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刘晓光
本报记者 荆宝洁 三亚报道
房地产市场为什么会下行？首创集团董事长刘晓光归结出九个原因。他在接受21世纪经济报道记者专访时半开玩笑说，“我看这几个原因中最重要由两个，一个是媒体瞎说的，一个是市场信号问题。”
刘晓光7月16日在博鳌·21世纪房地产论坛的主题演讲中提到，第一，中国经济整体的下行导致了地产行业也出现了一些下行。地产行业发展到今天，跟中国的宏观经济相互渗透，经济发展形势就是中国地产发展的风向标。
第二，舆论引导导向和消费预期。舆论的环境和消费者预期可能对购买者心理造成影响，另一方面也能造成开发商拿地开发更加谨慎。从今年一季度的情况来看，有些媒体不能客观或者实事求是进行引导。“我发现大多数的情况下，舆论和媒体是一边倒。”刘晓光说。
第三，一些二、三线城市扩张速度太快。建开发区、建新城，供给持续不断增加，但人口没有增加，消费需求没有很大的增加。房地产开工量和价格普遍下滑，库存大幅增加。“首创在中国20多个城市投资，我们发现有些城市做起来很艰难。”他指出。
第四，去年以来，特大城市严格控制人口，尤其是北京、上海、广州这样的特大城市。北京过去每年新增的人口是50万以上，这样的情况持续了很多年。去年城市人口已经饱和，现在进京控制得非常严格，也采取了很多的措施，就是将人口向外疏散。在这样的情况下，对于房屋购买量也有一定的影响。特大城市的消费价格比较高，而且形成了消费的高度，一部分人开始转移了，转移到周边的城市，转移到家乡的城市，对于需求也会产生影响。
第五，很多城市的土地价格非常高，造成房地产的价格比较高，也导致需求的转移。
第六，房地产的多元化、多轨制，造成了所谓挤出的现象。开始是商品房，接下来是保障房，再接下来是集资建房，现在是限价房，还有保障房和棚户区改造。“这就是任志强讲的双轨制，也就是我讲的三轨制。”刘晓光补充说。
第七，十年的调控改变了很多市场的规律，使市场调节作用失真。我们的市场是政策性的市场，从2006年开始，不间断的进行调控，所谓十年九调控，其本质是对需求的压抑。另外政府非常重视保障房，原因是达到调控价格的目标。这样做的结果，市场传递的需求信息，实际上被政策隐蔽起来，价格供求关系调节的作用已经扭曲了，反映的市场情况就是失真的，未能真正反映市场供需情况，从而引导市场。“本轮房地产下行来看，因为有重要的政策干扰，我们甚至可能无法判断，本轮下行是真的下行，还是价格战。”刘晓光称。
第八，现在权威的机构或者是市场化的机构，不能对行业结构价格数量作出详细的分析。我们很难把握住真实的信息。这种情况下，就会出现楼市崩盘论，所谓的拐点论。
第九，地产商做的项目60%到70%是住宅项目，结构单一，只满足单一的需求。
在刘晓光看来，房地产市场并没有那么糟糕，但波动已经成常态。随着黄金十年已经结束，企业必须得“留一手”。下一步的地产企业，必须要准备好过苦日子，迅速转型创新，向新经济靠拢。
“我现在越来越感觉，把其他产业的价值加到地产上来，威力很大，真正赚钱的不是那小镇，是别墅，还有很多商业街。”刘晓光以首创置业在北京房山开发的以奥特莱斯为主的商业综合体项目和在江苏昆山开发的旅游小镇项目为例说。
首创还在运作高科技农业结合的地产项目，以及和地铁、公路结合的项目。“将来单纯做地产产业肯定没有前途。”刘晓光说。
他认为，多元化将是企业的发展方向。“作为投资类的企业，必须争取相关多元化。因为中国的法律、投资环境变化太大了。在一个产业上堵死一条路，会很惨。”
花样年的社区服务平台也给刘晓光带来了触动。首创正在酝酿打造类似的公司和专业团队，将首创集团其他资源灌输进来。比如，首创有担保公司、证券公司。相比其他企业只能通过和别的公司合作来实现提供服务，首创可以嫁接自己的资源。同时，通过首创的12万业主，带动其他产业的发展。
今年6月30日，首创集团正式与澳大利亚公司签订协议，50亿元收购新西兰最大固废处理公司Transpacific New Zealand公司100%股权，这也是中国企业在环保领域的最大海外收购项目。2012年，首创置业涉足海外商业地产，与法国地方政府签订土地协议，建设中法经济贸易合作区，成为中国16个境外经贸合作区中唯一一个设立在发达国家的境外经贸合作区。
“现在已经到了房地产走出去的时代了，我们已经晚了，2009年的时候就应该出海。”刘晓光说。很重要的原因是，中国的中产阶级已经开始转移，这对中国房地产市场影响很大。未来，首创还在关注澳大利亚、加拿大、美国的房地产市场。主要考虑做一些适合中国人购买的住宅，加少量商业地产。
首创的海外战略不仅仅是考虑赚钱。“我们是从做平台、做国际化的企业的角度来思考的。”刘晓光称，“中国的企业下一步要参与国际化竞争很可怜，我们没有在境外的成本链条上形成循环和价格循环，我们没有参与国际分工，技术含量不足，都是窝里横。”
下一步，房地产企业必须走出去。（编辑 徐炜旋）
作者：荆宝洁
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