在这份最新的规划方案中，此前备受关注的董家渡13、15地块被划分成9个小地块，包括商
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地块控制指标一览表
规划三次调整 限高、居住比例双双提升
公开资料显示，2013年年初，上海市规土局初次公布南外滩重点地区详细规划时提到，董家渡13、15地块总用地面积在18万平方米左右，由6宗地组成，为商业、办公、文化、居住用地组成，当时要求居住比例不超15%。
今年2月，上海规土局公布了《上海市黄浦江沿岸W11、W13、W15单元控制详细规划、黄浦区董家渡社区（C010401单元）控制详细规划重点地区普适图则和附加图则》（公众参与规划草案），根据规划，董家渡13、15地块上的董家渡路两侧的两幢建筑限高240米。
而根据第三次最新调整的规划显示，位于董家渡路北侧的最高建筑限高已由240米提升为300米。与此同时，居住部分比例也从原来的15%上调到18%，上调幅度为3%。
此次调整后的控制性详细规划指出，董家渡13、15组团地块中，将有2幅三类住宅用地单元，总规划面积为33850平方米，容积率为3.4，加上规划300米层高项目10%比例为住宅，住宅部分总建筑面积将达12.6万平。根据测算，此次董家渡13、15地块内总规划面积16.3万平，规划总建筑面积将达70万平，居住部分比例约为18%。
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地块控制性详细规划（红色商办、黄色住宅、绿色绿地）
据了解，黄浦区对于该区域的发展寄望很高，从2006年出台该规划至今已有八年，争议与调整从未间断，从此前外滩8-1地块到594、596街坊地块都是如此。而据年初南外滩重点区域规划的要求，董家渡13、15地块将于内年出让。
此前，黄浦区规划和土地管理局党委书记、副局长徐明前曾表示，不同于老外滩地区以老大楼为主，南外滩将新建一批商务楼宇，在2013至2015年，如8－1地块、204地块等项目都将竣工，而董家渡13、15街坊将在2015年前完成出让。
多家房企关注 地块售价或超300亿成全国地王
近几年来，由于地理位置的优越和滨江资源的稀缺，南外滩地区的规划吸引了大量开发商巨头的注意，包括复星集团、华润、SOHO中国、绿城在内的开发商纷纷在此“开辟疆土”。从2011年至今，上海外滩滨江综合开发有限公司分别联合险资企业在此占据了4席地块。
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规划区位图
按照当前上海土地市场的行情来看，董家渡11号地块在售的住宅外滩九里今年1-5月成交均价为93118，据此推测，该地块住宅楼板价最低价不少于4.5万/平方米。
而从周边在售商办项目有谷泰滨江大厦和嘉利浦江公馆，均价皆超过4万/平方米。另外，董家渡周边曾在2011年出让过两幅商办地块，楼板价均为3.5万/平方米左右。据此推测，该地块商业和写字楼地块单价不少于3.8万/平方米。按照当前最低单价来看，董家渡地块13、15号地块未来地上部分总价至少达276.7亿。
相关资料显示，该地块还有包含11万平方米的地下建筑面积，如果折成地上面积的半价来算，11万方地下建筑总价或超过20万，加上地上面积，该地块总价接近300亿。
而以前不久刚出让的北外滩平凉路街道地块近4万元/平方米的楼板价为参造，董家渡地块过300亿的猜想也并非空穴来风。有媒体认为，结合历次土拍来看，南外滩低价普遍高于北外滩，按70万平方米的建筑面积算，该地块总价将轻松超过300亿。
值得一提的是，2013年中国总价地王为上海市徐家汇中心地块，当时售价为217.7亿。而此次董家渡地块无论是用地面积还是建筑面积都大于徐家汇中心地块，并且相比用地性质还有住宅的优势，业内预测，上海总价地王或将易主。
从全国范围来看，目前总价地王由广东亚运城地块把持，该地块于09年出让，由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价夺得，彼时创下全国地王新纪录。业内预测，若是按300亿来算，全国地王也将有望被上海董家渡地块刷新。
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一位不愿具名的地产商亦表示，房企对参与本地块拍卖的积极性很高。“事实上，这个规划调整也不是无缘无故的，大家对这个地块都很关注”，上述人士对该地块成为“地王”比较看好。
而记者也从消息人士处获悉，目前已有多家房企对董家渡地块表示出极大兴趣，国内一家知名投资公司正在积极跟进。
准“地王”变数颇多 “提容”或增社会成本
按照年初南外滩重点区域规划的要求，董家渡13、15地块将于年内出让，此前规土局规划表示，该地块地是南外滩重点地区规划的重要组成部分，是南外滩重点区域额的“核心”。不过也有专家认为，董家渡地块能不能成为“地王”，还要考虑其他因素。
上海中原地产研究咨询部总监宋会表示，董家渡地块作为优势地块，本身的条件非常好，跟豫园以及外滩的金融带直接对接，与陆家嘴也是隔江相望，从功能上来说优于世博区，也容易承接整个中心区的CBD扩张的需求。他同时表示能不能成为“地王”关键要看拍卖形式与出让时间。
“第一个是这个地块本身怎么出让，这个方案没有定，是不是整体这么一大块都扔出来了，这个也说不定，这个是有变数的，但是真正能不能出来地王，取决于它拍卖的形式；另外在时间的结点上来说，现在这个背景下推出它来是不是合适，我觉得还是存在变数的。”宋会雍说。
记者了解到，截至规划明细出台至今，上海规土局网站尚未出现该地块的挂牌信息。
宋会雍认为可以由政府来主导该地块的规划，包括物业类型、商业配置，包括整个动线的设计等，政府设定，然后由各个公司在这个框架之下来进行拍卖和开发建设。宋会雍表示，从地块开发的必要性与收益角度来说，地块多次切割，然后再拍卖会更合理，同时在时间点上，或许到下半年7、8月份，市场的淡季的行情相对明显的时候再推出，可能会对市场化效果更好。
而针对此次董家渡地块规划的调整，同济大学城市规划系博士生导师张松教授认为，黄浦区之前推地商务比重较高，目前市场渐趋饱和，与此同时，随着拆迁成本的提高，地价也随之水涨船高，“调高容积率”与“增加居住比重”对该区域来说或是必然。
“肯定来讲，原来黄浦区推地商务比重较高，现在其实市场已经趋于饱和，没有太多的市场，必然要增加居住的比重；另外，拆迁成本原来越高，导致地价也在上升，提高容积率可以解决地价与拆迁成本。”张松对记者表示。
张松认为，提高容积率值得赞同，因为之前该快就是居住区域，要考虑到该地区的居住属性。不过他同时表示，容积率的调高或导致区域容量变大，要注意可能出现的交通及环境问题。
作者：梁鸿儒
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