵5万认筹优惠等活动吸引购买者的眼球。

  “地产开发商回笼资金主要靠卖房,销售不佳,减慢周转速度,债务就会出现恶化。现在的促销,是开发商在努力维持原来的周转速度。”一位地产公司内部研究员对理财周报记者表示。

  如多数房地产企业惯用的财务设计,时代地产同样拥有偏高的负债率。而随着银行对房地产信贷收紧,其融资不得不向信托等高成本渠道转移。

  在逐渐降低的市场预期下,如目前高周转的方式因房屋销售不佳无法维系,近一年内新发的信托项目或将有风险显现。

  促销难增销量

  5.1假期前后,一条来自时代地产销售人员的群发短信引起理财周报记者的注意,短信中称:“目前时代地产全线产品均有优惠,首期款18个月免息付清、全款购房36个月付清,有员工内部推荐98折,个别项目有更多折扣。”

  时代地产官网显示,其楼盘项目主要布局在广东广州、清远、佛山、珠海、中山等5市和湖南长沙,广东地区目前共有10个楼盘在售。

  随后理财周报(微信公众号:money-week)记者致电销售人员咨询得知,最近时代地产主推时代倾城,优惠活动比较多。广州和清远时代倾城3期有“0”首付计划,交付5万元定金即可签约,首付最长可分18个月付清。广州的同时还有一项1万抵5万认筹优惠,即房款总价优惠4万元。4房精装单位最低价格不到14000元/平方米,3房价格低至14700元/平方米另外如果一次性付清房款可打9.7折。

  根据销售人员的说法,广州时代倾城在4月27日当天共推出350套左右的单位,去化率达9成。

  而实际上该楼盘的销售数据远没有其描述的光鲜。据网易房产统计,截至5月8日,时代倾城(广州)累计已售588套,累计未售1060套,实际去化率为35.6%。

  据了解,这已是时代地产2014年来的第二次大型促销。今年3月,时代地产曾推出广州区域内所有在售楼盘全线8.8折优惠活动,同时对于老客户介绍购房,实行总购房款的3‰进行奖励。

  该促销期推的主要楼盘时代花生2期销售情况也并不尽如人意。同样截至到5月8日,累计已售327套,累计未售545套,去化率37.5%。

  “现在购房需求呈下降趋势,供大于求的现象在行业内已非常明显,而且未来预期并不乐观,这是现在开发商促销的一个原因。”一位华东地区地产公司高层对理财周报记者坦言。“而且银行现在收紧房地产信贷,融资的门槛上去了,能够拿来周转的资金变少,开发商也必须多卖房让资金回笼,否则可能出现到期负债无法偿的现象。”

  2013年年报显示,截至2013年12月31日,公司应还银行及其他渠道借款金额合计74.02亿元,其中约19.77亿元须于一年内偿还。

  从现金状况来看,报告期内集团的现金及银行结余总额为36.67亿元,比2012年增长100%。

  但时代地产的现金流主要来自融资。2013年公司经营活动产生的现金流量净额为-14.56亿元,融资贡献的现金流净额达31.84亿元。2013年新增银行及其他借款56.35亿元。

  “高负债率是现在大多数房地产企业一种财务上的设计,增加资金周转,能扩张规模,也能让效益最大化。这在市场的需求充足,楼市景气的情况下没什么问题。一旦楼市不景气,很容易出现资金链断裂。”前述研究员对记者分析表示。

  或大幅降价还融资款

  据理财周报(微信公众号:money-week)记者统计,截至目前,时代地产的融资中以集合类信托产品形式募集的资金共计16.8亿元,全部发行于去年8月以后。一位信托行业分析师对理财周报记者称:“这与银行房地产信贷收紧有一定关系。房地产企业部分融资需求转向信托等渠道。”

  时代地产的信托融资名单中包括3家信托公司的4个项目。

  其中中融信托的项目有2个,融资方均为时代地产旗下子公司,项目分别是“时代佳誉股权投资信托”,募资金额9亿元;以及“时代地产东和贷款信托”,募资金额3.5亿元。2个项目最终用在开发珠海和清远地区的“时代倾城”楼盘。

  “现在的促销算是降价的初级阶段,如同一个信号。开发商通过比较小范围的促销试探市场的真实需求。”上述研究员表示,“再者,房企在2013年整体销售业务和收益都还不错,现在资金尚无太大的压力。但如果还继续拿地扩张的话,手里资金用光,现有模式的风险就会逐渐暴露出来。”

  去年底香港上市前,时代地产曾是典型的高负债房企。

  公司过往公告显示,2013年6月底,时代地产的净负债比率一度高达163.6%,比2012年底的116.2%增长不少。为了降低大量拿地带来的高负债率,时代地产在上市前曾对部分楼盘降价促销,以求一定程度上降低负债率,给投资者信心。在完成上市融资后,净负债率截至2013年底下降到93.2%。

  虽然已有较大幅度下降,业内人士仍认为,按照其超过百亿的销售额来看,这个比率偏高。

  在2013年业绩发布会上,时代地产董事会主席兼行政总裁岑钊雄对外表示,2014年将公司销售预期目标调高至150亿元人民币。对于如何完成这个业绩,岑钊雄称,将主要通过现有项目的销售来完成。经过2013年的加速土地储备,时代地产已经拥有21个项目,完成任务没有问题。

  上述研究员分析认为,但按照前述的销售情况来看,广州地区的项目普遍去化率仅在35%左右。且在现在需求不充足的大环境下,想完成超过2013年的销售额或比较困难。

  而前述高管则预计,按照过往房地产市场周期推算,今年9-10月类似时代地产这样负债较高的公司手里的资金将打光,这时为还上融资款可能会大幅降低房价回款。

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(责任编辑:UF030)

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