各方都赔本 北京自住型商品房弃购尴尬

　　导语：北京首个自住型商品房项目金隅汇星苑弃购率达到20%，第二个自住型商品房项目首创悦都汇700个中签家庭共认购296套，弃购率超过50%。

　　经济观察报 记者 张凤玲 “北京应全面取消自住型商品房。它就是一个调控的怪物，四不像。”北京市政府特约监察员、全国人大代表方志远在金隅汇星苑摇号现场向记者表示。

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　　北京首个自住型商品房项目金隅汇星苑弃购率达到20%，第二个自住型商品房项目首创悦都汇700个中签家庭共认购296套，弃购率超过50%。

　　7月14日，金隅汇星苑相关负责人向记者透露：“由于弃购率较高，金隅汇星苑将再次启动摇号工作。”首创悦都汇也表达了类似想法。面对攀升的弃购率，参与自住型商品房建设的多位开发商向记者表达了同样的看法，未来是否继续进行自住型商品房建设，取决于土地供应结构。自去年9月份以来，若想在北京拿住宅用地，必须承接部分自住型商品房任务。北京市土地整理储备中心对此给予了官方回复：“目前供地政策不变，下半年依然会推出自住型商品房地块。”

　　北京世联行执行董事总经理刘春岩认为自住型商品房只是一个过渡性政策，“恒大御景湾和金隅汇星苑、汇景苑位于北京市朝阳区，位置还算不错，销售压力会小一些，其余项目均在北京通州、大兴、顺义、房山，甚至平谷等郊区县，这些领域弃购率高，最终必然会造成部分购房者回流到市场商品房领域。”

　　弃购的后果

　　7月14日，记者分别来到金隅汇星苑和首创悦都汇现场踩点，金隅汇星苑地理位置尚佳，周边楼盘均价高达45000元/平方米，汇星苑销售价22000元/平方米；首创悦都汇位于大兴区南六环外，荒草丛生，周边楼盘约22000元/平方米，其首创悦都汇销售13000元/平方米。

　　“自住型商品房属于特殊的商品房，也需要付出不菲的资金，对户型、居住环境等自然会挑剔。”北京房地产协会秘书长陈志告诉记者。首创悦都汇不远处就是珠江四季悦城，该楼盘拥有“零首付”楼盘加“降价险”加“无理由退房”的等各项优惠，首创悦都汇自住型商品房不接受组合式贷款，也就是说首付较周边商品房大幅提高，有的户型甚至超过了60%，这些门槛是不少购房者接受不了的。

　　中签者大规模地逃离，给开发商带来巨大的压力，一位参与自住型商品房建设的开发商给记者算了一笔账，自住型商品房多是配套地块，以土地出让金30亿元、融资成本7%~8%计算，每一年的融资成本2.1亿-2.4亿元，平均下来每个月约1750万-2000万元，“自住型商品房的销售价格、销售额是固定的，但土地成本、融资成本、建安成本、营销成本、管理成本又是不能缺少且固定的，所以自住型商品房只能压缩销售周期，快速去化、快速周转，较高的弃购率会给开发商带来巨大压力，因为如果不能快速回笼资金，开发商就无法把现金反馈到土地市场领域。”刘春岩分析，高弃购率会造成大量自住型商品房进入闲置阶段。

　　数据显示：2013年9月1日至今，北京市共推出61宗住宅用地，其中含自住型商品房地块的项目近50宗，“自住型商品房”和“普通住宅用地”捆绑在一起已是常态，自住型商品房吃钱，与商品房部分必须高价出售形成一对矛盾。这让北京土地，渐显冷意，7月15日，孙河北甸西村地块以46亿元高价起拍，至今无人响应。

　　相比金隅汇星苑和首创悦都汇高弃购率，即将入市自住型商品房的房企压力更大，公开数据显示：已经有12个自住型商品房项目正在进行联网审核，这些准入市的自住型商品房项目合计供应套数约1.5万套。“我们错过了最佳推出时机。以后每个月都有两三个项目推出，导致后面的项目关注度大不如前，密集的推出导致各个项目之间存在性价比竞争，从申请量供需比初步测算，如果不能拿出地段、价位上的卖点，即便是自住型商品房也会存在销售压力。”北京紫峰房地产开发有限公司一位人士向记者分析。

　　方志远建议：“自住型商品房既不是商品房也不是保障房，它只是政府将部分当期土地出让收入以补贴形式给予购房人，同时用开发商拿地绑定这件事情，对增值部分又需要逐步收回，其实还是用土地把政府和居民绑架了，与其把精力花在建设自住型商品房领域，不如踏踏实实地多建设一些公租房。”

　　都在赔本

　　按照北京市政府的设想，自住型商品房政策是稳定房价长效机制之一，即形成高端有纯商品市场，中段有支撑（自住型商品房），低端有保障（保障房）的调控结构。

　　北京市国土资源局一位内部人士也给记者算了一笔账：“供地模式中，总体上土地开发成本约占土地出让总价的90%（其中拆迁成本占60%），而自住型商品房的土地供应量太大，要想平衡土地财政的整体生态情况，就需要提升北京纯商品房的土地楼面价，结果还是提升了纯商品房的楼面价。”

　　在这样的土地结构中，自住房的售价倒是大幅向下了，但是为了拉平收益，旁边的商品房“被高端，被豪宅”也就成为不得已的选择了。显然，目前豪宅预售价解禁与此有一定关系。

　　“自住型商品房已经纳入新建商品房销售系统，因为自住型商品房价格不会高于2.2万元/平方米，所以自然会造成北京楼市新建商品房销售价格下降，但由于纯商品房土地楼面地价攀升，造成豪宅房企，不得不提高售价，2014年北京豪宅市场将会出现巨大压力。”刘春岩表示。豪宅很豪，但在2014年，豪宅看起来不太好卖。

　　北京市政府原来计划将逐步减少经适房、两限房等产权型保障房，形成公租房、自住型商品房和普通商品房并立的三元格局，但7月16日北京市住建委相关人士向记者透露，考虑到现实的复杂性目前并不会减少经适房、两限房，对于自住型商品房的产权回购还正在研究中。