正德人寿的偿付能力危机，将中小险企投资房产的隐忧暴露在了聚光灯下；而成立时间仅两年的前海人寿，1年内14宗重大关联交易、涉及金额近40亿元，都指向房地产项目，则不失为一个更为典型的案例。
长期以来，受制于投资渠道的
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6月20日，前海人寿官网发布一则重大关联交易信息公告。公告显示，前海人寿拟向其关联公司无锡市宝能投资有限公司购置金融大厦1-13层用于自用物业，合计建筑面积31928.82平方米，交易价格为4.2884亿元。
《每日经济新闻》记者注意到，这是前海人寿今年以来公布的第9宗重大关联交易，加上去年披露的5起重大关联交易，该公司在不到一年的时间里披露了14宗重大关联交易，且全部投向了房地产领域，涉资高达39.4548亿元（包括向关联子公司借款和增资）。
最近一段时间，正德人寿的偿付危机引发了媒体关注，近年来，一些被称为“黑马”的中小险企，在房地产领域的大手笔动作也让一些老牌保险公司汗颜。事实上，虽然很多保险公司都有投资房地产，但是像前海人寿这种一年不到就有14宗关联交易指向房地产的，还是比较少见。针对此事，该公司相关人士称，公司在投资比例和流程上都是符合监管要求的。
跨越式增长让业界大跌眼镜/
与最近被称为“黑马”的正德人寿相比，业界评价前海人寿是众多“黑马”中最黑的那匹。前海人寿成立于2012年2月8日，目前注册资本为25亿元，注册地为深圳。虽然成立仅短短两年多，此前的业务也仅限于广东一省内，但前海人寿的跨越式增长还是 “亮瞎”了业界。
2013年，前海人寿实现规模保费突破100亿元，达143亿元，在全国寿险公司中排名13位。进入2014年，前海人寿仍继续高速增长，仅今年1~4月，就实现规模保费突破100亿元，达到106.5亿元。而前海人寿公开宣传的目标是今年规模保费达500亿元，明年1000亿元。
在保费规模突飞猛进的同时，前海人寿在房地产领域也开始大展拳脚。一位不愿具名的业内人士在与记者交流时坦言，前海人寿和他的股东买了很多地。
《每日经济新闻》记者留意到，包括购买无锡金融大厦物业的重大关联交易在内，2013年7月29日至今，前海人寿官网一共发布了14条重大关联交易临时信息披露报告，最早的是前海人寿向从事不动产投资的佛山宝能投资有限公司增资1.5504亿元，占其49%股份；而最近的一笔则是6月20日的公告。而且，这14份重大关联交易事项，全部投向了房地产领域，涉资高达39.4548亿元（包括向关联子公司借款和增资）。其中，有7次涉及对房产类关联企业增资（投资），有5次涉及对房地产关联企业借款，还有2次属于直接购买写字楼物业。关联交易涉及的房地产项目业态可谓五花八门，既有度假酒店项目、健康生态城、养老项目，也有金融大厦项目等。从交易金额看，最大的一次是2013年8月24日，前海人寿合计出资7.08亿元从股东关联公司接手宝能酒店40%的股权，而宝能酒店的核心资产为桔钓沙国际度假酒店项目。
值得关注的是，一些项目多次出现在关联交易名单里。以最新披露的无锡金融大厦项目为例，前海人寿6月20日的公告显示，其拟向无锡宝能购置金融大厦1-13层用于自用物业，合计建筑面积31928.82平方米，标的市价42884万元，本次交易以此为依据。
前海人寿去年发布的一则编号为2013-04的关联交易显示，2013年11月28日，前海人寿曾向无锡宝能购置宝能金融大厦15~38层写字楼，购置总额为40075万元，用途为将之打造成前海人寿华东区总部。信息显示，宝能金融大厦项目于2012年5月开工，该项目位于无锡市太湖新城（CBD）核心位置，项目为5A甲级写字楼，近200米，是区域地标建筑（共38层），项目预计2015年第三季度竣工验收。从两次披露信息看，“无锡金融大厦”应为同一项目。通过两次关联交易，这幢38层的大厦基本被前海人寿全部拿下。资料显示，前海人寿今年才刚刚走出广东，获准筹建上海分公司，目前在无锡暂未有分支机构。
9个项目涉及宝能集团/
前海人寿热衷房地产或许与其背后的房地产股东有关。公开信息显示，前海人寿目前的股东包括深圳市钜盛华实业发展公司持股比例20%，深圳市深粤控股有限公司持股20%，深圳粤商物流有限公司持股19.8%，深圳市凯诚恒信仓库有限公司持股19.65%，深圳市华南汽车交易中心有限公司持股11.03%，深圳市健马科技开发有限公司持股5.52%，广州立白企业集团持股4%。
在前海人寿官方网站上，其上周披露的今年第九项关联交易中交代：“无锡市宝能投资有限公司的实际控制人为姚振华。姚振华先生现担任前海人寿的董事长兼法定代表人，并通过深圳市钜盛华实业发展有限公司持有前海人寿20%的股权。”
资料显示，姚振华目前是宝能集团董事长，而在宝能集团的官方网站上，也将前海人寿作为旗下公司列出。
作为一家具有房地产企业血缘的保险公司，前海人寿在房地产领域扩张自然不奇怪。事实上，前海人寿也在房产领域与大股东频频互动，《每日经济新闻》记者粗略统计，从前海人寿披露的14项重大关联事项看，至少有9项涉及与宝能集团旗下企业的关联交易。
前海人寿2013年报显示，公司已100%控股两家房地产公司，一家是惠州宝能泰丰置业有限公司，其注册资本2.8亿元，2013年末实际出资额为2.9265亿元；另一家是韶关德丰源投资有限公司，注册资本为1.3亿元。
而从陆续披露的信息看，上述14项关联交易披露的房产投资事项，涉及金额近40亿元，但这显然不是前海人寿不动产投资的全部，因为披露的关联交易里面没有包括前海人寿100%控股的房产子公司的拿地成本等。比如，在编号为临2014-01的公告中，前海人寿宣布向全资投资的项目子公司宝安中心区养老项目提供借款3.3亿元。
2013年前海人寿资产总计达到了170.39亿元，其中投资性房地产为12.76亿元，占比为7.48%。虽然没有超过保监会的投资比例限制，但在保险公司中已经相当高了。如2013年末中国人寿总资产为19729亿元，其投资性房地产只有13.29亿元，占比仅为0.06%。根据《保监会关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》要求，保险公司投资不动产类资产的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的30%；账面余额不包括保险公司购置的自用性不动产；保险公司购置自用性不动产的账面余额，不高于本公司上季末净资产的50%。
由于目前没有查到前海人寿今年一季度总资产和净资产数据，所以对其投资房地产是否超过比例限制暂无定论。针对前海人寿大量关联交易投资房地产，该公司相关负责人向记者表示，在投资比例和流程上都是符合监管要求的。
借款利率相对低廉/
在前海人寿今年发生的9笔关联交易中，有5笔是向关联公司借款的，期限均为半年，利率均为5.6%，而银行半年以内贷款的基准利率正好是5.6%，以基准利率借款给关联地产公司，在当下的信贷环境下无疑是相当 “低廉”的。
从借款对象看，有3笔是借给前海人寿100%持股的房产公司，似乎无可厚非；有一些项目前海人寿持股在50%以下。如今年前海人寿宣布向桔钓沙酒店项目提供借款1亿元，项目是2013年前海人寿从关联方处收购的股权，持股比例仅40%。
与前海人寿以基准利率发放借款相比，其他险企与关联公司借款利率是怎么规定呢？合众健康产业项目（沈阳）投资公司向合众人寿借款1.3亿元，借款期限为一个月，自2012年11月22日至2012年12月21日，该笔款项将用于沈阳养老社区投资，约定年利率为7%。
事实上，从前海人寿自身的产品结构看，其资金获取成本是比较高的。2013年，前海人寿实现规模保费突破100亿元，达143亿元，但其原保险保费收入仅为3.9亿元，保户投资款新增交费139亿元。由此可看出，前海人寿的保费结构中万能险占了绝大多数。
目前，银保渠道仍然是前海人寿保费增长的主要来源。按照前海人寿披露的信息，银保业务至少占了这家公司业务九成的比例。最近，记者走访深圳地区一部分银行网点，发现前海人寿一款名为“盛世财富”的终身万能型保险。根据介绍，这是一款理财型万能寿险，其保费在50万元（含）以上免收初始费用，复利计算。而前海人寿披露的5月万能保险结算利率数据显示，盛世财富终身寿险（万能型）产品5月的结算利率为年利率5.30%；而前海人寿披露的5月结算利率数据显示，在包括盛世财富在内的5款在售万能险中，两款产品的结算年利率达5.3%，另外两款产品为5.05%，一款为4.5%。
在业界看来，此类产品预期收益4%~5%，再加上给销售渠道2%至3%的手续费，总的资金成本至少在6%以上，给保险公司带来较大的投资压力。而为追求高收益率，大多配向收益高、流动性低的资产，比如不动产、基础设施、信托等，形成了“短钱长配”的新情况，存在较大的流动性风险。
投资风险值得关注/
前海人寿通过关联交易投资房地产是否存在风险？某险企就职的张先生与记者交流时透露，投资房地产肯定有风险，但目前投资收益高的项目都是房产项目。近期保监会也比较关注房地产，希望保险公司投资房地产时要审慎。
今年6月5日，保监会下发《关于清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》，清理内容主要有两项：一是保险公司以物权方式直接持有的、且以公允价值计量的投资性房地产；二是保险公司通过设立或入股项目间接持有的、且以公允价值计量的投资性房地产。
业内人士表示，寿险公司利润来源主要是两类：一是承保盈利；二是靠投资收益。长期以来，受制于投资渠道的狭窄，股市不景气，保险公司投资收益长期处于较低水平。资料显示，2013年末保险资金投资收益率为5.04%，比2012年增加1.69个百分点，而这已创下近4年来的最高水平。类似前海人寿这种“黑马”险企热衷房产投资的案例，是当前保险市场出现的新现象。
从2010年开始，保险资金正式开闸投资不动产。数据显示，今年一季度末，保险机构投资性不动产规模754.87亿元，总体规模不大，但较去年同期增长96.22%。而伴随投资渠道的放开，一些“黑马”险企大举突进导致投资收益大增，贡献了盈利的绝大部分。
以前海人寿为例，2013年，前海人寿实现营业收入14.71亿元，令人惊奇的是，其开业不到两年已实现盈利—净利润为956万元。而传统的寿险企业的盈利周期一般为7~8年。年报显示，2013年前海人寿的投资收益高达13.84亿元。
一些业内人士表示，保险公司做房地产没问题，国外很多地标建筑都是保险公司的产业，但究竟是直接从事房地产开发，还是买现成的来投资（收租），需要量力而行。保险资金的特质是首重安全，尤其是当房地产可能处于下行区间的时候，保险资金投资房地产的风险才是最值得关注的。
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