新华网北京5月21日电（记者张正富 马述昆 方栋 徐兴堂）上世纪90年代就开始预言中国房地产市场崩溃的资深“预言家”谢国忠近日再放“豪言”，他预测中国楼市将“又一次”崩盘，并用“恐怖片”一词来形容即将到来的崩盘过程。
像谢先生一样预言中国楼市崩溃的专家还有不少，他们“以史为鉴”，经常以日本、美国、香港等地遭遇的房地产崩溃为佐证。他们虽然每次说的头头是道，但细究起来，正是历史上的这三个楼市崩溃案例能从反面证明中国楼市不太可能崩盘。
中国房地产市场经历前几年的“疯狂”之后的确在遭遇困境。全国范围内，新建住房价格、房地产开发投资、施工面积的增幅均明显回落，房屋销售面积持续下滑。由此催生的对中国房地产市场前景的担忧是自然而然的。
然而，多位权威专家近日接受采访时表示，与众多发达国家的房地产市场所走过的路径相比，中国的房地产市场目前出现的风险是发展过程中的波折，更多的是一种具有区域特点的结构性风险，值得警惕，但并非世界末日。
细究日本、美国、香港地区房地产市场崩溃的过程和根源，更能从反面佐证这样的判断。
日本的房地产泡沫产生于上世纪80年代后期。由于同样伴随地价飙升、货币升值和经济增速放缓，常常被拿来对比当下的中国楼市。然而，中国并非日本，包括刚需、币值变化以及经济基本面在内的多个关键因素与30年前的日本都有根本差异。
首先，房地产泡沫出现时，日本的城镇化进程已接近尾声，房产需求持续疲软。与之相反，中国的城镇化还有很大的提升空间。截至去年底，中国城镇化率为53.7%，户籍城镇化率仅为35.7%，远低于发达国家平均水平。而中国的城镇化进程犹在稳步推进，每年新增城镇人口超过1000万人，这为中国楼市提供了稳定的住房需求。
1985年“广场协议”签订后，日元的持续快速升值也是日本房地产崩溃的导火索。而人民币从2005年汇改以来，虽然总体升值，但步伐稳健、可控。截至去年年底，人民币累计升值36%，升值幅度远低于日元，虽然也有国际热钱一度流入中国楼市，但由于人民币已经处在均衡水平，流入楼市的热钱已非常有限。
除此之外，中国一直保持着稳定的中高速经济增长，辅以低通胀和及时的调控政策，这都是经济泡沫中的日本所不具备的优势。
再者，以美国楼市崩溃为例，住房按揭贷款的急剧膨胀是导致泡沫破裂的重要原因。然而，政府对房地产风险的严密管控使得中国的住房按揭贷款处于可控水平。
美联储圣路易斯储备银行近期发布的一个报告显示，2006年美国房地产泡沫破裂前，住房按揭贷款高达美国当年国民生产总值的80%多，而在2012年的中国，这一比例还不到20%。中国的购房人要获得按揭，其首付比例通常要达到甚至超过50%。
美国当局对金融监管的放松以及对金融衍生品的放任，使得银行愿意并且能够“铤而走险”持续向低收入或者低信誉的购房者放贷。这不仅在很长一段时间掩盖了风险而且也吹大了泡沫。而这一美国特色在中国的房地产市场基本不存在。
美国宏观调控政策的失误对楼市崩溃也难辞其咎。美联储先是自2000年起连续几年采取低利率政策，大大推高房地产投资和投机需求。此后，又于2004年后的三年连续大幅提高利率，致使购房成本大涨，银行流动性骤紧，导致泡沫破裂。
中国官方虽然为应对全球金融危机出台大规模刺激计划，也间接导致了房价的暴涨，但是此后中国立即对宏观政策进行调控。更为重要的是，中国政府一直对房地产市场监管严密，并根据市场情况及时出台调控政策。
再以香港为例。炒房成风是香港房地产泡沫破裂的重要原因。北京师范大学珠海分校不动产研究所曾经做的一项研究显示，1991年，55%以上的现房购买是炒房行为，期房则高达70%。而内地的投资和投机性购房需求在强力调控下已经被挤压殆尽。
亚洲金融海啸来袭也是加速香港楼市崩盘的重要原因，而内地目前则有一个有效调控楼市的良好外部环境。美欧两大经济体各自经历过金融危机和债务危机后，汲取了教训，经济也在复苏，其他新兴经济体近期爆发大规模金融危机的可能性也很小。
虽说中国房地产市场的处境与上述三个案例都有根本不同，但也不能就此判定中国楼市将安然无恙，而且中国也应从案例中吸取教训。然而，回顾这三个典型案例，确实能让人看到中国楼市至少在未来相当长一段时间内不会重蹈它们的覆辙。
作者：张正富 马述昆 方栋 徐兴堂
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