李宇嘉
近日，广州市公积金管理中心出台公积金限制贷款措施 （“公积金限贷”），将下半年每月的贷款额度指标严控在10亿元以内。根据目前广州的公积金贷款额度政策，个人最多可贷50万元，两人最多可贷80万元。如果以相对低的最高额度50万元办理公积金贷款计算，每月10亿元贷款限额能满足约2000户购房者的申请，仅占每月购房者总量的1/5。
由于广州市两居室商品住房的价格一般都在150万元以上，想用公积金贷款的老百姓绝大多数要同时借助于商业贷款，即“商贷+公积金贷款”的组合，这事实上也是老百姓购房时降低贷款成本的最佳选择。据测算，总额为100万元的30年期等额本息贷款，若采取“商贷+公积金贷款”的组合，30年可节约17.2万元，相当于一个白领两年的收入。在商业性住房按揭贷款日益紧缩、贷款利率越来越高的情况下，公积金限贷，意味着老百姓购房全面进入高成本时代。
公积金为何限贷
额度不足是公积金 “限贷”的直接原因。根据广州市公积金管理中心的数据，2013年广州公积金贷款发放317亿元，远远超过年放款量150亿元左右的正常情况。今年贷款额度缩减到170亿元，但前5个月已经用去100亿元的额度，这是广州在下半年决定实施公积金“限贷”的主要原因。除广州外，今年以来，济南、厦门、青岛等地也收紧了公积金贷款。事实上，北京、上海和杭州等地在2013年就不同程度地出现了公积金贷款难，甚至是公积金停贷的问题。
今年以来，在楼市逐月下行、地方政府千方百计去库存的情况下，公积金贷款收紧应该属于被动行为，额度不足的说法应该成立。以厦门为例，厦门公积金中心分别于2013年11月、12月和2014年1月连续3个月将上月贷款使用率向社会发布，且公布的这3个月的贷款使用率均高于90%。额度不足的原因之一，就是这几个城市的楼市在近两年过于火爆，成交量和价格涨幅在全国居于前列，对公积金贷款的需求水涨船高。广州近两年（2012~2013年）商品住宅成交量维持在月均90万平方米左右，比前几年的平均水平增长20%。中指院统计的广州房价在2013年同比上涨27.6%，在全国排名第三位；厦门新房销售连续两年维持在年均450万平方米以上，相比2010~2011年上涨80%，相比2009年增长125%。而在价格方面，百城统计的厦门新房价格在2013年达到了18840元/平方米，同比上涨27.91%，涨幅仅低于北京，在全国排名第二位。
但是，从全国层面来看，额度不足与公积金闲置的现象并存。据住建部数据，截至2011年末，余额达2.1万亿元的住房公积金中接近一半在“沉睡”。这就是为什么我们在今年会看到，一部分城市迫于额度紧张而收紧公积金贷款，而另外一些城市则放松公积金提取和使用门槛来激活楼市、消化库存。
仔细观察会发现，在人口较为年轻、适龄购房人群规模比较大的城市，公积金额度比较紧张。在这些城市，尽管缴存人数每年都在增长，但新增缴存者的主体是在民营、私营企业就业的外来务工人员和非户籍人口。特别是，近年来国家强制要求“五险一金”政策扩大覆盖范围，非公有制企业缴存单位占新增缴存户的比例上升。但是，新增缴存户基本上是按照较低的比例 （10%以下），甚至最低比例（5%）来缴纳，对提升公积金池水位贡献不大。在房价快速上涨的情况下，公积金提取、贷款等方面的使用较为强烈，造成留在池子中的余额不足。
根据《2013年上海市住房公积金运行分析报告》，2013年上海公积金新开户职工人数89.4万，同比增长37%，全年净增60万人，创近10年来年净增缴存职工人数之最。但是，2013年全市归集公积金641.65亿元，同比仅增长15.31%。在使用方面，2013年发放公积金贷款614.56亿元，同比增长49.8%，公积金提取合计376.37亿元 （其中80%为住房消费类提取），同比增长33.3%。提取和贷款合计991亿元，比归集额多出了349.3亿元，而多出来的部分只好用结余补上，造成资金池的水位不断降低。
如何解决额度荒
如果公积金能够在全国层面进行统筹，调剂资金余缺，就像商业银行之间的资金拆借和银行间市场回购一样，则部分城市公积金“额度荒”、贷款难完全可以解决。目前，全国公积金闲置部分在2011年就超过了1万亿元。调剂资金余缺可以解决公积金存款低收益的问题，保护缴存者利益，打击地下非法提取。目前，公积金存款仅按1.89%的存款利率来计算，既跑不赢CPI，也跑不赢大众理财收益率，造成地下非法提取十分猖獗。而且，公积金能够跨地区流动，不仅能够将资金池做大，而且也将是我国政策性住房银行建立的一个契机。
目前，住建部公积金司正在研究建立全国公积金中心之间的调剂中心，但制约公积金像银行资金一样流动的体制性、政策性因素很多。首先，该做法与《住房公积金管理条例》违背。根据条例，公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作他用。要想调剂各地公积金余缺，首先应该修法；其次，公积金中心是地方政府下设的一个政府性质的单位，都希望公积金在弥补社保不足上搭把手，保障房建设、大病救治、补充“低保”、缴学费等方面，公积金使用和提取的口子开得越来越大，地方政府不愿失去控制权。因此，必须要还原公积金在实现住房需求方面“人人为我、我为人人”的互助合作精神，隔离与地方政府其他社保支出的关系；最后，公积金以单位和个人共同缴纳来实现住房需求，本质上是“房改”不彻底的遗留物，或实物住房福利以货币的形式残留，必须要以财政出资和个人缴纳为基础来还原合作基金的性质，去行政化和聘请市场化的管理者。
（作者为深圳市房地产研究中心研究员）
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