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李战洪眼里的房地产“黄金二十年”:跨界才能赚到更高利润
每日经济新闻记者 区家彦 发自广州
万科集团总裁郁亮曾经表示，中国房地产行业轻松赚钱的“黄金时代”已经结束，未来将进入“白银时代”。然而，在7月26日，由每日经济新闻报社主办的第四届中国价值地产年会上，看好房地产未来黄金二十年的行业老大不在少数，刚刚离开金科地产加盟新鸥鹏集团担任副总裁的李战洪便是其中一分子。
“现在所有人都在谈 "白银十年"，我不认同这种说法。不论风怎么吹都不要跑，在非垄断行业里面，房地产还是最好的行业，未来的十年仍然是黄金十年”，李战洪在接受《每日经济新闻》记者专访时表示。
在李战洪看来，真正结束的应该是傻子都能赚钱的时代，未来决胜的关键在于企业的多产业联动能力。在不久的将来，房地产企业将面临一波大浪淘沙，大量只具备房地产开发能力的企业要么退出市场，要么挣扎求存，只有具备跨行业扩张能力的房地产企业，才能掘金下一个黄金二十年。
赚钱的根本要靠跨界
郁亮于去年7月发布了“天花板”理论，认为房地产开发将在不久的将来迎来第一块天花板。由于人口增速放慢以及人口迁移带来的影响，房地产市场的绝对需求量变得越来越有限，高速扩张的企业正在渐渐遇到瓶颈，因此“天花板”理论得到了广泛认可。
但李战洪认为，这并不代表房地产的黄金时期已经结束，只是游戏规则发生了变化。
“从资产角度来看，如果说十年前房地产是白银的价格，如今就是黄金的价格，未来十年房地产的价值也同样如此”，李战洪说，如果从产品角度，房地产应该是从“黄金十年”进入“青铜十年”，这是因为黄金不需要太多加工，同样价值不菲，但青铜本身并不值钱，必须要通过精雕细琢才能提升价值，正如房地产在过去十年是傻子都能赚钱，但在未来的十年，决胜的关键在于企业的营运能力。
根据兰德咨询的预测，当全国商品房销售面积达到17亿平方米左右后，我国房地产市场将由增量市场(为主)转为存量市场，这一时点预计在2018年前就会到来。兰德咨询总裁宋延庆认为，如果在这一时点到来前，企业销售额达不到100亿元，不仅难以成为主流开发商，被洗牌出局的可能性也很大。
这一观点得到了李战洪的认同，他认为，在过去十年，百强房企主要干了三件事情：第一是全国化布局，第二是规模化发展，第三是上市。但在未来十年,除了规模，依托单一产业的房地产企业将进入困境，甚至退出，要想脱颖而出，必然通过多产业、多业态关联发展才能具备可持续发展的能力，“跨界”发展有助于房地产企业获取更大的利润。
必须坚决避开矿产
“对于一些龙头房企而言，当它的地产业务达到千亿元规模之后，未来增长的空间将很有限，必须到非相关行业去寻找商机”，李战洪认为。
《每日经济新闻》记者发现，部分极具前瞻性的大型房企率先走上了“跨界”发展的道路：恒大玩起了足球，又卖起了矿泉水；万科摆出了社区配套“五菜一汤”，并准备发力城市运营商；阳光城与宜华地产拟进军医疗行业；复星国际走得更远，房地产开发、钢铁、矿业、零售、服务业统统包揽。
在李战洪看来，房地产企业实现“跨界”发展具备两个天然优势。首先，房地产企业在发展的过程中积累了数量庞大的客户，这些人未来很可能成为企业新业务的潜在消费者；其次，房地产企业拥有雄厚的资本实力，它们要投资地产以外的产业，资本支出相对于地产业务占比很低，现在大多数行业门槛不是太高，拼的主要是资本，只要能找到合适的职业经理人，“跨界”扩张便不是太大的难题。
但不可忽视的是，在中国企业的发展史上，折戟于多元化扩张的企业数不胜数，房企多元化失败的例子并不少见。
李战洪提醒道，房企选择“跨界”扩张，务必要看清楚国家的产业周期，像矿产这种夕阳行业需要坚决回避，与之相对，教育、医疗、养老、消费、互联网是国家政策大力支持的产业，也符合经济转型的大方向，因此企业转型进军新的行业也应该顺势而为。
以新鸥鹏为例，据李战洪介绍，集团已经拥有教育、金融、地产三大板块，另外还有建设集团和产业园区，共有五大产业，其中，教育已经成为集团的龙头业务，至今已经拥有2所大学、4所中学，学生数量达到3万人。未来地产业务将围绕教育进行拓展，尤其是重点打造“智慧”系列产品线，将整合“云教育”，推出智慧城市、智慧产业园、智慧广场、智慧天地、智慧邻里等产品，探索五大产业关联发展，进行多业态融合。
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唐学斌解密物业服务掘金术：彩生活靠什么让股价大涨？
每日经济新闻记者 区家彦 发自广州
6月30日，由花样年控股（01777，HK）分拆的内地首个物业服务商彩生活（01778，HK）在香港联交所挂牌，与近年来多数新上市的内房股开盘不久即破发不同，彩生活上市首日大涨21.69%，随后股价一路上攻，截至7月30日，彩生活股价收报于4.89港元，短短一个月时间累计涨幅达30%，成为近年来港股市场走势最强劲的房地产股票。
7月26日，在由每日经济新闻报社主办的第四届中国价值地产年会上，彩生活总裁唐学斌在接受《每日经济新闻》记者专访时表示，“有很多人都问我，彩生活为什么在香港股票市场那么牛？我想是因为我们身处一个现阶段状况并不是很好的行业，但未来却拥有巨大的发展潜力，这是彩生活最幸运的地方。”
在唐学斌看来，中国房地产的产业链正在发生巨变，行业将从增量进入存量资产市场，传统的房地产开发模式将面临瓶颈，但物业服务却是一个巨大的蓝海市场，未来发展速度将远高于房地产行业的平均水平。更重要的是，移动互联网的高速发展让社区O2O变成了可能，在互联网巨头纷纷抢占“入口”的今天，拥有庞大社区资源的彩生活具备先天优势，并有望创造出巨大的商机。
亏损行业也有赚钱机会
1993年，毕业于上海同济大学的唐学斌加入中国海外建筑深圳有限公司，负责项目管理。4年之后，唐学斌调任中海物业管理（深圳）有限公司，自此开始了在物业管理行业漫长的职业生涯。
然而，彼时的物业服务仍然是一个相当不起眼的房地产附属行业，唐学斌深刻了解到物业服务行业存在的各种弊端:劳动力密集导致经营成本不断上涨、物业管理费上涨困难且缴费率不高、业主要求与现实存在较大差距等难题，这些也是导致物业管理行业长期面临大面积亏损的重要原因。
对于大多数房地产企业而言，物业服务可谓是“烫山芋”。根据中国物业管理协会去年公布的调查报告，全国范围内相当数量的物业服务企业陷入生存困境，兰德咨询总裁宋延庆在接受记者采访时表示，用工成本持续上涨，但物业收费又受到政府限价管理，导致物业服务企业经营压力日益加剧，大多数开发商不得不把物业公司作为售后服务部门，并为其提供补贴，由此也引发了降低服务标准等一系列问题。
但唐学斌却看到了物业服务存在的巨大商机，良好的物业管理服务不仅可以提高用户黏性，对房地产销售带来很大的协助作用，更重要的是，社区是人与人之间能用于建立信任关系为数不多的场所，商业的本质来源于信任，电子商务的巨头淘宝正是通过建立信任体系把生意做大，如果能通过互联网平台与客户需求把这种信任关系连接起来，物业服务未来能创造出巨大的价值。
2002年，唐学斌离开了中海物业，一次偶然的机会，他与花样年集团董事局主席潘军聊到自己初步想到的社区服务模式，两人随即迸发出创意的火花，并在当时达成了共识，物业服务未来比地产行业更具价值。
设定“百城千万”战略
今年初，万科总裁郁亮曾带队走访阿里、海尔、小米三家互联网企业，试图用移动互联网思维改造万科。异曲同工的是，唐学斌更早看到了移动互联网浪潮为物业管理行业带来的机遇。
“人的精力是有限的，只能专注于做好一件事，所以以往彩生活只专注于物业服务”，唐学斌认为，在移动互联网的时代，游戏规则发生了改变，让物业管理变成产业链的一个环节，从做一个产品或者某一项服务变成做平台，然后把各种资源整合进来，通过产业链整合向客户提供服务，拥有数量庞大的业主与社区资源的彩生活显然具备了转型的资格。
为了实现这一目标，去年7月，彩生活的首款社区服务应用彩之云正式上线，这款APP整合了物业服务、O2O服务、虚拟服务、商品服务、智能管家、连锁经营6个板块，为业主提供物业费停车费缴纳、投诉报修、小区通知、周边优惠、天天特价、生活超市、彩票等十数项功能。
推出APP只是第一步，当彩之云平台积累到足够的用户数量，彩生活便能通过引进成熟的社区应用服务，为业主提供居家生活、社区金融、养老等服务，并借此获取增值服务收益。
“我们刚刚才引进了E维修、E理财两项服务，反响就很好，未来还将引进房屋中介、家庭保姆等更多生活服务”，唐学斌告诉记者，以E理财为例，它是由彩生活推出的一款P2P金融服务理财产品，业主只需通过电脑或手机即可进行投资操作，100元起投，预期年化收益率可达10%以上，由花样年集团承担坏账回购，产品刚出来就获得踊跃认购。
更重要的是，通过结合彩之云平台与社区资源，彩生活有望打造出全新的社区O2O模式。在唐学斌看来，随着线上零售竞争愈加激烈，电商企业也有拓展至线下的欲望，阿里巴巴此前便以入股的方式牵手银泰百货探索线上线下结合。与百货店相比，社区是一个与消费者更亲近的入口，是一个完美的线下呈现与体验的场所，更是意欲在O2O领域一展拳脚的企业必争之地。
“彩之云未来只会专注于做平台，未来我们还有可能联手电子商务企业，一起把社区O2O模式做大”，唐学斌告诉记者。
但不可否认的是，距离互联网级别的用户数量，彩生活仍有较大差距。唐学斌透露，彩生活设定了一个长远发展目标，即“百城千万”战略，要实现在中国100个最核心城市完成布局，每个城市服务10万个家庭。在完成上市后，彩生活将加快通过并购等方式扩大业务版图，以加快获取用户。
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樊纲谈房地产：行业须回归理性兼并重组不可避免
每日经济新闻记者 卢曦 发自上海
在每日经济新闻报社主办的第四届中国价值地产年会上，经济学博士，北京大学、中国社会科学院研究生院教授、国民经济研究所所长樊纲发表主旨演讲。他认为，中国经济目前的种种迷茫，很多都来源于过去十年的两次经济过热。
两轮经济过热后的房地产行业需要整合，行业兼并重组不可避免。专注于主业的大房企可以积极收购以往决策出现偏差、处境困难的小房企。行业需要回归理性，中国经济也要适应7.5%左右的增长速度。以下是他在本次年会上的精彩观点。
中国经济不会硬着陆
中国目前的GDP增速在7.5%左右，近期经济形势有很多迷局。很多投资者看不清前面的情况，也就迟迟不敢投资。国内出现大量产能过剩，房地产企业库存积压，由此又引发了银行坏账、影子银行、地方融资平台相关问题。其实很多问题都和房地产联系密切。
我们现在面临的问题都是过去十年两次经济过热的后遗症。经济热的时候房子好卖，躺着就能挣钱，很多人都很高兴，但是紧接着就出现产能过剩、银行坏账、金融风险等，不得不进行调整。
2004~2007年是过去十年的第一轮过热，那时我们正走出上一轮调整。过热持续到2007年9月新一轮政策出台，房地产开始调控。2008年房地产行业出现了幅度很深的调整，一线城市房价跌了40%~50%。当时的指导思想是希望2008、2009年用于调整，到了2010年开始正常增长。
之后的2009年~2010年，是第二轮经济过热。其间，央行和银监会联合发布文件，鼓励地方政府建立一些融资平台搞建设，各行各业又大量融资。到了2010年，季度GDP增长速度又达到10%以上。
两轮过热之后，造成了包括坏账在内的一系列问题。现在国内的资金还都套在还不起的旧账上，新增给中小企业的贷款因而就比较少，利率也高。于是这几年国内外各种言论不断。但事实上过去两年中国基本上是处在一个软着陆的过程中，未来不会出现硬着陆。
2010年，国内的经济调整渐渐停止，经济形势开始掉头。我们往往更关注美联储的刺激政策退出，其实中国是最早退出刺激政策的。
必须有房企倒闭
中国刺激政策的退出是以房地产行业的限购为标志的。2010年4月，限购政策出台，这是一个非常严厉的行政手段，是幅度很大的一个退出政策。到了2010年6月份，国内开始清查地方融资平台，2010年下半年财政政策、货币政策都基本掉头了。这样一些变化使得中国经济泡沫没有再继续膨胀下去。
就房地产而言，由于当时比较及时地采取了政策，而且力度比较强，使得在一线城市出现的泡沫未能波及二三四线城市。在国内一些三四线城市，许多大公司从2008年就开始拿地。第一轮过热对这些地方造成的影响比较深，第二轮也有影响。
由于政策调整得相对及时，中国房地产市场至少按照平均数来说不存在大的泡沫，但在不同地点、不同地区差别很大。就全国平均数来看，房价这几年其实是基本平衡的，有涨有跌。
限购这样的政策力度是很凶猛的，限购、保障房多重调控之下，楼市必然出现调整，一线城市调整得比较深，但全国楼市总体比较平稳，是一个软着陆的过程。
对于房地产企业来说，必须有一部分要倒闭。经济硬着陆的情况下，大量的企业倒闭破产血本无归，而软着陆就是调整，通过兼并重组把本钱收回。一些小房企，特别是前两年拿了地就进军房地产，或者是跨界的房地产商其实实力不够，他们现在就应该想办法退出。
有的企业对兼并重组的价格不满意，这就需要开发商摆正心态，不能以过去辉煌时期的价格谈兼并重组。现在开发商只要把本收回来就应该满足。这个行业需要整合，不能抱不切实际的幻想。
在房地产金融方面，需要明确的是现在最重要的是兼并重组，而不是靠信托继续支撑。
“两位数增长”将成过去
对于“两位数增长”有些人念念不忘。可实际上中国经济过去二十年里增速一旦超过9%，就一定会出现通货膨胀，到了10%以上即两位数增长时，就会出现既有通货膨胀又有资产泡沫的现象。2007年，我们出现过最高的、达到14%的增长速度，那一年不仅有通货膨胀，还有楼市、股市的泡沫。
一言蔽之，两位数增长对中国来说是过热增长，从来都不是正常增长，一旦到了9%，政府马上就要调控，避免两位数增长。
现在中国宏观经济软着陆基本完成，房地产软着陆也进行了一段时间，但还未完成。中国很多产能过剩问题还需要清理，不应该迷恋两位数增长。不能把过去卖东西卖得火、躺着挣钱、两位数增长的过热时代当成经济的常态。我们需要接受现在的状态，可能比以前速度低，但仍然是在正常增长的范围之内。
前两年的经济过热，做什么都挣钱，造成很多人心态浮躁，热衷于跨界、多元化。我们应该学习德国企业，德国一个家族几代人就做一个零部件做到全世界第一，谁都替代不了。这种精神被我们过热的状态冲淡了，幸好现在还有一些企业可以兼并别的企业，这些都是非常专注、没有转产的企业。
我们只要实现这种稳定的正常的高增长，持续地走下去，经济就会上一个台阶，企业专注做自己能做好的事，那个时候中国的企业创新力包括金融都会有很大的发展。
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