万科、恒大风向标：房地产“斑马”上的大数据

　　本报记者 纪睿坤 北京报道

　　6月5日，全球最大的住宅开发商万科牵手全球最大的中文搜索引擎百度，双方确立建立战略合作伙伴关系。

　　无独有偶，就在同一天，恒大拥抱阿里巴巴，阿里巴巴向广州恒大足球俱乐部注资12亿，获得50%股权。马云介绍，阿里巴巴是不会做

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　　虽然后一则消息更多被外界解读为阿里巴巴开始玩足球，但地产界人士注意到两个地产公司的跨界合作意味着地产业变化的来临。

　　“对于地产行业来说，6月5日是一个值得记住的日子。”中原地产市场研究部总监张大伟对21世纪经济报道记者称。他认为，两家大地产商的跨界合作标志着地产大数据时代或者说地产科技时代的到来，对于整个地产行业的震动很大。

　　万科风向标

　　作为地产一哥，万科无疑是最有危机感的企业。

　　在销售大好的2013年，万科总裁郁亮称，房地产行业10年内见发展天花板，万科会一直运营冬天模式，不再指望行业的春天，尤其是夏天的到来。

　　在市场下行的2014年，郁亮对于行业消极的拐点论、崩盘论、冰山论予以否认。郁亮说，未来10年楼市大势仍趋好，没有理由悲观。

　　在6月5日万科首届商业合作方大会上，郁亮提出了房地产的“斑马论”，“房地产就是一匹美丽的斑马，是白底黑纹还是黑底白纹，大家观点不一，如果你是乐观的，可能相信斑马是白底，不过，还有一半是黑色的，需要警惕，如果你是悲观的，可能觉得斑马是黑底，但也有一半白条纹。”

　　在郁亮看来，房地产行业已经度过了最黄金的岁月，开始进入了白银时代的下半场，下半场里，精细化、平台化、金融化将成为新的市场发展逻辑。

　　而在仍可期待的白银时代下，万科把互联网作为助推万科转型的重要力量。2014年以来，郁亮带领万科高管密集拜访了海尔、小米、阿里巴巴等炙手可热的互联网企业，并在6月5日，首次宣布与百度形成战略合作。

　　21世纪经济报道记者获悉，万科和百度的此次合作主要围绕万科商用旗下的社区商业、生活广场、购物中心系列业态展开，是基于百度公司的“定位引擎、大数据、营销工具” 三类核心技术，发挥LBS、云计算等技术优势。

　　百度公司副总裁张东晨介绍，合作首先落地在北京昌平区北京金隅万科广场，百度为该广场提供大数据分析和云计算技术，打通线上线下信息，提供行车、车库和商场导航和路线规划等。

　　“想象一下，你现在想去一个商家，百度会通过大数据存储和分析告诉你这个商家在几层，里面有多少人，你想出去，百度地图也将指引你怎么下去、怎么去停车场，更准确的找到你的车。”张东晨如是介绍。

　　与此同时，张向东介绍，借助数据挖掘和分析技术，万科不仅可以针对消费者偏好来调整店铺分布、招商策略，也可以分析商场消费人群，掌握人流活动轨迹、消费习惯等，提供个性化定制服务和精准营销。

　　相比于其他传统行业，地产行业“触网”不算早。此前，一些地产商旗下物管公司推出社区服务APP系统，通过互联网手段实现物业管理的自动化、系统化、信息化服务，集成了包含衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源，构建社区1公里微商圈。

　　但对于万科而言，大数据服务显然要走得更远。“如今万科30岁，在第四个十年，万科不是简单的盖房子或者盖好房，而是打造更好的平台，通过和科技、商业的结合，不断满足城市居民在居住、餐饮、文化、娱乐等方面的多样化生活需求以及城市商业和公共事业发展需求。”在万科执行副总裁毛大庆看来，万科拥抱互联网是万科进一步适应新型城镇化需求，向“城市配套服务商”转变的需要。

　　业内人士指出，互联网与传统行业的结合蕴含着巨大的商业机会，百度基于自身的大数据技术优势来改造和升级传统地产项目，这是一个潜力巨大的蓝海市场。

　　据市场研究公司IDC最新发表的研究报告称，大数据技术和服务市场从现在至2017年的复合年增长率预计将达到27%，增长速度是整个信息和通讯技术市场增长速度的6倍。大数据是智慧城市的智慧核心，随着我国智慧城市建设的不断提速，大数据产业也将迎来发展良机。

　　地产大数据时代

　　在张大伟看来，地产和互联网企业或者说与大数据的结合，将颠覆或者影响整个房地产行业。

　　除了更好的服务社区，同策咨询研究部总监张宏伟也表示，房地产企业通过大数据或者互联网平台，从项目前期的拿地、规划、营销定位、开工建设、采购等各个环节获取更大的价值。

　　以拿地为例，百度不日前推出的人口迁徙大数据项目——“百度地图春节人口迁徙大数据” （以下简称“百度迁徙”），该项目利用百度后台每天数十亿次LBS（基于地理位置的服务）定位数据进行计算分析，展现春节前后人口大迁徙的轨迹与特征。

　　“人群迁徙的轨迹和数据对于地产商非常有价值。”张大伟表示，可以通过“人口迁徙图”的大数据应用来进行全国拿地布局，无疑是现在房企应该关注的重点所在。因为，通过对目标拿地城市的人口迁徙数量预判，以及当地新增供应和存量房的对比、房价收入比、地价房价比、与中心城市房价比等这些会影响土地价格的数据，就可以让房企明晰，该不该在这个城市拿地。

　　一位熟知万科的业内人士向21世纪经济报道记者透露，万科房山项目就是运用大数据的结果，“万科在房山布局拿地决策前，曾经请移动、联通、电信三大手机运营商，在同一时间点检测北京在网使用人数的数据，来判断北京地区的实际人口规模，以此结合当年北京的新房供应量、北京存量房数量、北京房价均价、购房人群年龄结构等众多数据，进行市场和区域预判，认为北京的购房主力为刚需人群。”

　　基于大数据调研的充分准备，2009年9月，万科以6443元/平方米拿了起步区1号地，次年的2010年面市时开盘均价为13500元/平方米。

　　“大数据让万科房山项目成为一场必胜仗。”上述业内人士介绍，无论在二手市场获取土地、三旧改造土地，以及获取保障房用地等方面，都利用了大数据的支撑，且土地数据主要来自于第三方机构。（编辑 谭翊飞 张凡 申剑丽）