负债率创新高 存货压力凸显 净利润下滑
房企一季报：逆市下的“最”考验
“如人饮水，冷暖自知”。虽然因房地产市场震动而引发的对楼市前景的争论仍在继续，但一季报的灰暗，已让不少房企感觉这个春天并不美好。
据Wind资讯统计数据显示，2014年第一季
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而在负债率与库存量方面，上市房企同样“悲剧”。2014年一季报开发类房企资产负债率创历史新高，达到77.9%，其中招保万金整体为77%；2014年一季报开发类房企整体存货（经修正）同比上升25%，其中，招保万金上升18%，扣除招保万金类房企上升29%。
市场的下行，使房企的业绩难以靓丽。而在现金为王的时代，惨淡经营远不止数字那么简单。多地楼市降价、部分房企深陷债务危机、公司奔走寻金，现金流怎一个“紧”字了得。
而在楼市遇冷的情况下，是谁随波逐流？又是谁逆流而上？《新楼市》记者特将企业年报进行梳理，选取万科、绿地、中海、恒大等多家企业，评选之“最”，为你解读不一样的房企。
部分A股上市房企一季报数据统计
单位：亿元 报告类型：合并报表 部分数据由亿翰智库提供
证券简称 负债合计 负债率 营业收入 营业利润 毛利率 净利润 净利率 经营活动产生的现金流量净额
2013年一季 今年一季 今年一季度 去年一季 今年一季 去年一季 今年一季 今年一季度 去年一季 今年一季 今年一季度 去年一季 今年一季
万科A 3332.6782 3933.6801 79.45 139.9991 94.9722 23.9514 20.1775 21.25 17.8937 16.3833 17.25 -23.8326 -55.7913
招商地产 846.0907 951.7356 70.52 61.4450 72.5065 17.4648 16.0805 22.18 12.8949 11.0591 15.25 7.9002 -43.3063
中粮地产 280.4335 313.2647 76.66 9.6546 9.7232 1.2317 1.3031 13.40 0.8347 0.7844 08.06 11.1250 -11.9319
金融街 504.0705 578.3856 70.01 20.0606 24.1245 5.3127 4.7548 19.71 3.9531 3.4944 14.48 -1.1687 -19.8181
亿城投资 77.1909 72.9545 61.62 4.1489 4.1983 0.8912 0.4918 11.71 0.8809 0.3107 07.40 -3.3049 -0.9602
新华联 85.0535 160.9264 81.79 5.8052 2.9936 1.6721 0.3315 11.07 1.2805 0.1234 04.12 -2.3622 -9.5920
金科股份 473.5188 595.0377 85.16 31.6767 17.4898 4.8174 2.9604 16.93 3.6694 2.5170 14.39 -8.2141 -8.3980
泰禾集团 122.1243 383.7020 86.88 10.8656 10.6093 2.2057 2.1363 20.14 1.6293 1.6558 15.61 -13.4719 -92.2483
中弘股份 61.7166 88.2463 67.12 5.7446 1.9322 2.0317 0.1612 08.34 1.7842 0.1001 05.18 3.4994 -15.6609
保利地产 2177.6031 2678.8537 79.11 74.3916 92.3467 10.3517 12.4849 13.52 6.8351 8.7865 09.51 -41.9281 -134.6079
华业地产 86.7742 109.3848 75.45 1.8222 4.6838 0.2056 1.3949 29.78 0.0962 1.1114 23.73 3.5101 0.2477
万通地产 64.0918 79.2953 65.36 1.7185 1.8490 1.1382 0.1799 09.73 1.2095 0.3307 17.89 -1.4413 -9.4496
华夏幸福 448.3422 702.2623 86.76 12.1935 31.6173 6.5365 10.3698 32.80 4.7204 7.5890 24.00 -4.0448 -18.8548
首开股份 679.1565 785.4133 83.65 9.3960 25.6909 -0.0434 5.5842 21.74 0.5967 4.3853 17.07 8.1839 -5.4372
金地集团 745.0874 928.7810 70.91 42.5231 31.5041 3.8208 1.5612 04.96 2.3857 0.6084 01.93 -30.6261 -34.5595
华远地产 104.3801 160.8382 81.18 8.7687 5.2058 1.9492 0.9438 18.13 1.3987 0.5902 11.34 -1.3286 -8.4565
世茂股份 230.5301 373.6486 69.43 15.4794 16.6117 2.7753 3.7475 22.56 2.3154 2.7778 16.72 1.6694 -21.6652
中粮地产 280.4335 313.2647 76.66 9.6546 9.7232 1.2317 1.3031 13.40 0.8347 0.7844 08.06 11.1250 -11.9319
阳光城 175.6763 346.2676 88.63 9.0578 19.7811 0.8267 1.7511 08.85 0.3079 1.0784 05.45 -7.1478 -16.8081
万科：最“悲剧”的房企
行业的震荡无法避免。当此起彼伏的唱衰声与购房人观望情绪加重笼罩楼市时，即使是老大万科也不能独善其身。发布的一季报显示，其营业收入和净利润双降，为12年以来首次下滑。市场下行，万科也“悲剧”。
开门没红的财报
万科一季报称，一季度营业收入为94.97亿元，同比减少32.16%；实现归属于上市公司股东的净利润为15.29亿元，同比减少5.23%。下降的还有万科经营活动产生的现金流量净额，财报显示，其大幅下降至净流出55.8亿元，同比下滑134.1%。
而对于万科，如此惨淡业绩的出现还是在12年前，2002年，其一季度净利润同比下滑24.66%，营业收入下滑47.63%。
对于少有的开年惨淡的状况，万科解释称，由于一季度竣工面积仅占全年计划的6.6%，结算面积和结算收入较去年同期有所下降，一季度竣工量少、同比波动大属正常现象，预计全年竣工量将基本符合年初计划，全年业绩将稳健增长。截至一季度末，万科持有现金375.3亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和279.1亿元。
投资收益的安慰
“悲剧”之下，依旧有“喜剧”的存在。投资收益的增长，慰藉了“很受伤”的营业收入与净利润。
万科一季报显示，其实现投资收益73082.08万元，较去年同期的3533.45万元，投资收益同比大增1968.3%。
对此，万科董事会秘书谭华杰表示，万科今年一季度实现的投资收益，不同于一般意义理解的投资收益。“它不是一次性的投资所得，不是非经常性的偶然收益，而是基于主营业务、基于连续开展的经营性活动，属于可持续获得的经常性业务收益。”
而投资收益占比上升，在未来可能成为常态。万科表示，随着万科持续加大合作力度，未来联营合营公司所占的比例将进一步提高；此外，引入合作方、出让部分项目股权，以及通过股权转让实现持有类商用资产转让的经营行为也会更加普遍。
绿地：最“外向”的房企
近年来的绿地表现抢眼。无论是与龙头房企万科的一较长短，还是海外攻城略地，都毫不吝啬地展现着自己“外向”型的性格。而其成长与发展之快，亦被业界称道。
2014年，绿地集团的目标是什么？绿地集团董事长、总裁张玉良直言不讳，房地产业务销售收入有望达到2400亿元。
绿地很高调。今年以来，在各类宣传方面一向低调的张玉良却突然“冒泡”，频频在各类大型论坛上露面，并接受多家媒体专访。
而这与其扩张步伐的加快不无关系。不过，良好的业绩也为这种“外向”赢得了资本。CRIC研究中心联合中国房地产测评中心发布的《2014年一季度中国房地产企业销售TOP50》排行榜显示，2014年一季度，绿地取得340亿的销售金额，335.9万平方米的销售面积。业绩明显强于大市，企业金额、面积集中度实现稳步提升，销售规模同比增幅均在30%以上。
绿地的“外向”并不止于业绩，在海外市场也可见一斑，而这将成为绿地未来业绩的又一增长极。
张玉良曾这样表示，今年绿地全年海外总投资额将新增超100亿美元，销售收入将超过200亿元人民币，明年预计将超400亿元。
公开资料显示，2014年初，绿地就抛出了345亿元的海外投资计划，目前绿地集团已是中国房企出海投资规模最大的。
4月底，绿地集团首个全资海外项目—绿地韩国健康旅游城的住宅项目“绿地汉拿山小镇”启动首批产品交付，这也是近年来第一个交房的“中国制造”海外住宅。与此同时，绿地宣布，成功收购澳大利亚悉尼市两幅地块。
近年来，绿地已接连在韩国、澳大利亚、德国、马来西亚、、西班牙、加拿大、泰国、英国和美国布局，其中韩国和澳大利亚的项目去年已经开卖，其他项目也逐渐步入收获期，未来绿地海外部分表现值得期待。
恒大：最“会赚钱”的房企
恒大的版图到底多大？廉价且充足的土地储备、近150个之多的城市覆盖，蒸蒸日上的足球产业及其背后微妙的政商逻辑，还有羽翼渐丰的水产业。在其进入的每个行业，恒大都能不鸣则已、一鸣惊人。
逆市增长
恒大一季报显示，2014年1-3月，恒大地产合约销售金额约为305.1亿元，期间合约销售面积约434万平方米，销售均价每平方米7029元，较2013年同期分别增长72.2%、52.9%及12.6%。
在整个市场都比较低迷的状态下，恒大的销售却逆市增长，赚足了眼球。
但是，有一组数据或许更值得关注，恒大季报显示，企业一季度销售均价每平方米7029元，较2013年同期增长12.6%，较去年年报披露的6741元的均价增长4.27%。
兰德咨询总裁宋延庆解读：这组数据说明恒大正在逐渐加重一、二线城市的推货比重。
其实恒大进军一线有目共睹，为了能够在北京立足，恒大自去年以来，不惜重金拿下北京好几块利润空间很小的保障项目地块。
随着三、四线城市的饱和和库存的不断积压，潜在的风险越来越大，市场稍有波动，这些城市的泡沫就有可能随时破裂。而一、二线城市由于产业的支撑和人口的流入，市场较三、四线城市相对稳定，所以恒大的选择十分明智。
随行就市保销量
恒大确实很大，其2013年的年报披露，公司土地储备1.51亿平方米，拥有291个项目，覆盖147个城市。如此规模的疆土，需要更多的智慧去察觉市场的毫末。还是来看恒大披露的1-4月每月销售简报，2014年1-4月，企业的销售均价分别为7738元/平方米、6592元/平方米、6762元/平方米、6875元/平方米，相比于1月，2-4月份的均价均有一定的下调，这说明企业在市场整体疲软的时候，能够适时调整销售策略，随行就市，以保证企业的销售进度。
恒大地产2014年的合约销售目标为1100亿元，一季度销售额为305.1亿元，完成去年目标的27.74%。按照兰德咨询的测算，企业一般应该在一季度完成全年销售目标的20%，所以恒大一季度的跑量速度也为完成全年目标奠定了很好的基础。
富贵险中求，恒大确为最会赚钱的企业。
融创：最具“锋芒”的房企
近期融创收购绿城，吸引了全行业的瞩目，融创就是这么勇猛精进。融创公布的每月销售简报显示，企业截至2014年4月底实现合约销售金额人民币184.6亿元，同比增长27%，在市场下行的环境中业绩还是不菲。而且，企业1-4月的均价分别为24450元/平方米、26630元/平方米、26920元/平方米、24730元/平方米，均价依旧能维持在高位。
我们不禁要问，融创的底气在哪里呢？
领先同行的单城市产能
单城市产能是衡量一个企业深耕城市能力的简单指标，据统计，2013年，一线房企在单一城市产能方面得分最高的是融创，为60.81亿元，而全国布局的碧桂园，这一指标仅为10.19亿元。
用今年一季度的数据计算，融创2014年一季度单城市产能为23.07亿元，依旧遥遥领先。也许，城市布局的背后是企业的战略差异，但是单城市产能却能体现出企业的品牌推广、资源挖掘和成本控制能力。
聚焦核心城市并长期深耕是融创一贯坚持的策略，融创的产品主要集中在京、津、沪、渝、杭五个城市。融创深耕城市、将城市潜力最大化的能力，同行很少能够企及。宋延庆表示，在全国性的房企中，融创的单城市产能非常高。在北京，融创凭借西山壹号院，销售额位列北京前茅，而不久将入市的融创农展馆地块也蓄势待发；在上海，凭借与绿城的合作，融创在一年半的时间里已经占据上海排行榜第三；而在重庆市场，除了龙湖，鲜有企业能与融创一较高低。
睥睨行业的营销能力
除了城市深耕能力，融创的营销能力也不容置喙。融创与绿城合作创立融绿合作平台，将绿城的很多项目盘活并以很高的市场价格售出。2013年，融绿公司在上海市场以网签销售额112.07亿元；2014年一季度融绿平台以网签销售金额26.56亿元成为上海销冠。
但是营销能力的背后需要更多的行政费用支出。从融创2013年的年报来看，据兰德咨询测算，其费效比为8.68%，管理费用率为10.74，处于行业较高水平。房地产市场进入下半场，整个行业在开发成本不断增高、利润率逐渐下降的情况下，费用的控制能力对企业会有很大的影响。
龙湖：最“招人爱”的房企
今年的龙湖，八载十墅战略有效推进，商业地产继续发力。得益于龙湖对品质的坚持，近日，企业又获得一笔低成本的融资，高信用评级对企业的利好再次显现。
高评级、低成本融资
2014年5月22日，龙湖地产有限公司（股票代号：00906）宣布成功与汇丰及摩根士丹于5月21日订立购买协议，发行金额为人民币20亿元，于2018年到期的优先票据，息率仅为6.75%。再来看早前的一组数据，同样是今年3月份，龙湖地产与7家本地及国际银行签订一项相当于约港币29.25亿的5年期可转让定期贷款信贷融资，融资成本为3.1%+hibor，综合成本不到4%。
十分低廉的融资成本源自机构对企业较高的评级，2013年初，国际信用评级机构穆迪将龙湖的信用评级从Ba2上调至Ba1，而标普给予龙湖的信用评级也长期维持在BB+的水平。
众所周知，今年以来，银行收紧房地产类贷款以及影子银行的监管等，给房企融资带来很大的挑战。宋延庆指出，龙湖在民企中的信用等级是最高的，所以能够获得投资机构的看好，由此获得低成本的资金支持。
坚持高大上
进一步看，龙湖良好的信用评级则是源自稳健的财务管理和领先的产品品质以及稳定增长的销售业绩。龙湖公布的1-4月份销售简报显示，截至4月末，企业累计实现合同销售金额人民币126.1亿元，其中4月单月数据为34.8亿元，同比增长7.7%。在市场整体下行，高端别墅市场也受到牵连的情况下，龙湖的业绩依旧表现不凡。
继2007年龙湖北京首个别墅项目龙湖·滟澜山入市后，龙湖坚持深耕北京，相继完成形成五大产品系列。到目前，龙湖低密度产品开发已经比较成熟，据测算，其平均建安成本比行业平均水平低10%。今年，龙湖推动别墅元年战略，在全国完成10大别墅项目布局。别墅元年的战略在让企业继续高大上的同时也会反过来给评级和投资机构更多的信赖。
中海：最“笃定”的房企
稳健的节奏和领先行业的盈利能力一直是中海地产的品质所在。不论是在房地产行业盈利能力整体下滑的2013年，还是在行业遇冷的2014年一季度，中海都能按照自身的节奏稳步前进。
保持高净利润率
中海地产披露的2014年一季报显示，今年首季，公司营业收入约为203.4亿港元，同比增长约38.5%；净利润约为60.5亿港元，同比增长约25.5%。报告期内，累计完成合约销售总额约为351.3亿港元，对应销售面积约为195万平方米。
同比增长25.5%的净利润依旧让业界艳羡。其实在财务方面，中海的净利润一直被视为行业标杆，即便是在去年行业整体盈利能力有所下滑时，中海依旧实现28%的净利润率，在千亿房企中属于最高。
据CRIC克尔瑞研究中心统计，截至2013年，中海地产的净利润已经连续11年保持20%的增长率。
稳健中前进
今年，中海地产将销售目标确定为1400亿港元，这一目标在整个行业中比较稳健。企业一季度销售额约351.3亿港元，完成全年目标的25.09%，加上4月份实现合约物业销售金额约为104.37亿港元，公司前四月共完成销售目标的32.55%，目标完成较好，按照这样的速度，完成全年目标应该不会有太大问题。
除了销售，在土地储备方面，中海地产今年也表现稳健，首季度，企业积极补仓，新增土地总建面积639.93万平方米，拿地金额194亿元，新增项目9个，以充足的土地储备保证企业的稳健运营。不过4月份，企业并未新增土地储备。
也有人认为中海不论是目标制定还是拿地动作上都趋于保守。但是，企业的智慧更多的应该体现在盈利能力、成本控制能力方面。去年，中海在保持28%净利润率的同时，却使三费费用率在行业中最低，仅为3.8%，这在房地产行业中难能可贵。其实，行业进入下半场，财务控制能力、盈利能力等也更容易被股东和金融机构等看重。
记者 马雲龙 实习生 雒焕双
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