王婧一、秦玥
北京一起楼盘维权事件引起业内强烈关注：港资开发商路劲地产，在去年11月销售旗下路劲世界城项目时，在购房合同外捆绑了一份新风系统改造合同，使得消费者在预售证批准的价格范围之外多付出了5万～40万元／套房屋。日前，该项目的业主开始大规模到
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据《中国经营报》记者了解，自去年北京严控预售证价格以来，开发商通过捆绑合同销售实现曲线涨价的现象较为普遍。即使是2013年10月“京七条”出台，精装修分拆合同一度被叫停后，捆绑新风系统、停车位等附加合同的情况并未根除。
“严格来说，这种行为是打政策擦边球，属于特殊时期严厉的行政手段带来的下有对策，但开发商、购房者以及监管机构出于自身利益均对其予以默认。”有业内人士表示。
然而时隔数月，市场预期骤然变化，使得购房者不再对这种涉嫌侵权的交易保持沉默。伴随着房地产市场下行，曾经捆绑合同销售所埋下的风险终于开始爆发，谁将为其买单？监管部门对其持何种态度，是否会引发更大范围内的业主维权行动？在这些疑问之下，路劲世界城的维权走向开始成为聚焦。
标杆住宅项目遇维权
5月16日上午，一群举着上书“路劲欺诈，强行捆绑”“天价新风，天理难容”等横幅、戴着口罩的人在北京市建委门口聚集，高喊口号。这些人是昌平区南邵镇路劲世界城二期的业主。一周之前，他们也在此聚集，就路劲捆绑新风系统变相涨价等问题向建委进行了投诉。
有业主向记者介绍，去年11月路劲世界城开盘时，开发商规定购房者必须先签一份新风空气过滤系统房屋改造合同，才能签购房合同。根据户型楼层不同，这笔额外费用在每户5万至40万元不等。
“销售人员跟我们说，该改造项目是经过住建委审批的，必须安装，我们才同意并交了改造费。但签完合同，销售人员马上就将合同收走，并没有交给我们，也没有正式发票。我们后来跟新风系统的厂家核实，这套东西的成本价才不到1万元。”有业主表示。
业主们认为，路劲地产在销售过程有明显的违规欺诈和虚假宣传行为，强制捆绑曲线涨价的做法根本不符合政府的规定。“既然房本不包括新风系统的钱，这部分业主应该有选择权，我们要求解除附加合同，退我们血汗钱。”
不过，路劲地产并不承认这是一份强制捆绑的合同。“现在是业主在毁约。”路劲世界城营销副总温立伟向记者表示，都是成年人，没人逼签合同，但既然签了就要有契约精神。
“我们本着负责的态度协调，现在还没有最后的处理方案，还在跟业主进行谈判。大原则是业主可以退房，也可以到法院起诉解决，但不接受通过闹事来敲诈，不接受只解除新风系统改造合同。”温立伟表示。
他特别强调，“想单独退新风系统的钱，就是敲诈。”
然而，记者采访的多位业内人士都认为，开发商要赚取利润，这个诉求是对的，但类似精装修、新风系统这类捆绑销售确实剥夺了消费者的选择权。那么，当购房者和开发商的诉求看起来都有合理之处，这之间的鸿沟是如何形成的呢？
2013年房地产市场再度暴涨，北京作为全国上涨冲动最强的城市，政府对房价的调控目标压力非常大。限价，作为一种极端的行政方式，被视为降房价的最有效思路。从2013年3月开始，限价令开始影响市场。
这之后，开发商作为商品房预售审批单位，受到建委严格的价格把控。最广为人知的是销售价格拟定不得高于前一期以及周边项目价格、高于4万元不批准等原则。为达成阶段目标，某一时期预售证甚至要提交到市长办公室，由分管副市长亲自过目才能最终放行。
在空前严厉的价格管控下，北京有大量房地产项目都因价格申报满足不了开发商对利润的预期，而被卡在预售环节无法开盘。一些“聪明”的开发商则开始打出精装修的旗号，与购房者签双合同，将房价不能提升的部分转化为精装的名目，从而逃避建委的限价。
“建委对这种情况睁一只眼闭一只眼，与开发商形成了某种默契。毕竟对他们来说最核心的是把价格管控住，至于合同是怎么签的并不重要。”有知情人士对记者表示。
仅仅2013年开盘的项目，尤其是刚需项目中，捆绑销售普遍存在，拆分出的金额也十分壮观。据北京市住建委官方网签数据和实际签署精装协议搭售金额粗略计算，仅北京万科一家，2013年开盘的七个项目捆绑的装修款就有十余亿元。
2013年10月23日“京七条”发布，禁止变相涨价，申报建委的项目变为毛坯和精装两种，捆绑精装合同逐渐消失。但当时就有一位品牌开发商的营销总监私下表示，“我们可以绑的还有很多。”果不其然，新风系统、停车位及空间改造等都成为绑定合同销售的新宠。
以2013年11月销售的路劲世界城为例，虽然只是一个位于北京北六环外的刚需项目，却依然绑定了只有中高端项目中才会配置的新风系统。
经营状况惹质疑
港资背景的路劲地产此次身陷维权门，引出了外界对公司经营状况的质疑。路劲维权的业主称，路劲世界城共有388户业主签订了新风改造合同并交纳了费用，总金额约1.4亿元之巨。这笔钱对于路劲来说并非小数目，相当于其2013年全年120亿元销售额的百分之一。
而据其2013年报显示，京津地区贡献了总业绩到四成以上，是其主力市场。但路劲在北京仅有的两个项目，昌平路劲世界城是唯一的住宅项目，被称其最为珍视的“现金奶牛”。有分析认为，路劲世界城一旦销售完结，路劲在北京的发展将堪忧，这也是路劲不惜风险执意提高该项目的利润率的根源所在。
针对上述说法，路劲方面至今没有正式回应。而温立伟则对此表示否认，他透露说，公司在北京一直在争取拓展土地，目前已经又初步锁定拿地目标。另外他表示，说路劲在北京只有两个项目也是不对的，因为自从收购顺驰之后，路劲还有一些顺驰的老项目在发展。
据相关资料显示，路劲集团2003年成立，真正让其为业内所熟知源于2006年中国房地产行业的最大并购案———路劲收购了资金链断裂的顺驰，但也为此背负高负债率以及漫长的收购官司。有业内人士向记者表示，受此教训，路劲发展近年偏于保守，财务方面长期维持正现金流，在土地市场鲜有斩获，一直在消化老地块。
在近几年房地产市场大跃进，房企纷纷赶超百亿、千亿的格局下，2006年路劲董事局主席单伟豹曾把销售目标设定为4年翻一番，但其当年业绩为68亿元，直到去年才达到120亿元，远慢于预期。
记者梳理路劲2013年年报发现，路劲当前包括土地储备约560万平方米，但主要位于长三角及天津、石家庄等城市，北京土储仅18.7万平方米，且含在建项目。除去此次维权的昌平项目10.8万平方米和其一直未见动静的建国门商业项目1.1万平方米，路劲在北京的土储仅剩下6.8万平方米，即使路劲还有“顺驰遗留项目”，其规模也仅相当于大半个路劲世界城。
但就在这样的状况下，作为路劲进入北京的第一个住宅项目，路劲世界城原本准备树立品牌，却遭遇如此影响广泛的维权事件。
维权何去何从
5月9日，当路劲世界城的业主们向建委提交了投诉后，被告知15个工作日后予以反馈。众多业主表示，将维权到底，如果投诉结果不满意，将采取法律手段解决。
有法律界人士认为，捆绑销售已经违反了《合同法》和《消费者权益保护法》。但北京市盈科律师事务所合伙人律师胡文友则表示，目前没有明确法规禁止销售捆绑，即使在行政层面违规，开发商与业主签订的合同和协议都具有法律效应，因此诉诸法律后，法院也很可能不会支持退款。
“业主应该提供相应证据，证明开发商确实存在强迫行为，而非业主自愿选择签订捆绑合同。此外，业主还可以尽量证明交易中存在重大不公平，请专业机构评估，以新风系统改造的实际成本来证明几十万费用确实太高，这样有望退还一部分费用。” 胡文友表示。
亚豪机构市场总监郭毅认为，如果完全走法律程序，业主的诉求不一定能够达到，而且耗费的时间成本太高，在此过程中分散的小业主也很难形成合力持续维权。“从此前的类似经验来看，开发商如果强势，这事儿就解决不了。折中的办法是通过双方协商解决，通过减免物业费、赠送车位的形式来补偿业主。”
但据记者获悉，房山有一名为旭辉e天地的项目，此前同样因为业主不满精装修捆绑合同而进行维权，前后到建委投诉、与开发商谈判长达5个月，但至今无任何实质性进展。上述项目业主代表对记者表示，签订捆绑合同后的维权之难超过最初想像，业主中目前多数人都在观望，也十分关注路劲世界城的维权进展，如果该项目能有所突破，对于此类事件都会有借鉴意义。
对此，记者日前咨询北京市建委，对方表示目前这类投诉都会交给项目所在区县进行调查处理。随后记者又联系到了路劲世界城所在的昌平区房管局，相关负责人表示，已约谈开发商两次，正在对购房合同和新风改造合同进行核实调查，主要看当时审批预售证是否签订不捆绑合同的承诺书，以及开发商是否违反约定。
虽然目前没有定论，但上述昌平区房管局相关负责人透露，如果路劲的行为没有违反销售政策，就不属于建委的主管业务范围，民事纠纷还是要通过法庭起诉解决。记者从相关渠道获悉，目前北京市建委对此事颇为头疼，担心会引发更大规模的维权行动，因此希望最好把事态“压下去”。
对此，北京市房协秘书长陈志表示，建委作为行业监管部门，早在合同拆分盛行之时，就应该派执法大队前去查处管理。“当时不作为埋下的雷，现在没有资格放弃处理，应该积极面对。建议建委在处理时不要看表面合同关系，应该看事实真实的指向，果断站在消费者一面。”
郭毅对此表示，市场好的时候，开发商都在为产品做加法，通过附加价值来以此获取更高利润；但市场下行的时候，开发商就对产品做减法，以此压缩价格推动销售速度，这也成为当前市场一大特点。“这也证明了普通购房者的诉求，他们对附加的精装修、新风系统等内容兴趣并不大，而更关心价格，以及未来的增值空间，这值得开发商反思。”
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