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绿城为何扛不住:足坛揭黑失败得罪人 融资渠道梗塞

来源:理财周报

  宋卫平失败的不是楼盘和地产。事实上,自从他几年前把足球裁判送进监狱后,绿城的商业生态环境就急剧恶化,导致正常融资渠道梗塞及资金面危险。这才是绿城之败的首因。

  理财周报记者 王小莓/上海报道

  潮水退去,被隐藏的一切终于浮出水面。宋卫平的一场罗生

门走向自我终结。

  从早期的“海航低价收购”、“绿城退市”,继而“中投入股”,绿城将死之声在市场上一直不绝于耳。

  2012年6月22日,上海绿城玫瑰园度假酒店,宋卫平与孙宏斌杯盏言欢谈笑宴宴。融创以33.7亿元代价收购绿城旗下9个项目股权,双方同时成立了各占50%股权的上海融绿,剧本已经在朝着这个方向发展。

  时隔两年,融创再度出手。5月15日下午17时,融创中国、绿城中国相继发布公告,确认了始于5月14日下午的传闻—融创拟收购绿城中国。

  新阁不复旧时楼。绿城新主孙宏斌正式走向台前。而宋卫平,选择了锦衣夜行。

  此次公告称,融创正在和绿城磋商,融创中国拟收购绿城中国宋卫平、寿柏年、夏一波所持有不低于30%权益的绿城中国已发行股本。市场人士猜测融创有可能成为绿城的大股东。

  一石激起千层浪,在房地产遭遇第三次调控风暴的时候,绿城再次站在风口浪尖,也许这就是绿城的命运,在国家调控的“紧箍咒”中,元气大伤,直至面临被收购的命运。

  但与前两次调控面临资金链断裂危机不同,此时的绿城逐渐走出危机,且财务渐趋稳定好转,一向以“高负债”著称的绿城的负债率也降至60%的合理范围,刚走出低谷,宋卫平却要将辛苦经营20年的绿城拱手相让。

  在宋卫平“弃城”的背后,是心甘情愿还是无可奈何?为什么此时的绿城却扛不住了?

  宋卫平玩的就是心跳

  绿城有个魔咒:资金链和负债率。一直以来,犹如两座大山压着绿城,举步维艰。

  2008年,一场突如其来的全球金融危机打乱了宋卫平的踌躇满志。彼时的绿城刚刚上市两年,2007年交出的第一份财报业绩亮眼:根据财报显示,2007年绿城中国在建面积341万平方米,同比增长81%;预售收入100亿元,同比增长104%。高出预期的成绩让宋卫平对2008年的房地产市场做出了过于乐观的估计。于是,2008年绿城中国建筑面积高达1362万平方米,同比增长72%。

  黑天鹅却在此时降临。

  在“抑制不合理需求,防止房价过快上涨”的政策基调下,一系列房地产调控政策相继出台。这让坚持“精品”战略、走高端高价路线的绿城遭遇滑铁卢,2008年的业绩将绿城首次推到悬崖边。

  根据2008年绿城的财报显示:截至2008年12月底,公司销售(预售)额达152亿元,与2007年业绩基本持平。报告期内,营业收入66.35亿元,同比增长15.62%;不过,股东应占溢利为5.40亿元,较2007年同期的9.23亿元倒退41.49%。更危险的是,2008年12月31日,绿城中国资产负债比例为140.1%,较2007年同期的88.2%提高了51.9个百分点。

  此后,资金链紧绷、高负债便与绿城如影随形。尤其是2008年末绿城中国的现金额仅为17.18亿元,而其总借贷高达161.18亿元。

  幸运的是,随后政府开始出台四万亿的救市策略,让激进的绿城逆势上扬,2009年绿城销售额一举超过保利、金地、招商,跃居全国第二,仅次于万科。随即,绿城加快了扩张的脚步,在一二线城市砸下多达280亿元的现金。

  玩的就是心跳。

  宋卫平还来不及庆祝,就被称为中国内地“史上最严厉”地产调控政策的宏观调控当头棒喝。尤其是限购的城市基本都有绿城的项目,无异于扼住绿城的咽喉,骑虎难下。

  由此,绿城的噩梦正式开始。

  从2011年12月29日到2012年1月5日,不到一个月的时间,宋卫平忍痛贱卖6个项目,总价值超过20亿元。

  “宋卫平的血液中,连50%的商人都不是。有时候,他觉得一块地好,甚至会不惜代价去拿地,就是怕别人做失败了。”绿城副总经理冯雨峰曾这样评价。可以想象,对“惜地如命”的宋卫平来说,出售包括上海外滩地王等项目无异于割肉。

  2011年,绿城置身于水深火热中,取得营业收入约219.6亿元,其中物业销售收入为210.7亿元,这与年初预计的540亿元销售目标相去甚远。但疯狂的扩张也促使净利润创历史新高,从2010年度的19.16亿增加22.02亿至41.18亿元,净利润率从2010年的17.2%上升到2011年的18.7%。但在另外一个关键性指标,净资产负债率方面,绿城由2010年的132%飙升至2011年的148.7%,资金链每况愈下。

  这种资金链濒临断裂的煎熬无论是宋卫平还是绿城中国总裁寿柏年都深有体会。关于绿城紧张的资金链,业界流传一个段子:2011年底,一笔5亿元的账款必须在第二天支付,寿柏年对SOHO中国董事长潘石屹说,“你再不签,我就要死了。”2011年12月29日,SOHO中国签下协议,以40亿元对价收购上海外滩地王项目50%的股权,其中向绿城支付10.4亿元。而宋卫平也在公开场合说道:“比如银行要来日还5个亿,但钱今天才刚到账,这种情形出现过几回,有点煎熬。”

  然而,这只是宋卫平的第一次断臂求生。半年之后,危机重现。

  2012年6月,在被疯传“绿城资金链断裂将倒闭”的传言后,九龙仓“雪中送炭”:以每股5.2港元价格认购两批绿城中国配发的4.9亿新股,以及25.5亿港元(约合20.77亿元,以8日1港元对人民币0.81446元中间价计算)可换股证券,总额为50.98亿港元(约合41.52亿元人民币)。

  这次发布会宋卫平承认自己对房地产形势判断错误,过于激进。早被外界贴上“好赌”标签的宋卫平,此次转股也不失为对赌明天,用51亿港元来换五年蛰伏。“五年时间里,绿城会做得非常稳健,同样也会做得非常优秀。”彼时的宋卫平憧憬道。

  尽管九龙仓输血51亿港元让绿城的净负债率降至100%,仍处于高位,但也是杯水车薪。根据绿城年报显示:绿城中国在2012年将面临超过200亿元的短期债务压力,包括一年内到期的158亿元银行贷款和45亿元左右的信托贷款。

  幸运的是,绿城手握大量土地,截至2011年底,绿城累计土地储备约4098万平方米。于是,半个月后,觊觎绿城已久的融创宣布与绿城成立合营公司,绿城将9大项目相应股权注入该合营公司。融创所支付的交易对价为33.72亿元。至此,绿城的净负债率降至80%。

  2012年,绿城将发展目标定位图生存,促转型。通过加强销售、转让项目股权、引进战略投资者等一系列动作,绿城终于熬过了被宋卫平称为“卖儿卖女的逃荒年代”。

  天道酬勤,2012年绿城的业绩让人惊喜:2012年,绿城集团实现收入约353.9亿元,较2011年增长约61%。尤其是一向以高负债率著称的绿城,在2012年的净资产负债率竟然大幅降至49%,这在绿城集团的历史上,也是首次。

  2013年绿城销售额再创历史新高,全年完成销售金额651亿元,同比增长19.2%,完成年初所定销售目标的118.4%,挤入全国房地产企业销售额TOP10。盈利能力持续向好,虽然近年来房地产行业整体利润下降,但2013年绿城的房地产业务净利润率却上涨至20.7%,较2012年增加3.6%。

  纵观从2009年到2013年绿城的净利润率和毛利率可以看出,两者在2012年首次出现下滑,2013年皆有回升,其中,净利润率达到最高值为21%,毛利率与2012年持平,达到30%。

  此外,绿城的债务结构明显改善,2013年,绿城净资产负债率为60.1%,较2012年提升了11个百分点,但仍然维持低位。短期债务从152.56亿元进一步下降至60.18亿元,短期借贷占比仅为19.72%,较2012年的71.38%缩减了超50个百分点。公司在2013年底持有货币资金112.81亿元,同比上涨42.83%,现金短债比为1.87,短期偿债能力较好。

  虽然绿城最坏的时期已经过去,但疯狂借贷拿地扩张带来的压力,依然如影随形。

  融资激进,拿地盲目

  在所有的地产商中,宋卫平是最具有文人浪漫气息的一个,与商人的“重利”背道而驰。在他眼中,好的土地更像是一块璞玉,需要精雕细琢,他唯恐别人拿去雕坏了,于是不惜代价地拿到好地变成他在业界的写照。

  在业内人士看来,绿城的房子更像是一个艺术品,因为宋卫平对细节的完美追求严苛到令人难以想象的地步。据说,工地的人很怕宋卫平去检查,因为他总能发现别人难以发现的细小失误,然后责令重做。

  正是以一个艺术家的身份要求自己,宋卫平从拿地上就毫不吝惜,常常豪掷万金,这与他平日节俭的生活形成鲜明反差。

  对国家调控政策的失误判断和对土地的热爱,让宋卫平开启了绿城的“大跃进”时代,而首要解决的就是资金的问题。

  融资是房地产行业的家常便饭,也是至关重要的一环。

  “其实房地产资金最主要的来源首先还是预收款,其次是银行信贷,再次就是信托,但利息高,而且还有风险。信托融资成本高,应该在15%以上,客户拿掉12个点,通道方会拿掉几个点。银行的话就七八个点,比较常见。”盈信瑞银的合伙人张峰这样告诉理财周报(微信号:Money-week)记者。

  记者翻阅绿城中国2007年至2013年的财报发现,绿城的主要融资方式有三种,分别为可转股债券筹集、信托贷款筹集和银行贷款。其中银行是主要融资渠道。

  值得注意的是,直到2010年,绿城中国才开始用信托融资,此前主要以银行和可转股债券筹集。

  2010年之后,由于国家调控政策的进一步加强和银行融资渠道的进一步收紧,绿城不得不用成本更高的信托渠道融资。据统计,绿城在2010年共有6次通过信托融资,融资金额高达31.5亿元,主要涉及中泰、上国投、中诚、中融、平安、中海、山东国际信托等。2011年上半年,绿城再次通过信托融资33.2亿元。截止到2012年,与绿城有合作的信托机构超过10家,产品超过15款,融资额超过80亿元。据此前理财周报记者报道,仅2011年一季度的信托融资就达到2010年全年的81%,为25.57亿元。

  若以18%的融资成本计算,绿城以信托融资的成本就高达约15亿元,而据一位业内人士透露,中融信托给绿城集团的成本应该在20%以上。

  信托高额的利润回报引起了监管层的注意,2011年年中,银监会要求信托公司严控房地产信托业务风险。一方面是绿城依赖的信托融资面临叫停风险,另一方面是绿城的销售面临极大挑战,2011年取得营业收入约219.6亿元,这与年初预计的540亿元销售目标相去甚远。

  从融资成本资本化比例来看,以2007年到2011年为例,可以看到绿城的融资成本呈攀升趋势,分别为7.3亿元、13.9亿元、18.5亿元、26.6亿元、15.5亿元。融资成本资本化的比例一般维持在70%,在2010的高峰时期到达90%,而万科的融资成本资本比例较稳定,为60%。

  从另一个指标—1年内到期银行借款也可以看出绿城资金链紧张。从2007年到2011年,1年内到期的银行借款额不断增加,至2011年上升为135亿元,所占比例也逐渐上升,从最初的35.8%上升到39.1%。2012年12月31日的总借贷人民币213.73亿元中,一年内到期的有人民币152.55亿元,一年后到期的有人民币61.18亿元,分别占比71.4%和28.6%。足见其压力之大。

  不过,2013年,负债结构有所改善。2013年一年内到期的借款下降为60亿元,一年后到期的有人民币24,494百万元,分别占比19.7%和80.3%。且现金和银行存款余额足以覆盖一年内到期借款。

  负债结构的改善,一部分源于融资渠道的开拓和成本的降低。2013年,绿城主要以境外融资为主。根据2013年财报显示:截至2013年年底,集团于境外资本市场共进行四次优先票据发行,募集资金约美金14亿,该等票据于联交所上市。2013年集团境外融资规模合共达约20亿美金(约人民币121.4亿),境外平均融资成本年利率约为5.96%。此外,绿城还与香港主要商业银行进行了三次银团贷款,募集资金约美金6亿。

  绿城的高负债源于宋卫平的激进策略,尤其体现在拿地的疯狂中。

  2009年9月,宋卫平意气风发,在绿城初进苏州时,就以一天之内豪掷61亿元连续拍下两个“地王”震惊整个地产界。

  据悉,当时拍卖的加价幅度是100万,但被人为地改为1亿元,竞争激烈可见一斑。其中一块总价36亿,楼面价达到28057元/平方米。另一块25亿,楼面单价达到20075元/平方米。

  两年后,其中一个地块正在以成本价进行销售;另一个地块,具体开盘时间仍遥遥无期。可谓最失败的两块地。

  尽管在2008年的财报中反思了因拿地导致负债率飙升的失误,但面对好地,宋卫平根本停不下来。2009年,绿城耗资456亿激进拿地,占合同销售额的88.8%。

  外界对于他2009年疯狂拿地颇为诟病,而他多年的好友杜平则说:“他那个时候老讲,很多时候他去拍地王,算算是没有钱可以赚的,但为什么要去拍呢?他是怕人家拿走之后,把地做坏了。但是他拿下来之后,却又一时不知道怎么弄。”

  所以,2010年前两个月,绿城中国通过招拍挂取得上海、青岛、新泰、舟山等多幅优质土地。至此,公司土地储备总用地面积达2200余万平方米。

  直到2013年,绿城尽管经过了卖项目断臂求生的困境,但仍有大量待建项目和土地。根据绿城2013年财报显示:绿城集团全年新购11个土地项目,新增项目总建筑面积约为336万平方米,绿城集团共有104个土地储备项目(包括在建及待建),总建筑面积达3,889万平方米(不包括本集团10%及以下权益的项目)。楼面地价平均成本为每平方米人民币2799元,现有总土地储备可以支持绿城集团未来3年发展。

  而2011年,绿城的楼面地价平均成本为每平方米人民币1626元,两年间,拿地成本上升72%。

  “连50%的商人都不算”

  令人疑惑的是,在经受住最艰难考验、绿城逐渐走出低谷的时候,宋卫平却选择放手。他在对外发表的声明中,将原因归为好友兼创业伙伴寿柏年的退休和楼市大环境的险恶。并称,“天下本一家,有德者掌之。”而他认为的有德者就是融创的孙宏斌。

  然而,事实果真如此吗?

  宋卫平本质上更像文人,正像他手下人对他的评价:连50%的商人都不算。他总是充满理想主义和浪漫主义情怀,而忘了自己处于一个动荡险恶的房地产界。他是中国房地产界特质最鲜明的一个人。

  绿城所有员工都知道宋卫平是天蝎座、A型血,宋卫平也精通并且相信星座。

  外界给宋卫平贴的标签似乎更具象:理想主义者、赌徒、足球打黑斗士、独裁者、偏执狂。

  宋卫平毫不讳言自己是个赌徒:“以前我一直以为自己能做个赢钱的赌徒,但这些年没法专心赌钱,同时因为一些偶然性因素,我失败了。舍去,得到一份自由,这就是命运。”在经历了大风大浪后的宋卫平说出这些话多少有些悲怆。

  近日,宋卫平在接受媒体采访中表示在舟山担任历史老师的时候,是他一生中感到最快乐的一段时光。但因为业余时间办报,言辞过于激烈,在当年不幸中枪,被学校领导冷藏,大病一场后,宋卫平被迫辞职下海。这段经历给他的教训是不再碰政治。

  江山易改本性难移。2002年的一场足坛反黑运动,宋卫平再次揭黑,虽然一时间绿城和宋卫平声名鹊起,但却遭到与足球相关的业内人的排挤,这次扫黑,让宋卫平得罪不少人,宋卫平也坦言其“揭黑”失败。

  这种性格让其很难在政治圈混下去,而房地产又与当地政府密切相关。宋卫平曾直言,自己在刚创业时,不得已还会给一些领导送点小礼品,但1998年以后,他称绿城给领导送礼的记录为零。而绿城公司里与政府走得近的唯一一个—罗钊明除了负责绿城集团北方公司外,还是中投旗下房地产公司中投发展的总裁。

  对于此次宋卫平的退出,新城控股集团高级副总裁欧阳捷日前曾对媒体表示:绿城没有出事。绿城销售业绩不差,是宋卫平灰心了。

  与万科王石的潇洒相比,宋卫平可谓呕心沥血。这与他强势的“一言堂”有关,“宋总说”成为员工们的口头禅。更重要的是,他不懂财务风险的控制,更不擅长战略。而这种弊端已被前绿城员工在《谏宋公疏》中揭露无遗。归根到底,他以一个文人的理想治理公司,而不是尽力去建立一套现代化的企业制度。

  两次生死大考和一系列的集资门、信托门、收购门、破产门等之后,宋卫平身心俱疲。据知情人透露,绿城中国出现第一次危机后,宋卫平一直在做内部整顿,包括管理制度的整顿,他甚至不惜重金找了咨询公司为其内部整顿谋篇布局,但最终的结果还是令他失望了。

  2012年,绿城与融创合作开发地产之后,效果显著。宋卫平欣喜地称这次合作是“1+1>  3”,似乎为绿城探索出一条新道路。随后的多个项目,宋卫平采取与人合作开发的方式进行,一方面可以减少资金支出,另一方面能更好地控制风险。

  但2013年的新疆玉园项目引发的“商贿门”事件再次打击了宋卫平,合作模式的弊病初现。

  据媒体报道,起初宋卫平对合作伙伴新疆女富豪赵星如一见如故,然而对方忽然翻脸,要将绿城从项目内净身踢出。整个2013年他几乎每天都在想着新疆股权纠纷,“交不了房,品牌受损。”而他全权处理此事的秘书说,宋总太善良了,总是相信人心向善。

  从个人情感上,宋卫平屡次受伤,继续做绿城有些心有余而力不足。从商业现实来说,绿城仍身陷泥淖,是否能撑过去,还是未知。

  “现在还想做房地产的,一定要有很强的融资能力,现在不光是房地产,银行也缺钱。今年房地产特别难借,因为银行本身资金紧张。尤其是出了钢贸和煤炭的事故后,坏账压力指标上升比较快,它会比较惜贷。这种情况更难借到贷款。信托和非标的监管加强,对信托是当头一棒,基金公司解决不了问题。债券不好发,整个债券市场在国内发行难度也很大。”对于目前的融资渠道,张峰这样分析道。而此时的绿城的负债率仍为60%。

  就在发布融创收购绿城消息的当天,绿城正在杭州举行半月营销会议,宋卫平感慨:“从绝大多数角度来讲,把这个公司卖掉是最好的选择。”继而又说,和绿城相比,融创更会做营销。

  融创的孙宏斌被称为“地产界硬汉”,他比宋卫平更有野心,他要做地产王者。

  “我真的喜欢宋卫平,原因是我们太像了,一是都是血性的性情中人,每次喝酒都喝多;二是都有理想主义情怀,为理想宁可头破血流;三是都怀英雄的浪漫主义,这种浪漫代价大、消魂、刻骨铭心。绿城渡过这次难关(肯定会渡过)后,我们都会从容淡定坚强幸福。”孙宏斌曾在微博上公开表示对宋卫平的欣赏。

  “孙宏斌是中国房地产商人里最懂土地的,孙宏斌现在不缺钱,他的感觉特别好,而且追他的基金特别多,包括中投。业界太看好孙宏斌了。”亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存这样告诉记者,他认为中国的土地价格仍会上涨。

  5月23日,沸沸扬扬的融创收购绿城交易案终于落下帷幕,融创中国将购入524,581,793股绿城股份,每股价格12港元。融创实际收购价格为每股11.46港元,共计约60亿港元。交易完成后,融创将持有绿城24.313%的股份,与九龙仓(0004.HK)持平。相应地,绿城主席宋卫平,其妻夏一波以及副主席寿柏年的股权将分别从21.87%,3.19%和17.81%减少至10.47%,0.00%和8.09%。

  江山易主,融创成为绿城的实际控制者。宋卫平渐行渐远。他给自己定的最终归宿是—老师或者僧侣。

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