作为行业标杆，万科的事业合伙人制度正式启动之后，行业内部讨论的那叫一个沸沸扬扬，不说其他的，我们亿翰智库的研究负责人张化东博士也被一系列媒体采访给轮番轰炸的人仰马翻，他很专业，所以要求采访我的我也都转交给张博士，作为围
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还是那句话，我不喜欢万科，所以，这篇评论只是借着事业合伙人制度这个由头来讨论讨论行业的要素价值化调整的路径，其实就是解释为什么会出现事业合伙人制度。接下来我和大家慢慢来分析！
首先，房企开发利润，根子上来自于四个基本要素！
对于房地产行业而言，只有最基本的四个生产要素：土地、资金、人才、技术！
大家不要小看这个基础常识，我们这个行业大量有意思的现象的背后根子就是源于此！举个例子来说，比如说为什么房地产行业竞争这么激烈，到今天为止，你会发现国有企业、民营企业、资本化企业等等每一类企业都活的好好的，根本就没有出现国有一统天下或者民营全方位吃掉国有等现象，为什么呢？就是因为不同类别的企业在最基本的生产要素上各有其相对优势：比如国有企业，由于先天背景，它在土地获取以及融资成本上就有很强的优势；比如民营企业，在土地和资金上不具备任何优势，干脆就放大人才的优势，所以你会发现民营企业的组织和运营效率会很高，激励会很好，因为它只有这样才能去获取自己的发展空间；比如资本化企业，往往就会在融资成本和人才两个维度会比较具有优势。因为各有所长，所以各有其特定的发展机会和利润空间！大家看看是这个道理吧？
所有很多人问我，什么时候，这个行业才会出现根本性的颠覆，我的回答是：如果国有企业也开始进行市场化运作，那就是民营企业和资本化企业噩梦的到来。道理很简单，因为它不仅仅在土地和资金获取上有优势，如果进一步在人才上（其实就是代指企业运营效率和激励机制）也发力的话，国企的壳加上市场的心，那就注定无敌啦！比如保利、华润、中海等等企业，他们的牛X往往就是因为市场化的运营（未必是收入，我就听说每年中海都会全方位对标万科等企业的成本，积极找差距，主动去优化）。
技术维度上面举例谈的比较少，其实主要是代指基于新经济背景下的互联网和信息技术，当然也包含了一些开发环节的差异化技术。最典型的比如朗诗的生存之道在于三恒（恒温、恒湿、恒氧）概念，互联网和信息技术尽管还没到达颠覆行业模式阶段，但其重要性是不言而喻的。
其二，当前房地产行业开发利润下滑的原因在于要素的反向侵蚀；
就这两年来看，房地产企业的开发利润已经呈现明显的下行趋势，在讨论这个趋势的时候，绝大多数人都会把矛头指向地价过高，其实这只是其中之一的原因！
要素一：土地的反向利润侵蚀；这个道理很简单，地方政府作为利益相关方，客观的来说也是一个大企业，在与开发企业争夺房地产行业的利润过程中，最直接的就是或明或暗的把地价推高，通过最大化的土地出让价格来满足地方政府财政的需要，从这些年的趋势来看，土地价格的上涨明显高于房价涨幅！地价上涨从另外一个角度来看，客观的说就是把开发企业在土地环节的利润挖掘空间给压缩了！
要素二：资金的反向利润侵蚀；关于这点，看看这两年房地产的基金和信托业有多发达，看看中央政府整顿影子银行的力度就知道了，外部资金、民间资金或者是银行大量的表外资金通过各种渠道纷纷进入房地产行业，动辄就是12%以上（个别20%、30%）的年化成本，资金成本的大幅提升也同样压缩了房企开发的利润。
要素三：技术的反向利润侵蚀；据说雷军曾经问郁亮“互联网介入，房价能否跌一半？”，而郁亮回复“这个可能性不是完全没有”。郁亮回答的很政治，现实环境下，面粉比面包贵，房价跌一半的逻辑在何处？更何况，到现在为止，互联网和信息技术进入房地产领域并没有产生降成本的效用反而是以增加成本的角色进入，比如流行的3D、多媒体进入商业商场领域其实成本都很贵的，就开发企业而言，我都砸了几亿甚至几十亿在商业中，万一开业效果不好那就亏大了，以防万一，干脆再多搞些最新的信息技术的成本投入吧。再看看，今天互联网在住宅市场中，基本上就围绕着营销来，就简简单单干了一个带客的工作（而且客户是不是有真实需求意向还未知），同样还是一个成本投入。互联网业没有起到压缩流通环节，降低开发建安、营销成本等特性。所以说，技术并没有提高产品附加值，同样也没有降低产品开发成本，越是新技术/互联网越是在反向侵蚀利润！
要素四：人才的反向利润侵蚀；我们经常发现有不少房企的项目操盘手、分公司负责人甚至是集团高管，有了多年的房地产项目的开发及管理经验的积累，到了一定火候或是某个因素推动，几个人凑成一个团队，因为和有些资金方甚至是开发企业关系比较熟稔，就直接开始进入开发代建环节，比如说原万科的高管徐洪舸、肖楠、章晓任等，原沿海地产的总裁吴昕，最近又听说原龙湖和万科的几个朋友在山东一带做代建等等。这些人才在做代建开发工作过程中，客观上也是在分享房地产开发链条上的利润！
如果我们放在社会的角度来看待房地产开发利润，你会发现，其实开发利润并没有减少，无非就是参与分享的利益相关方多了。同时，利益相关方通过构建新的游戏规则/业务模式从而获取了更多的利润份额，比如政府通过“闲不住的手”在一定程度上推高地价切了一块蛋糕、基金通过银行获取表外资金从而让开发企业付出更高的财务成本、网络/技术开发方不断的推陈出新从而获取更高的利润、职业经理人通过代建开发模式获取更高的利润，正是因为利益相关方获取了更多的蛋糕，这才使得房企账面的利润始终呈现下滑的趋势！
其三：利润争夺战中，开发企业的反制！
企业作为有机经营体，天生就有着利润争夺的本能，所以当利益相关方在要素环节通过制定规则、调整模式中获取更大蛋糕的同时，房企其实也不断的在采取反制措施！
手段一：利用当前混合所有制机会，再度争夺土地环节的潜在价值；混合所有制的出炉，让大量房企开始看到再度从土地环节去获取超额利润的可能性了。中央政策精神中对于民营企业入股国有的支持，从房企而言，本质上还是冲着国企手头那些个肥肉（当年便宜拿的地，或者是有望进一步拿到便宜的地）去的。大家在行业呆了这么久，应该都知道，利润大头在土地环节！上海绿地借壳金丰投资就是个典型案例，不仅仅金丰投资今天有多少便宜的地，更重要的是这个壳将会带来更多的机会。其实也就是我前面提到的打造“国企的壳+市场的心”模式，国企能够获取（相比民企而言）低价地块，能够贷到便宜资金，民企有着高效经验，当然是最好模式了。就我所知道的，还有万科北京公司和京投银泰的系列合作，就是这种结合！在这么一个巨大政策机会下，相信万科还会进一步推行这个模式的，毕竟万科品牌在国内是没得说的！
手段二：入股银行，争夺资金还价的成本定价话语权；万科、恒大等等系列的企业纷纷入股银行，不要纯粹以为他们就是为了贷到款，我相信更多的还是为了在资金获取过程中具备一定的成本定价权。尽管到目前为止，我们还没完全看到效果，但这是个方向！对于房企而言，拿到地之后，最头疼的就是融资成本了，按照有个行业朋友和我开玩笑“我们家的融资成本还好，一天一辆奥迪，那个谁谁家，一天一架麦道呢！”，可以想象资金环节话语权的争夺未来还会进一步展开！
比如说诸多房企直接与金融机构联合组建基金，再比如说诸多房企纷纷打通“A+H”结构，我认为都是在资金环节的反制举措！
手段三：二级结构利益分享，重新争夺人才剩余价值；今天的万科事业合伙人制以及碧桂园的成就分享机制，本质上都是在不牵涉集团股权结构重大调整情况下，在项目层面及在区域层面以合伙人或者类合伙人的身份使得重要人才、利益相关方人才能够在获得更大收益情况下为企业谋求更大利润。简单的说，如果碧桂园一个区域总裁要是离职去搞代建，那肯定就不止一个人了，很可能是一条线的人都跟着跑了，成不成功先不去管他，但对碧桂园的冲击肯定是特别的大，因为你得重新招募这么高级别的人才，这个人才还得慢慢才能适应公司文化及逐步熟悉区域各层（政府、供应商、公司内部等）情况，这得多伤，与其这样，倒不如直接拿出一定比例的区域净利润给区域高管团队分享，你在我碧桂园就相当于创业了，我也不用担心人才大量流失了造成巨大的损失！并且，按照万科模式，也许这个团队未来可以全方位推广“小股操盘（铁狮门及汉斯模式）”，反而能够给集团带来更多的利润！
手段四：甲方变乙方，技术输出的利润获取；这个我看到的最典型的就是朗诗地产不仅仅自己在做开发，同时也组建科技服务公司，对外对其他的开发企业或者机构提供三恒技术解决方案，不仅仅我要为人家的技术买单，我也同样可以获取技术环节的利润！当然还有其他的一些企业投资互联网啦，投资信息技术公司的，各种各样，千变万变，控制技术端的逻辑不变！
啰啰嗦嗦写了一通，本意其实想探讨结构化利润背后，所存在的四大要素之间的内在刚与柔的特性之差，从而导致万科选择事业合伙人制度的切入点，以此来分析未来行业企业竞争格局的短长路径。但最终写着写着变成这个结构有些出乎意料，不过也算是一个小小的个人观察的总结，大概的把万科这个行为的出现表达了一下其必然性，同时也想表达的是，本质上是针对要素利润的争夺，而且是一系列的争夺！
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