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本报记者 荆宝洁 昆明、北京报道
2013年2月，美国摄影记者马修·尼德豪泽造访昆明呈贡，用镜头记录下这座城市的景象：空旷的马路，宏伟的建筑，入住率极低的住宅群。呈贡的“鬼城”名声，由此被放大到国外。
时隔一年多，情况有所好转，从2014年5月开始，昆明主城区
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在被外媒形容为“鬼城”之后，当地领导心里并不好受，2013年底曾经集中做过一轮宣传，试图从舆论上引导改变“鬼城”的形象。但北京一位专家仍对呈贡的未来表示担忧，他对21世纪经济报道记者说，呈贡既缺乏医疗、商业等配套设施，也缺乏产业支撑，需要很长的时间发展。
任何新城新区都需要时间的浇灌，问题是，等待需要多久？
大学城是新区主体
昆明大学城坐落于呈贡新城的雨花片区，占地43.15平方公里，面积相当于目前昆明半个市区，距离昆明市区约24公里。包括有昆明理工大学、云南民族大学、云南师范大学、昆明医学院、昆明艺术学院、云南大学、云南交通职业技术学院等10所高校。公开信息显示，大学城目前有15万人口左右，这是呈贡新区人口的最主要构成部分。
在地铁边“趴活儿”的黑车司机徐谦（化名）是土生土长的呈贡人。2009年前后，土地被征收后，徐谦搬进了楼房里，还获得了一些拆迁补助。在出租车不愿意到达的地方，却给了私家车空间。徐谦的绝大多数客户都是大学生们。从云南师范大学到相近的昆明理工大学大概有3.9公里，到云南大学大概有近6公里。经常有学生“拼车”去邻校玩。
公开资料显示，云南师范大学呈贡校区占地3030亩，昆明理工大学占地3200亩，最大的云南大学占地4000亩。
云南大学本部面积约为500亩。2003年昆明洋浦校区动工兴建。云南大学的本科教学中心逐渐转到洋浦，“本科三年在洋浦，一年在本部”的格局形成。
云大原准备在洋浦1500余亩的基础上再征500亩地继续开展建设，这样基本可以满足学校的长远发展。呈贡大学城的出现改变了这一计划。云南大学相关负责人在2011年公开表示，一方面，无论是本部还是洋浦周边都难以再征到新的土地，另一方面，云南的高校都到呈贡去了，云南大学如果不去，就可能享受不到新的资源，被孤立在外。所以云大又做出了搬迁的决定。
崭新的建筑、宽阔的操场、充足的楼间距，几乎是呈贡大学城里所有大学的共性。校园内和校园外的基调也一致。昆明主城区98平方公里，人口400万左右；而在呈贡，仅大学城就占地43.15平方公里，目前人口15万。每当学生们放寒暑假时，大学城就会变得空寂起来。
和大学生们一样，被搬迁的还有8000多位公务员。随着2011年12月25日，仅使用了16年的昆明市政府原办公大楼被爆破拆除后，这些公务员们就再也没有“回头路”。
昆明市2003年完成呈贡新区总体规划，2005年进入实质性建设阶段。据了解，呈贡新区13座政府部门办公大楼早在2007年就已基本建成， 2009年装修完成，但直到2011年1月才正式搬迁，空置的时间也被当作“鬼城”的力证。从众多城市新区的发展轨迹来看，市政府机关的搬迁既是重大标志，也是风向标。为了抬高地价和提振市场信心，某小城市的市政府不惜搬迁多次。
云南白药集团股份有限公司（000538.SZ，下称“云南白药”）是目前呈贡新区最知名的企业。21世纪经济报道记者查阅其公告显示，目前该公司拥有员工5135人。
如果说“被搬迁”的人口尚可测算，由产业集聚效应而增加的人口则很难科学预测。目前呈贡新城人口约35万至40万。截至2012年12月31日，呈贡所辖6个街道常住人口为112067人，驻呈高校师生约为15万人；截至2013年11月30日，流动人口在册数为81096人。
定制的住宅市场
昆明一位不愿透露姓名的开发商告诉21世纪经济报道记者，他们在做投资决策时，首先会观察人口流向，以此观察，呈贡区域未来的潜力很大。反观昆明市主城区内，人口拥挤，竞争激烈。
尽管在申银万国的报告中，昆明被列为供给轻度过剩的城市，但在前述开发商眼中，项目的销售难度并不是很大。该公司在呈贡的项目主要购房群体是云南白药的员工和公务员群体，还有一些来自省外的人群。这位开发商认为，市区里的居民并没有充分认识到新区的价值。地铁开通后，会逐渐改变人们的看法。
除了医药产业外，花卉产业被视为呈贡的支柱型产业。占地56亩的昆明斗南花卉市场，现已发展成为中国乃至亚洲最大的鲜切花交易市场。云南省80%以上的鲜切花和周边省份、周边国家的花卉都入场交易，其在全国80多个大中城市中占据70%的市场份额，出口46个国家和地区。2012年，斗南花卉市场年交易额达到37.2亿元。
每天凌晨，斗南花卉市场几乎是呈贡最热闹的区域，大宗交易通常是在凌晨发生。但这里的喧闹似乎与呈贡新区无关。斗南花卉市场位于呈贡的旧城区，距离呈贡新区约有10余公里左右。但是，做花卉生意的大老板们，却不是新区房地产项目的目标客户群体。而大学生就更不可能是了，他们是餐饮和服装的主要客户群。
在呈贡新区，有四类住宅项目。最先建设的是回迁小区。其中包括，幸福小区（郎家营、柏枝营、廖家营）、前卫营、中庄、吴家营。其次是高校住宅区：天水嘉园（云南大学）、书香大地（昆明理工）、天润康园（昆明医学院、云南中医学院、云南艺术学院）、广电苑（云南广播电视大学）、实力锦城（昆明理工）、雨花毓秀（云南师范大学）
再次是商品房：惠兰园、米兰园、置信广场、实力心城、奥宸·新天地、呈贡龙成老街、俊发假日街、七彩云南·第壹城、上海·东盟商务大厦、百大新都会、大学城新天地商业广场、龙润财富慧都、实力大学城商业中心、春城财富中心·新南亚、大学城名校街。
还有一批针对公务员定向销售的项目。包括等昆百大市政府小区、俊发市政府小区、滇池星城、颐明园（云南白药）、百合园。有些定向销售的别墅，售价之低，直令北京上海的居民难以想象。
可用货币交换，并不意味着市场化程度高。呈贡区域内拥有大量的房地产建设项目，但大都以定向开发的住宅项目为主。因为属于政府或其他相关部门的福利房，故其销售成绩均保持较好水平。而对外公开销售的普通商品房，因面市的时间较晚，市场认可度相对较低。以政府小区为代表的项目，实际入住率并不高，公务员有班车往返于市区与新区之间。
相比2008年，呈贡房价上涨两倍有余。2008年年初，整个呈贡片区的商品房均价仅为1650元/平方米左右。2009年，大学城投入使用，并再次传说市政府正式搬迁，房价开始大幅上涨。2010年轻轨计划制定以及2011年市级行政机构的正式搬迁，再度“催涨”房价。根据统计，2008-2011年，呈贡住房销售均价年度涨幅最大可达50%。目前，呈贡大多数项目均价在4000元/平方米至6000元/平方米。
地价似乎更能映应问题。实际上，地价是市场发出的信号，告诉大家此地的经济价值。目前，在呈贡从事房地产开发的大多数是云南本土开发商，其中不少是国企。2013年7月，四川蓝光地产以6.5亿价格接手云南白药置业，进入呈贡市场。蓝光是这里为数不多的全国性开发商。
2011年2月24日，位于云南呈贡新城的4宗城镇住宅用地挂牌交易，总面积352.12亩，被云南亚广传媒发展有限公司以37543.47万元的起价轻松竞得，折算后每平方米地价约为600元。
在北京大学中国经济研究中心教授周其仁看来，“很多低地价的位置，缺乏积聚效益，人气不足。非要把项目放进来，地价固然不高，但综合的净收益也很低。只不过在行政切割，行政管制体制下，投资方真正相中的好位置往往没有土地供应，于是退而求其次，选择次优方案，甚至是更次优的方案。然而，有些代价终究要付。”
前述开发商最希望的是放松限购，这样可能会吸引很多地、州的客群，来昆明购房，尤其是一些来自玉溪和楚雄的客户。从各省发展的轨迹来看，人口向省会城市集中几乎成为共同的趋势。就在不久前，广西南宁以“北部湾同城化”的名义放松限购，北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。
区委书记：呈贡是未来的“浦东”
2013年1月14日，昆明市呈贡区区长缪军在作政府工作报告时提到，当下呈贡面临的主要问题是，产业支撑力弱，经济发展中不平衡、不协调、不可持续问题突出；公共财力弱，收支矛盾明显，公共服务提供不足，城市管理维护资金短缺；征地拆迁难，融资引资难，规划土地等瓶颈效应明显等。
从多个城市发展的经验来看，住宅很难吸引人口长久留驻，真正能令人口集聚的是创造财富的机会—就业。但仅有产业，没有配套，也难留住人口。没有人气，会影响商业配套的建设。它们之间相互影响，而每个因素都无法割裂考量。
据介绍，昆明呈贡新城有六大商业项目将于2014年亮相，体量达160万平方米。据21世纪经济报道记者了解，这些商业项目招商十分艰难。没有可足够覆盖的客流，商家都不愿意入驻，除非有可观补贴和短期看得见的前景，否则开业即亏损，没人赔得起。“城市发展是综合因素共同作用的结果。”国务院发展研究中心发展战略与区域经济研究室主任刘云中对21世纪经济报道记者说。
从呈贡新区8大片区功能定位来看，片区经济各有支撑点。根据规划，这里将建设现代物流中心、国际行政商务区、大学城、新兴工业产业基地、广播电视产业化项目、国际花卉交易及研发区、现代生态居住社区等。
然而，大部分规划还只是规划。在2014年3月举行的某论坛上和4月举行的城市发展高峰论坛上，呈贡新区党工委书记、区委书记周峰越都重复了一个观点，“昨天的浦东就是今天的呈贡，今天的浦东就是未来的呈贡，呈贡5年的发展成果辉煌，是昆明最具发展价值的区域；呈贡新区是桥头堡堡心中的核心圈，是投资的洼地，事业的高峰。”周峰越还说，人人都看得懂的就不是商机，呈贡新区有最好的商业机会和商业平台。同时，新区基础设施的不断完善，交通的更加便捷，为呈贡新城的发展绘制了美好的蓝图和无限的商业机会。
根据规划，呈贡要在2020年成为百万人口的城市。在一般人眼里，建设时间已超过8年的呈贡新区，“浦东”还只是一个遥远的梦景。（编辑 马腾 袁一泓 徐炜旋）
作者：荆宝洁
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