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曾在《信报》和香港金管局效力的陈民杰君，近日就英国央行针对楼市过热推出的措施发表评论。在其眼中，英国以香港为师彰彰明甚。作者长期出任金管局要职，站在金融监管前线，英国“效法”香港实施按揭措施这句话，乃立足于事实而非刻意往香港脸上贴金之言。
老毕上周亦曾提及，香港向有七成按揭上限之设（早于1991年已开始实施），英国现在才针对楼市推出宏观审慎监管措施，可谓姗姗来迟。然而，老毕同时补上一句：英国央行乃第一家开宗明义就楼市过热推出针对性政策的主要央行，以此而论堪称西方世界的“先驱”。
英国央行以港为师，老毕相信“学”的是昔日的香港，为保金融体系健全防患未然。可是，在下对措施的效果不敢乐观，甚至认为大有可能适得其反，搞不好压楼市变加热。
周期有别的经济体实施相同的货币政策，往往得付出不菲的代价。香港为坚守联汇，过去二三十年饱受资产泡沫、通胀通缩的考验。基于货币政策无法自主，香港对这一切皆身不由己，只能逆来顺受。欧洲为实现货币联盟经济一体，边缘国与核心国利率one size fits all（以一概全），由此引发的张力，从欧债危机差点导致欧元区分崩离析，足可窥一斑而知全豹。
英国乃主权国，且并未置身欧元区，货币独立利率自主，当然不存在香港或欧洲其他国家的难题。然而，大不列颠国内经济发展不均，楼市尤其分化。这里的分化，所指并非一个地区极热（伦敦），其他地区则极冷。适当的演绎该为其他地区偏热，伦敦则过热。陈民杰便提及，英国整体楼价今年4月按年升9.9%，伦敦楼价更升近两成。
伦敦物业价格本就远高于国内其他地区，楼价升幅双倍于别的英城，楼市分化焉能不愈演愈烈？这正是伦敦物业发展商Berkeley执行董事佩连斯以既得利益者的身份，提出伦敦利率应高于国内其他地区的底因。问题是，一个国家岂能执行两套货币政策？别说利率，英国央行刚宣布的压抑楼市措施，同样一个准则全国通行，并未围绕伦敦高风险按揭早已超标、首都楼价升幅双倍于其他地区作出针对性处理。
第一，以伦敦跟其他城市分化之严重，英国央行坚持一视同仁，等到其他地区高风险楼按触及危险水平，英国银行的伦敦物业按揭超标情况将有多严重？
第二，英国央行强调，新措施只会在全国楼价未来三年再升两成的前提下执行。请告诉老毕，数据不断显示伦敦楼价升幅抛离全国水平，其他地区楼价再涨两成，伦敦“砖头”将贵成什么样子？
按照已知状况，英国央行在防范楼市泡沫上只怕事与愿违。措施上周四出台后，英国物业发展商股价连升多天，市场已把央行压楼价的效力写在墙上。
在老毕眼中，能令伦敦楼市转势的并非官方措施，而是由市场力量主宰的英镑汇价。镑汇近日升穿1.7美元，从过去十年情况可见，这是一个非常重要的关口。从【附图】可见，镑汇偏强时，1.7乃支持位；英镑偏弱时，1.7却变为阻力。英镑有着“神经刀”的特质，不论升跌，说来便来。一年前，镑汇徘徊于1.4／1.5美元之间，如今已升穿1.7。阻力一破，英镑会否如入无人之境，挑战2007年底的2.0大关？
现在便回答这个问题，言之尚早。然而，不妨假设2.0年末可达，对外国投资者来说，那意味其持有的伦敦物业赚价（升值）兼赚汇。反过来看，有意在海外置业的有钱人，伦敦物业将变得贵上加贵。世上“对冲城市”少说也有十个八个，富人放眼天下，资金从世界某一角落转到另一角落易如反掌。镑汇急速转强，会否减弱海外买家伦敦置业的诱因，同时驱使已持货者卖楼套现价汇齐赚，对英国楼市的影响不容忽视。
本文版权所有：香港信报财经新闻（编辑 于晓娜）
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