4月25日，南宁楼市打响地方政府救市第一枪，宣布广西北部湾经济区内的北海等地户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房；随后扬州恢复公积金“又提又贷”政策，除以上城市外，天津滨海、杭州萧山、江苏无锡、安徽铜陵、河南郑州都陆续出台了相关的“救市”政策。
对于地方政府救市行为的动机，达飞财富最新发布的第6期《房地产行业发展分析报告》（下称《报告》）分析认为，房地产下滑是地方政府所不愿看到的，而银行对按揭贷款“不愿贷、拖延贷、涨价贷”的停贷政策是导致多地集中出台“救市”政策的原因之一。
持续下降的房价，令“拐点”论再度死灰复燃。华远集团董事长任志强曾说过，真正的“拐点”是降价也无人购买，而蔬菜价格在不同时间内的变化只能叫做调整或策略。《报告》指出，目前市场上“可能触发拐点的因素”尚未出现。
由于受诸多不利因素影响，房价下行趋势在短期内暂无逆转可能，许多投资者并不看好未来房地产市场的投资。但逆市之中仍有另辟蹊径的可能，据《报告》披露，商业营业用房的销售保持了增长趋势，商品房销售面积中商业营业用房同比增长3.4%，商品房销售额中商业营业用房同比增长3.5%。一线城市的商铺将会是近期比较理想的投资标的。
《报告》预测5月国房景气指数为95.37，下降0.38；6月国房景气指数为95.1，下降0.27。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平。根据目前预测值来看，国房景气指数接近95，当国房景气指数突破95继续下降时，房地产景气状况将到预警区。
对于未来房地产行业的走势，《报告》认为，市场调整的可能性加大，三四线城市或将陷入一段时期的低迷。在资金面趋紧、融资困难的情况下，房价还有向下调整的可能，尤其是库存严重、人口新增放缓的城市。
附
房地产行业发展分析报告（第六期）
在上期报告中，我们预测国房景气指数4月下降0.26，据最新公布实际下降0.61。预测2014年1-4月份全国房地产开发投资同比增长15.5%；实际增长16.4%。预测1-4月份商品房销售面积同比下降5.8%；实际下降6.9%。预测商品房销售额下降6%，实际下降7.9%。预测中看出，我们的预测值都偏小，但预测的趋势是准确的。
最近房地产行业比较多的话题“救市”潮及“拐点”论。4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。南宁楼市打响了地方政府救市第一枪。扬州恢复公积金“又提又贷”政策，“救市”潮预计增加到7城。除以上城市外还包括天津滨海、杭州萧山、江苏无锡、安徽铜陵、河南郑州。对于地方政府救市行为来看，如果房地产进一步下滑，可能会有更多地方政府加入“救市”大军。我想当地方政府出台的第一轮“救市”若不能抑制房地产下滑，那第二轮“救市”政策也会登台。这反映了地方政府对房地产的态度，不能轻易的让房地产下滑，房地产目前还是拉动国民经济增长的马车。对于购房户来说，以前银行对按揭贷款“不愿贷、拖延贷、涨价贷”，虽然没有公开宣布停贷，但这与停贷政策没有什么区别，办理房贷太难了。在也是导致现在多地出台“救市”政策的原因之一；若央行后续也出台相应的关于住房信贷政策来针对部分银行此前不愿贷款、拖延贷款、涨价贷款等行为，重申支持首套、自住刚需性按揭贷款的话，那就更好说明政府态度。
对“拐点”论我们是报着怀疑态度，什么是“拐点”？就像华远集团董事长任志强所说：真正的“拐点”是降价也无人购买，早上蔬菜的价格与晚上的不同只能叫调整或策略。目前为止我们尚未看到任何 “可能触发拐点的因素”发生。
对于房地产资金方面来说，银行对房地产开发资金的限制，大大增加了房地产开发成本，以前扩张的开发商在市场发生变化，增幅大大下降时，必然会出现断流，而不得不用价格换流量；但新开发量的下降在调整期后必然会反过来影响价格。银行对房地产在融资方面限制使得地方政府平台和企业的借贷会更难、投向房地产建设的资金供给将趋紧，而开发商获得银行融资的难度增加、对影子银行融资依赖性过高，这时也促进了一些融资渠道发展。以下我们将从数据方面来分析近期房地产行业发展情况。
当前房地产行业概况
由国家统计局公布的《2014年1-4月份全国房地产开发和销售情况》中，2014年1-4月份，全国房地产开发投资22322亿元，同比名义增长16.4%，增速比1-3月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资 15299亿元，增长16.6%，增速回落0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。
1-4月份，东部地区房地产开发投资13230亿元，同比增长17.7%，增速与1-3月份持平；中部地区投资4268亿元，增长12.2%，增速回落3.4个百分点；西部地区投资4823亿元，增长16.6%，增速提高1.1个百分点。
1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积564782万平方米，同比增长12.8%，增速比1-3月份回落1.4个百分点。其中，住宅施工面积405408万平方米，增长9.9%。房屋新开工面积43234万平方米，下降22.1%，降幅收窄3.1个百分点。其中，住宅新开工面积31184万平方米，下降24.5%。房屋竣工面积23685万平方米，下降0.3%，降幅收窄4.6个百分点。其中，住宅竣工面积17883万平方米，下降2.1%。
1-4月份，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1-3月份扩大5.6个百分点；土地成交价款2214亿元，增长9.6%，增速回落1.8个百分点。
1-4月份，商品房销售面积27709万平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份扩大3.1个百分点。其中，住宅销售面积下降8.6%，办公楼销售面积下降0.2%，商业营业用房销售面积增长3.4%。商品房销售额18307亿元，下降7.8%，降幅比1-3月份扩大2.6个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降10.2%，商业营业用房销售额增长3.5%。
1-4月份，房地产开发企业到位资金37200亿元，同比增长4.5%，增速比1-3月份回落2.1个百分点。其中，国内贷款7709亿元，增长16.5%；利用外资116亿元，下降28.7%；自筹资金14376亿元，增长11.0%；其他资金14999亿元，下降5.5%。在其他资金中，定金及预收款9019亿元，下降7.8%；个人按揭贷款4238亿元，下降3.1%。
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从以上数据来看，过去一年来，房地产开发及销售增速都在不同程度放缓，特别是从2014年初以来与2014年前相比增速出现比较大下降趋势。仔细分析会发现，房地产开发及销售增速是下降了但量还是不小，原因是去年的增速大，2013年一至四月房地产开发投资累计增速都在20%以上，商品房销售面积及商品房销售额37%和59%以上。所以一至四月的下降是与去年同期的高增长相比的。绝对销售面积仍是历史上的除去年之外的最高量。
百城房价统计分析
根据全国房地产市场数据中心公布的城市住宅房价排行榜数据，我们对2014年4月前100个城市住宅房价变化进行统计，其中相对2014年3月份住宅房价上涨的有53个城市，上涨4%以上有5个，上涨3%至4%之间有5个，上涨2%至3%之间有9个，上涨大于1%至2%之间有11个，上涨0至1%之间有23个，上涨最大的是苏州，上涨10.98%。47个城市住宅房价下降，下降4%以上有0个，下降3%至4%有4个，下降2%至3%之间有10个，下降1%至2%之间有14个，下降0至1%之间有19个，下降最大的是廊坊，下降3.98%。下表为住宅房价排名为前20的城市（数据来源于全国房地产市场数据中心）。
与3月份对比，房价排名前20的城市除苏州从第20名跳到16名外其他的保持基本不变；4月上涨城市个数比3月少2个，上涨超过4%的城市由3个增加到5个，3月上涨幅度最大到9.43%，而4月上涨最大幅度才10.98%。房价下降城市相应的多2个，4月下降超过3%的城市与3月相同，3月下降幅度最大到4.17%，而4月下降最大达到3.98%。表2为4月与3月100城在不同涨跌阶段个数变化比较。
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整体上来看，4月份城市房价53%的还是上涨，上涨城市还是多于下降城市，与3月份城市上涨下降2%。从表2容易看出，全国城市住宅房价4月份与3月份趋势基本一样，但是4月与3月下降幅度收缩得更紧一些。100城房价环比上涨的城市个数减少，持平或下降的城市个数增加。
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由国家统计局公布的4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数分别为44个和35个，分别比3月份减少了12个和7个；持平的城市个数分别为18个和13个，分别比3月份增加了8个和减少了1个；下降的城市个数分别为8个和22个，分别比3月份增加了4个和8个。新建商品住宅价格环比上涨的44个城市中，涨幅比3月份回落的城市有31个，比3月份增加了3个；最高涨幅为0.4%，比3月份回落了0.2个百分点。70个大中城市房价走势总体平稳小幅上升，但涨幅收窄。其中，新建商品住宅价格环比综合平均涨幅为0.1%，比3月份收窄0.2个百分点；二手住宅价格环比综合平均涨幅为0.2%，与3月份相同。数据表明，70个大中城市房价环比上涨的城市个数也是减少，持平或下降的城市个数增加。
国房指数预测
景气指数是将反映各行业运行状况的定量指标，如价格、成交量、开工率等;或定性指标，如预期、信心等指数化，来反映经济或行业的景气变化；景气指数在0-200之间，100为中间值，高于100视为景气状态，越接近200反映行业经济运行越景气。低于100则是不景气，越接近0景气越低迷。下图是通过时差分析选取先行合成指数来预测国房景气指数。图2为预测模型拟合图，红线为实际值，蓝线为拟合值，相关系数为0.98。
国房景气指数与预测景气值；2014年5月-2014年6月为预测值
图2中红线点的数据为国家统计局公布的实际值，其中有些年份1月的值是用平均法补上的值；5月、6月为预测值，预测5月国房景气指数为95.37,下降0.38；预测6月国房景气指数为95.1，下降0.27。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的水平，95至105点之间为适度水平，95以下为较低水平，105以上为偏高水平。目前来看，国房景气指数接近95了，当国房景气指数突破95继续下降时，房地产景气状况将到预警区。
房地产市场的观点
本属于需求恢复的4月却出现了全国70个大中城市房价下调却出现大幅度升级，从年初开始房地产下行趋势确立以来，降价城市数量不断增长。因4月房地产出现的下滑，导致了5月市场出现了“救市”潮及“拐点”论，“救市”的出现表明当地政府对房地产态度，当地政府为什么要“救市”，是因为房地产还是当前能拉动国民经济增长的主要手段，结合4月份公布的第一季度GDP和CPI来看，GDP增长率为7.4%，CPI增长率1.8%，这两个值都没有达到政府工作报告中提到的7.5%和3%要求，中国30个省市自治区一季度GDP增速未能达到目标。若按往年数据来看，当房地产下滑10%时，GDP将下滑2.5%左右，作为以往拉动GDP的主要手段，当地政府怎么能不用呢，当政府参与到房地产市场里时房地产还能降多少。
对于房地产投资者来说，最近房地产行情出现的诸多不利因素影响，导致很多投资者不太看好房地产市场，但若仔细分析，房地产行业很多地方还是可以投资。从公布的商品房销售面积及商品房销售额数据上来看，在全国商品房销售面积同比下降6.9%中东部地区下降了13.5%，中部地区增长2.8%，西部地区下降2.4%；全国商品房销售额同比下降7.8%，东部地区下降了14%，中部地区增长5.1%，西部地区增长2.1%。数据表明对中部地区投资时要着重考虑。从房地产类型来看，商品房销售面积中商业营业用房同比增长3.4%，商品房销售额中商业营业用房同比增长3.5%，在商品房销售中只有商业营业用房的销售还是保持增长趋势。建议在房地产投资中投资标的现在商业营业用房是不错的选择。
我对房地产行业现阶段的发展认为，市场的调整可能还会加大，三四线城市可能会陷入一定时期整体低迷情况。杭州等二线城市项目价格出现调整也预示着2014年整体楼市分化将愈加剧烈；在资金面趋紧、融资困难的情况下，房价出现调整还会有一定时期。库存严重、人口新增放缓的城市最近应该还会再次出现降价。市场的调整也有一个度，特别是在政府已明确加速城镇化的发展，促进城镇化率提高的改革的情况下，房地产市场不会出现很坏的情况，目前在房地产投资中，我们相对来说比较看好大城市的商业营业用房。
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