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近年来，美国、澳大利亚等海外市场发展较为成熟的房地产投资基金（REITs），已成为亚洲资本市场重要的创新金融工具，发展势头强劲，日本、新加坡、韩国、台湾、香港等亚洲国家和地区先后推出了交易所场内标准化REITs产品。与国内信托公司大量发行的投资于开发阶段物业的房地产信托存在本质区别，交易所场内REITs产品主要着眼成熟物业资产的投资和管理，严格限制投资房地产开发项目，避免成为房地产开发融资工具。
现阶段，在我国证券市场推出交易所场内REITs产品具有重要意义。一是丰富证券市场投资品种。REITs的收益来源于成熟物业租金收入与物业资产增值，兼具固定收益产品与权益类产品的投资特性，为证券市场投资者提供了具有新型风险收益结构的投资品种。二是通过参与产品设计与运作管理，促进证券经营机构及相关中介机构提高自身核心竞争力，形成新的盈利模式。三是以稳定分红为基石、以租金预期为核心的定价机制有助于推动房地产理性价格的形成，成为收入物业定价的重要市场标杆，促使投资者关注房地产投资的租金回报。
作为首个交易所场内房地产投资基金，“中信启航”在产品结构上采用了一些创新模式。一是通过证券公司专项资产管理计划、私募基金、特殊目的公司等多层特殊目的载体和交易结构设计，最大程度保证物业租金和资产增值转化为投资者收益。二是通过内部优先/次级产品分层安排，匹配不同类型投资者差异化的投资需求，优先级投资者主要获取相对稳定的租金收益，次级投资者主要获取物业增值的收益。优先级与次级投资者均限定为合格机构投资者。三是通过资产证券化专项资产管理计划载体，按照资产证券化相关业务规则在深交所综合协议平台挂牌转让。
深交所自2003年即开始着手房地产投资基金研究，2006年以来与相关市场主体共同合作设计产品、储备项目，并积极参加中国证监会有关房地产投资基金产品的制度设计与项目论证工作，为REITs产品推出做好了充分准备。鉴于“中信启航”在交易结构、收益分配方式等方面的创新性，深交所在为产品提供转让服务的同时，通过为优先/次级产品设置差异化交易门槛、多种渠道提示产品风险差异、加强投资者适当性持续管理等措施，更好地保护投资者权益。下一步，深交所将在总结产品运作经验、做好风险控制与投资者适当性管理的基础上，积极探索运用REITs为保障性住房建设服务，继续准备推出面向公众投资者的REITs产品。
发稿：高欣/曹敏慧 审校：于丽波
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