中投发展地产模式调查：一二级土地联动开发为何违规？

　　核心提示：21世纪经济报道记者从一位中投发展不愿具名的高级管理人员处获悉，大约在今年3月，审计结果即已告知中投发展管理层。此后公司内部开始一系列的调整。

　　21世纪经济报道 中投能在境内投资地产？随着国家审计署6月18日公布中国投资有限责任公司（以下称“

相关公司股票走势

• 中关村
• 张江高科

　　21世纪经济报道记者从一位中投发展不愿具名的高级管理人员处获悉，大约在今年3月，审计结果即已告知中投发展管理层。此后公司内部开始一系列的调整。包括梳理过去的房地产业务，准备退出。“但退不是一日能完成，需要寻找新的接盘资金。”

　　审计结果显示，曾被视为“神秘主体”的中投发展有限责任公司（以下称“中投发展”）的业务边界，仍然在国务院对中投和其控股股东中国建银投资有限责任公司（以下称“中国建投”）的主业范围限定内。

　　国家工商总局信息系统显示，中投发展目前仍由建银投资持有60%股权，其他投资方包括地产界知名的绿城、阳光等系，以及中投在海外持股的黑石投资集团在华主体。并且，今年一季度，中投发展还公布了与上海等地国企签订城市综合体和园区方面的合作。

　　审计结果指出，中投发展作为中投公司城镇化投资平台，经营定位以土地一级开发为主，但实际运转中大量进行二级开发，至2013年3月底累计投入82.82亿元用于房地产开发。

　　审计结果还称，国务院要求建银投资（即“中国建投”）向实业转型，但2009年至2012年，建银投资仍将大量资金投入房地产业和金融业，用于实业方面的投资仅占33%。

　　2010年3月国资委曾宣布，除了主业为房地产的16家央企,余下还有78家非房地产主业的央企应加速退出地产业。中投公司并不在现有国资委监管的央企名录中。审计署主要以中投发展“经营定位”和国务院批复认定相关问题。

　　各地开发样本

　　中投发展在各地项目公司不一，其中有明确参与到土地招拍挂（或称“二级开发”）中的主体。工商资料显示，中投发展公司并未将房地产开发列入业务范围；但其投资的项目公司则往往有这类业务。

　　在土地一级开发中，中投发展最早参与到和北京昌平区政府合作“昌平新城科技商务区（TBD）”。这其中业务既包括土地一级整理，也包括二级开发。工商资料显示，这一项目的一级开发项目公司系北京科技商务区建设有限责任公司。

　　其中，中投发展有限责任公司出资6.4亿元，北京兴昌高科技发展有限公司出资1.6亿元。 北京兴昌高科技发展有限公司的股东包括中关村科技园区昌平园创业服务中心和中关村发展集团股份有限公司。

　　该项目最新进展是，4栋甲级写字楼已经销售了三分之二，9栋企业独栋也销售出去8栋，住宅部分还剩下一些140平方米的大户型。

　　据21世纪经济报道记者了解，中投发展原本以一级开发模式掌控TBD。但审计署发现问题之后，TBD的发展策略可能会有所调整。未来将有更多的公司进入TBD开发。政府和企业的职责将重新划分，未来可能成立新的管委会机构。

　　在北京密云县溪翁庄镇，中投发展通过全资控股的北京宁坤房地产开发有限责任公司和北京宁溪房地产开发有限责任公司获得两块土地。土地出让公告显示，一个地块土地面积47.06万平方米，其中代征地面积21.34万平方米，成交价格 9.25亿元。另一个地块土地面积约52万平方米，其中代征地面积37.68万平方米，成交价格4.62亿元。

　　上述地块开发，在招拍挂市场上获得“二级开发”资格，附带了以及开发代征土地的条件。地块性质均包括居住用地，和旅游、疗养等性质。此外，中投发展还以二级开发主体股东身份，参与了天津滨海商业文化中心项目。

　　中国建投实业化压力

　　上述中投发展的管理人员称，出现问题主要是认识方面的偏差。中投发展从事城市运营、土地一级开发被视为合规的投资行为，在城镇化过程中包括绿化、道路、能源方面的投资，但这些领域尚没有清晰的商业模式，并且不会很快收回投资。因此，中投发展做了大量房地产业务。

　　在审计结果中，中投发展的控股股东中国建投也受到实业化不足的压力。国务院要求建银投资向实业转型，但2009年至2012年，建银投资仍将大量资金投入房地产业和金融业，用于实业方面的投资仅占33%。

　　“中国建投”全称中国建银投资有限责任公司，2004年9月经国务院批准成立，注册资本206.9225亿元，股东为中央汇金投资有限责任公司，由中国投资有限责任公司直接管理。

　　2008年10月，国务院正式批复建银投资为中国投资有限责任公司的实业投资平台，协助国企“走出去”。之后，中国建投开始了人事和资产的调整。

　　因此，中投发展仍在进行的项目，如何在二级开发上厘清边界，也会直接影响大股东的转型。今年4月，决定在上海和张江高科各出资50%，联合设立新公司，注册资本预计10亿元人民币，共同开发“临港张江科技港”。

　　值得注意的是，中投发展参与的海口西海岸新区南片区城镇化建设项目，中投发展曾与当地公司联合做一级开发。

　　海口国土局今年5月12日将位于海口市西海岸新区南片区，用地面积56500.81平方米（合84.75亩）国有建设用地使用权以挂牌的方式出让。目前还未有竞购结果。（编辑衣鹏张凡申剑丽）