自住房正式入市
京“普惠”版共有产权房模式落地
酝酿了7个月之久，北京市首个入市的自住型商品房项目终于公告了摇号日期。这意味着，在各种争议和质疑声中，北京版共有产权房已正式落地。
6月4日，住房和城乡建设部(下称“住建部”)总经济师冯俊在国
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早在今年两会上，共有产权房就被确认为住建部关于地方的住房保障和供应体系构成调研项目的重点之一。4月1日，住建部召集部分城市在京召开共有产权住房试点城市座谈会，确定北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安等6个城市为试点城市。
“自住型商品房的入市，更大的意义在于北京版共有产权房模式的试点探索已经落地。”北京市房地产协会秘书长陈志向中国房地产报记者表示，“尽管业界对北京版这种共有产权房的发展模式存在一定争议，但从目前的执行进度来看，2013年底北京市提出的7万套自住型商品房目标确实可在两年内完成。未来，对于共有产权住房的模式之辩，北京市方面也会有更多的思考和探索。”
首个项目开始摇号
6月19日，北京市住房和城乡建设委员会(下称“北京市住建委”)发布首个自住型商品房摇号公告，位于北京市朝阳区的金隅汇星苑项目于23日公开摇号，成为北京市首个正式摇号入市的自住型商品房项目。
至此，在2013年11月30日恒大御景湾自住型商品房项目启动网络申请报名7个月之后，在今年两会上被定性为共有产权房、已经对北京房地产市场产生重大影响的自住型商品房，正式进入市场供应面。
公告显示，该项目预售房源套数共1882套，最终确认申购家庭17.25万户，通过购房资格审核家庭16.55万户，其中优先家庭12.76万户，中签率约为68:1。
而接近恒大地产的相关人士也向中国房地产报记者表示，作为首个启动网络申请报名的自住型商品房项目，恒大御景湾最快于6月底取得预售证并随即摇号销售。此外，恒大地产还在北京持有东坝、来广营、大兴3个含配建自住型商品房的住宅项目。
中国房地产报记者根据相关机构的统计测算，从2013年9月1日至今，北京市共推出61宗住宅用地，其中含自住型商品房地块的项目超过40余宗。
从北京市场第一个开始网络申请的恒大御景湾项目开始，已经有11个自住型商品房项目开始或者完成申请审核，这些“准入市”的自住型商品房项目合计供应套数约1.8万套。而累计40余宗含有自住型商品房的地块，涵盖北京市朝阳、海淀、通州、昌平、顺义、丰台、房山、大兴、门头沟、密云、平谷等11个区县，合计可供应的自住型商品房房源套数近5万套。
“按照目前的申请审核速度，今年下半年将有大量自住型商品房入市，进入市场供应面的总量或将达到三四万套。”将参与7个含自住型商品房项目代理运作的北京世联行(7.69, 0.03, 0.39%)执行董事总经理刘春岩在接受中国房地产报记者采访时表示。
房企的自住房隐忧
作为首批参与自住型商品房项目开发的房企，金隅嘉业房地产开发有限公司市场营销部经理陈玉谦坦言，作为类保障性住房的自住型商品房产品如果操作得当，通过快去化、快周转可以为企业贡献稳定现金流，在市场下行的当下增强房企抗风险能力。但在实际经营运作中，自住型商品房产品并非一定会挣钱。
而某自住型商品房开发房企高管也向中国房地产报记者透露，实际操作中，自住型商品房的营销成本是很高的。作为首批项目，在前期的报名核验上房企替政府做了大量工作，现场审核持续近一月，需要代理行、保安公司团队数百人同时工作。而这部分人力成本、营销费用仅是冰山一角。
“光买地钱就是60多亿元，按融资成本7%~8%来算，每一年的融资成本就是5亿元，平均下来每个月就是4000万元。必须想尽一切办法缩短周期，其他什么手段都没有。因为自住型商品房的销售价格和销售额定死了，土地成本投入了，建筑成本是固定的，那只有压缩销售周期。在这个时候企业只能算大账。”
“快去化、快周转模式一旦不能完成，自住型商品房的盈利运作就会难以实现。”刘春岩也表示，虽然首批3个项目申报非常踊跃，但并非所有项目未来入市销售都如此乐观。
在他看来，在市场整体存在下行风险的大背景下，自住型商品房快去化、快周转的模式也要经受考验。目前已经开始和完成网络申请的项目中，除了恒大御景湾和金隅汇星苑、汇景苑位于北京市朝阳区，属于可以辐射全市购房者的区位外，其余项目均在北京通州、大兴、顺义、房山等郊区县，所对应的目标客户群地域性限制很强，难以吸引更大范围的购房者。从实际网络申请量上看，除上述前3个项目吸引10万~20万户申请量外，其余项目的网络申请量均降至几万户。
“从推出时机上看，2013年11月底到2014年3月前只有3个项目入市，进入2014年3月以后，每个月都有两三个项目推出，导致后面的项目关注度大不如前。密集的推出导致各个项目之间也存在性价比竞争，从申请量供需比初步测算，如果不能拿出地段、价位上的卖点，即便是自住型商品房也会存在销售压力。”
共有产权模式之思
“从购房者的角度说，北京的自住型商品房两年可以推出7万套，确有‘普惠’效果，让更大范围的‘夹心层’获益。但从房地产开发商的角度而言，自住型商品房则成为一个不得不背上的‘包袱’，既限制售价、折合的土地购买成本又不低。”谈及自住型商品房的实际意义，陈志对中国房地产报记者表示，“自去年年底开始，开发商只要想在北京拿住宅用地，就多少得承接部分自住型商品房任务，很多项目未来都存在自住型商品房与高端豪宅混合比邻的尴尬局面。”
一位接近北京市住建委相关人士曾向中国房地产报记者透露，在自住型商品房的政策设计之初，曾考虑效仿此前提出的经适房封闭回购运行机制，即出售时由政府回购不得二次入市交易，以消除牟利空间。但截至目前，北京市方面多次提出的保障房封闭运行仍处试点阶段，自住型商品房的产权回购也无从谈起。随着大量自住型商品房项目入市，相关的政策人士也曾流出未来北京市将逐步减少经适房、两限房等产权型保障房，形成公租房、自住型商品房和普通商品房并立的三元格局，但由于北京市目前仍有大量经适房、两限房保障房轮候家庭，此构想未来实施存在巨大阻力。
在陈志看来，“就共有产权住房概念本身而言，北京版的自住型商品房并不纯粹。从产权上说尚不具备法律意义上的‘共同拥有’。”他认为更为纯粹的版本应参照此前的淮安和上海模式，而后者则需要政府从财政上“真金白银”的支出。
首次提出共有产权房概念的江苏淮安，在试点之初，与北京版一样，淮安市推出的“以出让土地的共有产权房替代划拨土地的经济适用房”模式在出台伊始同样备受争议。
2007年8月，淮安市磷肥厂旧城改造项目首次采用了共有产权这一模式进行异地回迁安置。按照当时的淮安市共有产权房政策，购房者可以在一定年限内回购政府手中的产权，无力购回政府持有的产权也可以廉租房方式让购房者“居者有其屋”。
作为一线城市的上海，近年来在共有产权房的模式上亦有多次探索。自2010年连续4次降低申请共有产权房的准入门槛，目前三人及以上家庭人均月可支配收入线已放宽到5000元。截至目前，累计签约购房家庭约有6.7万户。
世联行集团副总经理兼董事会秘书袁鸿昌对此表示，短期内共有产权房仍处于试点和摸索状态。从目前各试点城市的具体操作方式看，共有产权房的实质在于政府将部分当期土地出让收入以补贴形式给予购房人，并在未来逐步收回。不过考虑到地方财政收入依旧来自土地，且当下地方政府债务压力大，能够通过土地给予的补贴程度有限。
“在共有产权制度的推进过程中，仍有不少疑问有待解决。包括如何扩大共有产权的覆盖人群、如何合理定价、完善共有产权房的上市回购定价模式等。”不过，在袁鸿昌看来，随着各地共有产权房大量入市以及政府逐渐完善相关机制和政策，作为解决中低收入人群住房困难的有效路径，在试点城市取得明显成效后，共有产权房未来有望在全国推广。
从购房者的角度说，北京的自住型商品房两年可以推出7万套，确有“普惠”效果，让更大范围的“夹心层”获益。但从房地产开发商的角度而言，自住型商品房则成为一个不得不背上的“包袱”。
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