成都：财政补贴刺激楼市几何

　　李秀中

　　虽然官方没有确认取消限购的市场传闻（见《第一财经日报》7月25日A4），但是，成都房地产市场行情已经发生了鲜明变化——开放商淡季逆势密集推新盘，部分楼盘价格已经回升，有楼盘甚至出现排队现象。

　　本报记者上周再次向成都市房地产政务服务中心咨询，得到的答复是“没有取消”或者“没有接到通知”，而有中介机构人士仍明确称，对于新房的限购已经取消。但是，成都市有关部门没有出面澄清或者否认市场传闻。

　　成都近日推出的财政补贴信贷从而刺激楼市的做法颇为引人注目，鼓励银行以不超过基准利率向首套房购买者发放贷款，减轻购房负担，刺激刚需市场。不过，该办法引发诸多质疑，政策是否持续执行尚不确定。

　　市场信心增加

　　成都取消限购的传闻出现在7月中旬。在此前两周，中原地产用“淡季市场犹如‘冰冻’，与‘夏日炎炎’形成强烈的反差”来形容当时的市场情况，并预计后市淡季与销售市场的冷清表现仍将使开发商入市信心不足，供应低位仍将延续。

　　根据中原地产的周报，6月30日~7月6日和7月7日~13日这两周，成都主城区住宅项目领取预售许可证分别只有3个和2个，供应面积分别环比下降73.04%和13.12%。7月前两周也是本年度继春节假期以后再度出现连续两周供应量低于10万平方米。

　　然而，取消限购的消息传出之后，7月14日~20日和7月21日~27日这两周，成都主城区新盘供应大增，都有7个住宅项目领取预售许可证。其中，7月14日~20日这周供应面积为24.7万平方米，环比大涨646.22%。

　　7月21日~27日这周供应面积为环比下降25.43%，降到18.42万平方米，中原地产认为，虽然供应回落，但从入市项目来看共7个，相较前一周持平，表明开发商在限购放开的刺激下入市信心依然较足。

　　除了供应大增，一手房成交方面也变得活跃起来。7月前四周分别成交了1096、1140、2132和1611套。中原地产认为，第三周的大增是“限购”政策的松绑促使前期未能备案的“第三套房”集中备案，待集中备案结束，成交逐步回归市场常态，楼市难免回复低位。

　　不过，有市场人士向本报记者介绍，取消限购确已对成都主城区市场产生影响，目前，各楼盘接客量逐步上升。据媒体报道，7月19日四批次开盘的中筑西府兰庭和7月26日首批次开盘的龙湖金楠时光等楼盘再现排队买房的现象。

　　市场的变化也带来开发商心态的调整。位于成都东二环路的九龙仓御园在今年3月底大幅降价，从13000元/平方米左右的价格最低降到8000多元/平方米，并引发老业主不满。7月24日其新推盘均价已经涨到9600元/平方米，计划8月推出新盘则调高到10000元/平方米。

　　九龙仓的降价可谓当时市场的直接反应。有楼盘销售代表介绍，在今年之前，该楼盘一年销售300~400套，市场形势不佳。今年年初开发商调整了营销策略：保持正价不变，每个月推一次100套左右的特价盘，一天销售完。新策略出来之后，已经卖到此前一年的量。价格最近也在逐步回升。

　　政府补贴刺激信贷

　　中原地产认为，本年度市场下行的根本原因在于信贷的收紧，而“限购”的放开并非根治楼市的良药，或仅能起到提振市场信心的作用；未来楼市的转机将仍有待于信贷的放松。

　　急于“救市”的地方政府已经看到这一点。在利用差别化房地产调控的政策下，地方政府可以自己做主取消限购或者松绑。但是信贷政策并不受地方政府约束。怎么办？四川省最近就出台财政补贴购房的办法，这是2008年金融危机之后地方救市的普遍做法。

　　四川省财政厅决定，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过（含）人民银行公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。

　　中介机构的人士称，四川出台的这一财政补贴的做法是直接补给银行。目前购买首套房贷款利率也已经上浮了10%，政府通过补贴鼓励银行以不超过基准利率向首套房购买者发放贷款，减轻购房负担，刺激刚需市场。

　　四川此举是按照《四川省人民政府办公厅转发财政厅关于稳定经济增长的十条财税政策措施》文件精神，为充分发挥财政政策引导作用，鼓励金融机构支持居民家庭购买基本住房，促进全省建筑业和房地产业健康发展。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭则在其新浪微博上表态赞同四川的这一做法。他认为，取消限购影响很小，关键还看房贷是否放松，中央调控住宅市场思路是抑制投资投机性需求，支持自住性需求，尤其是首套房，但是，商业银行出于利益考虑，不愿大力支持首套房贷，因此，四川只好自掏腰包，自力更生。

　　杨红旭表示，补助个人更直接，但财政部门要组织力量，审核个人及房贷，管理成本大增。而补助银行，只需要审查银行，可能少数银行对于首套房审核不严（如假离婚），但简便易行。正如公租房，政府可补助经营机构，也可补助租房者。

　　不过，这一消息出来之后就引发广泛质疑，反对者认为动用财政资金补贴不合理，刺激楼市更显地方政府心思不端。发布此消息的成都市财政局官方网站也在8月2日撤下该消息公告，这一政策是继续执行还是撤回还不能确认。