限购猛虎，曾经令市场一朝冰冻。今天，它的大撤退，却无法令市场重回火爆。究其原因，一是限购在近一两年内早已事实上被淡化，二是供需结构在三年里也已经出现实质变化。供给乐观上涨的同时，需求却苍白无力。这一方面是由于偏紧的信贷政策和货币政策，另外，也确实与反腐等政治行为带来的社会消费结构的改变息息相关。最后一点，虽然官方鲜少提及，却是房企私下深感认同的真相。
限购松绑潮涌
有数据统计，截止7月25日，已有27个城市对调控进行松绑，其中7个城市全面取消限购，7个城市部分取消，4个城市可购房落户，7个城市可享受购房补贴即公积金补贴，2个城市放松限价限购。
据统计，全面取消限购的七个城市是温州、海口、长春、成都、济南、沈阳、呼和浩特。七个部分取消限购的城市是武汉、天津、南昌、宁波、杭州、厦门、苏州。七个城市购房可享受公积金补贴，如：扬州、合肥、郑州、铜陵、宣城、泰州、常州。四个购房可落户的城市为南宁、无锡、西宁、海南。最后两个仅对限价和限购进行放松的城市是北京和广州。
从时间来看，近期出现各地集中松绑限购的趋势。仅在7月就有海口、济南、西安等10个左右城市发文“松绑”。
从救市方式上看，除了苏州等地直接取消某类住宅限购外，也有些城市取消或不再要求提供住房套数查询证明，并降低“补税”限制等，如济南。也有城市通过放宽入户政策、降低公积金贷款门槛、减免契税或一次性付款可购第三套房等方式进行“救市”，比如南宁。
限购之所以于三四线城市率先松绑，背后是这些城市产业经济发展不利，真实的刚性新增需求不足。根据上证报记者的实地调查，很多三四线城市中，以往楼市的销售，多依靠政府、银行、学校等事业单位或垄断行业工作人员的投资性购房。在目前形势下，这部分需求严重萎缩，极大影响了当地楼市销售。加上开发商们近几年大举参与新城开发，天量供给吓退了很多意向购房人。人少城空、商业更不敢进，配套不足，购买更加无力。开发商再不敢轻易拿地，新城愈发压力重重。这就是目前很多新城恶性循环的真实写照。
难改楼市下调轨迹
那么，在此情况下，地方政府用松绑限购来救市，真的会有奇效吗？
中原地产研究数据显示，7月前20日，54个重点城市中，新房总成交量比6月同期微涨3.9%。若刨除端午节3天影响，7月成交量实际同比仍下降2.7%。而针对政府“松绑”楼市，中原集团研究中心总结了三类不同的市场反应，除“短期效果显著，成交出现反弹”和“收效甚微”两类城市外，抽样调查的城市中，“松绑”对楼市“基本没影响”的城市数量占近半数。
调查结果显示，苏州、无锡、厦门等地的“救市”不仅没有拉动楼市实现销售增长，反而都出现了不同程度下降。以苏州为例，从7月19日起，全市取消对90平方米以上住房的限购政策，本地人及外地人均可购买。另有传闻称含90平方米以下的精装修房源，绿色建筑二星以上取消限购等，多重“松绑”，苏州却仍难拉动楼市实现增长。苏州6月以来至限购日前，销售日均值大致为2.1万平方米左右，而7月19至22日日均成交仅为1.8万平方米左右。
再看一下一向具有风向标意义的杭州楼市，据了解，杭州开发商在限购松绑传闻出现后进行了密集促销，但业内人士认为，这也只会集中消化一批观望需求，短期内可能使楼市成交量上涨10%至20%。但对于流动性存在危机的企业，这一针“缓痛剂”可谓杯水车薪。一旦出现一两个流动性危机案例，杭州楼市有可能重回冰点。“大势未改，仍需自救”是专家给房企开出的最佳战略。
克而瑞机构杭州总经理刘晨光表示，对于杭州房企来说，限购解除带来的出货时间窗口很短，短则一个月，长则两三个月，且激发不出太多改善性需求。因此，此前准备充分的开发商可能会利用好这个窗口期。多数中小型流动性紧张的企业，可能仍在危局中。如何解除这轮流动性危机，将是地方政府下一步救市目标，限贷放松可能是其中应有之意，但目前的市场仍需要一揽子解决方案，才有实质回暖的可能。
（文章来源：中国证券网）
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