南京256亿元地王遭肢解 甩卖中冶4年收益仅3.5亿

　　1号地分多块转让，2号地遭政府收回，3号地自己开发，这就是中冶置业曾耗资256亿元拿下的南京下关巨无霸地王项目的命运。

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• 中国中冶

　　拆迁艰难，体量巨大，开发周期过长致使中冶置业从2010年9月份拿地至今无实质性开发进展，中冶置业的资金链也因此始终无法解压。

　　无奈之下，中冶置业开始全面整理南京下关地块的转让和开发事宜，时至今日，根据中冶置业母公司中国中冶公告显示，南京下关项目1号地于2014年3月11日以29.7亿元转让三笔资产，总计获得净利润2.64亿元，2014年5月30日以25.39亿元转让一笔资产，获得净利润约0.82亿元。

　　由此可见，中冶置业今年肢解1号地转让子公司股权后，目前获得的收益仅为3.46亿元。根据其公告统计，若7个子公司股权按照评估底价转让，获得的净利润约为4.19亿元。

　　龙湖抄底接盘

　　5月29日晚间，中国中冶发布转让子公司股权以及债务公告，根据其公告内容显示，中冶置业将转让拥有1号地地块的7个子公司的剩余股权，标的评估值总计约为72.17亿元，最小标的评估值为6亿元，最大为25.39亿元。

　　同时，中国中冶表示，全资子公司中冶置业此次若以评估后的标的对应股权价值及债权价值作为挂牌底价成交，预计可获得净利润约为人民币 1.55 亿元(未经审计).

　　一天后，5月30日晚间，中国中冶再次发布公告称，中冶置业将把南京金名城置业有限公司(以下简称“金名城置业”)100%股权以约25.39亿元价格转让给北京龙湖中佰置业有限公司(简称“龙湖置业”，为龙湖地产子公司)。中国中冶称，预计从此次交易中获得净利润约0.82亿元。

　　值得注意的是，公告显示，龙湖地产接盘的金名城置业的资产就是6块地，面积4.5万多平方米，规划建筑面积达到了38.3万多平方米，规划用地性质为商办混合用地和住宅用地。

　　以此计算，龙湖地产所拿地块平均楼面价仅为6527元/平方米，而中冶置业2010年9月份拿下的1号地的平均楼面地价为5929元/平方米。

　　近4年时间过去了，南京的房价一路高歌，即使是今年房地产市场普遍预期不好的大势下，南京的房价依然坚挺，但中冶置业手握土地近4年时间却无实质性开发，更没有房源销售入市，甚至甩卖项目后，部分地块每平方米升值空间仅600元左右。

　　事实上，《证券日报》记者曾实地走访过该项目，其区位优势非常明显，位于南京中轴线延长线上，临江岸线非常长，无论是商业还是住宅规划都将是高端产品。此外，下关区规划为鼓楼区后，该区域房价上涨势头更为明显。

　　《证券日报》记者从南京链家地产处获悉，该区域内二手房售价目前动辄超过1.8万元/平方米，区域内紧邻的世茂外滩新城项目为学区房，售价目前普遍超过2.3万元/平方米，而区域内3.5万元/平方米的房子亦不少。

　　鉴于此，龙湖地产此次接盘可谓抄底进驻南京市场，而其未来盈利空间也可见一斑。反观之，中冶置业耗资121亿元摘得1号地，手握土地近4年时间，即使以开发贷款利率计算，其资金成本就达数十亿元，尽管转让获得了净利润，但其开发损失之重仍较为可观。

　　赚取巨额利润梦碎

　　实际上，2010年9月19日，中冶置业与南京市下关区国有资产投资发展有限公司合资成立的临江公司，以总价200.43亿元拿下南京下关区滨江1号和3号地块。

　　其中，下关区滨江江边路以西为1号地块，规划用地性质为商业、住宅混合用地，总建筑面积达到204.77万平方米，最终以底价121.41亿元成交，折算楼面价5929元/平方米；而下关滨江江边路以西为3号地块，规划用地性质为商业、文娱、住宅混合，总建筑面积为95.42万平方米，最后也以底价78.93亿元成交，折算楼面价8272元/平方米。

　　值得注意的是，2012年11月30日，中冶置业又以56.2亿元拍下2号地块。此后，3幅地块连成一体，总地面积达到236万平方米，土地出让金超256亿元，成为总价最高的全国地王。

　　然而，巨无霸地王的运气相当不好，不但1号地和3号地迟迟无法动工，中冶置业资金被套牢。后来2号地块被政府收回，无奈之下，中冶置业称将精力放在3号地块中，逐步退出1号地块的开发。

　　此后，1号地块接连被转让。《证券日报》记者根据其公告统计，今年以来，目前已经成功转让资产4笔，总计约55亿元，获得净利润为3.46亿元，目前还有标的评估值35亿元左右的资产等待转让。

　　值得一提的是，根据中国中冶公告估算，若按挂牌底价成交，这7个子公司的股权转让额约为102亿元，而5月29日公布的此次转让的剩余6个子公司股权还可获得净利润约0.73亿元。换言之，中冶置业今年肢解1号地相继多次转让后，其获得的净利润或将仅为4.19亿元。

　　更为值得注意的是，1号地此前在2011年曾发生过一笔股权转让交易。《证券日报》记者在北交所成交公示中发现，2011年12月5日，中冶置业在北京产权交易所将南京长江国际航运中心开发建设有限公司100%股权及10.8亿元债权以18.4亿元挂牌转让，并要求受让方向旗下子公司南京正滨房地产开发有限公司支付14.38亿元代建款，下关区国企南京外滩投资发展控股集团最后接盘。

　　彼时，中冶置业将1号地块中的具备部分开工要求的子项目通过转让、代建等方式，从南京方面回笼现金及贷款约32.76亿元。不过，记者并未在中国中冶的公告中发现此笔转让交易和收益情况。

　　事实上，中冶置业钟情于该地王并不无道理，据悉，仅测算体量最小的2号地，其利润就将高达80亿元，其吸引力可见一斑。

　　“中冶置业输在拆迁问题上，因为拆迁艰难，中冶置业近4年时间内都无法进行实质性动工，200亿元的资金无法流动，因而陷入了资金困局，赚得巨额利润的意图彻底幻灭。”有熟悉中冶置业人士向《证券日报》记者透露，中冶置业甩卖1号地后，将资金投入其他城市的项目，其布局将更为合理，利于其发展。

　　对此，中冶置业也表示，此次交易所得款项拟用于补充营运资金及中冶置业其它房地产项目的开发。同时，交易完成后将增加公司现金流入，减少应收账款，降低带息负债规模。

　　然而，巨无霸地块交给一家企业开发已然证明是一个错误，但1号地被分拆的如此零碎，其也将不利于整体规划设计能够按照预期推进。