保监会发监管令：投资性房地产计量方式纠偏

　　杨芮

　　继连续下文警示信托投资风险、金融同业业务风险及债权计划风险后，昨日，保监会再出台严控险资投资风险的第十道“监管令”，对保险公司投资性房地产的评估增值进行清理和规范。

　　保监会称，《关于清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》（下称《通知》）主要是为加强偿付能力监管并防范房地产投资风险，而和前述投资风险警示等“监管令”不同的是，《通知》并不着眼于警示地产投资风险，而是对投资性房地产的计量、估值等实操进行了细化要求。

　　与此同时，保监会正在修订投资性房地产的偿付能力资产认可标准，目前此项工作正处于公开征求意见阶段。在新的认可标准发布实施和本次清理工作完成前，保监会要求各保险公司应暂停执行投资性房地产公允价值计量政策。

　　再提地产投资风险

　　事实上，这已经是保监会近期多次提到房地产投资风险。信达证券首席国际市场分析师昨日提到，房地产市场可以确定的是几乎不可能继续成为一个很赚钱的投资项目。

　　另据多位券商分析师表示，房地产市场压力较大，多数城市都已经出现了房地产市场过度发展的迹象，而在这个过程中可能会蕴藏着比较大的风险。与此同时，房地产风险在信托产品、基础设施债权计划中亦初现端倪。

　　据《第一财经日报》记者了解，保险资金进入房地产的渠道较为多样化。除了投资成熟商业地产、写字楼及养老社区等，保险资金近几年还投资于各大城市的大宗物业等。

　　《通知》中提及的投资性房地产实际上是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的建筑物。《通知》中将清理范围细化为两个方面，一是保险公司以物权方式直接持有的且以公允价值计量的投资性房地产；二是保险公司通过设立或入股项目公司间接持有的且以公允价值计量的投资性房地产。

　　计量方式“纠偏”

　　以某非上市保险公司的年报为例，对于投资性房地产的计量方式一般如下：一般情况下，投资性房地产按成本进行初始计量，且按公允价值进行后续计量，不对其计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

　　另据《第一财经日报》记者翻查的多份年报，对投资性房地产公允价值的估计一般说明为：根据投资性房地产所在地活跃房地产交易市场上同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，如无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；也可以基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。

　　保监会强调，将对保险公司报送的以公允价值计量的投资性房地产逐项审核，对不符合会计准则和偿付能力监管规定的，将责令公司调整会计报表账面价值和偿付能力报表认可价值，并区分问题性质确定是否对以前各期偿付能力报告进行追溯重述。

　　一位保险资管人士告诉《第一财经日报》记者：“事实上，《通知》出台的背景主要是有部分公司对不动产的估值过高，有些公司甚至达到5~10倍左右，这样一来的好处是能够提高偿付能力充足率水平，不过也会偏离标的本身的价值。此外，对于不动产的估值各家险企态度不一，也没有横向可比性。”

　　除了保险机构试图提升偿付能力充足率的目的，另外值得关注的是目前国内整体估值体系并不完善，一位券商高管表示：“国内资产的估值非常困难，因为中国的无风险收益率不是只有一个，而是有一组，从低至高不等，这对资产价格的确定带来很大的困扰，也是估值分化程度较大的原因。”