1、我们按照日度数据加总初步整理了月度数据。虽然这将受到备案差异的一些因素影响,但对城市商品住宅数据也可以有初步趋势性的判断。不可否认这将会产生的差异,但数据的差异不会造成趋势差异。
2、大部分城市成交数据依然出现同比下跌,但环比的数据依然存在城市出现改善。我们认为5月的商品住宅成交数据有所改善,是符合季节性成交的逻辑,并且2014 年4月的成交数据基数的确不高。当然,在我们关注的主要城市中,依然有半数左右的城市出现环比的下跌,也就是说大约有一半的城市环比尚未出现改善,这不符合季节规律,也说明了目前市场成交的颓势。在北上广深中,除广州外其他城市的环比数据依然表现疲弱,说明一线城市的成交比二线城市下滑更严重。而在二线城市中,长沙和南京也出现了一定幅度的环比下降,两个城市的成交具有不同的原因:长沙供给量较大,而4 月也出现了价格调整,5 月的价格调整没有4 月调整明显,所以成交量有所下降;南京市场供给不足,价格刚性,需求没有得到释放。
3、市场需求调整的形态非常明显。也符合我们三种原因的判断:其一,2013 年需求释放过量,特别是刚性需求需要时间来恢复和累积;其二,价格上涨过快,消灭了需求的支付能力;其三,个人住房抵押贷款不支持需求释放。我们可以发现,市场成交表现疲弱的城市一般都是前两个因素没有出现改善。所以,显而易见的是,2013年释放成交越多,2014年的成交量调整会越大;2013年价格上涨越大,2014年的成交量会越大。
4、对于价格方面,从目前这个调整阶段看价格调整和供应量相关,而价格出现10—20%的实质下降,市场的成交量会很明显被激发。但市场成交量放量并不能支持价格恢复,只能以相类似的价格水平才能够维持成交量。而供给量偏弱的城市的成交价格依然保持坚挺,同时这些城市的土地价格也没出现调整,说明整个价格体系依然维持在稳定状态。但我们认为,价格调整可能和成交量一样,在这轮调整周期中并不和供给量强烈相关,而目前和供给量相关只是由于市场处于调整周期的前段。我们认为,一旦成交量萎缩到一定水平,价格必然出现明确的调整,而供给量少只是相对于需求量的概念,所以现在量缩价平的城市也必将会出现价格调整。
5、和我们在四月中旬预测的情况一致,5月中旬成为政策变动最明显的时间起点。从各地的房地产政策,乃至于宏观政策微刺激提速,为将经济增长维持在底线之上,管理层已经开始进行政策调整。我们认为,房地产政策放松还将继续持续下去,但并不能完全改变房地产行业的调整趋势。而迎合政策,顺势而为,是地产行业企业需要密切关注。
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