实习记者 王 帆 深圳报道
2014年上半年深圳楼市出现了一个意外：中海九号公馆夺得半年销冠。作为一个纯别墅项目，中海九号公馆半年销售额28亿，超过了万科、佳兆业等传统刚需大盘开发商。
2014年中报显示，中海外半年销售730.4亿港币，净利达
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高周转是当下主流开发商普遍采取的运营策略，但豪宅尤其是别墅产品很难实现高周转。位于深圳尖岗山的九号公馆是2012年底中海外所拿的地王地块，总价48亿。项目的禀赋和地价决定了必须是做豪宅产品，但如何做？
该项目做成了相对面积可控、总价可控的联排双拼产品，这样意味着客群更广，客群基数越大越能出现快销和热销。2013年11月第一次开盘，2014年5月第二次开盘，每次开盘都几乎售罄。
“快周转的概念是前置，把下一个环节的工作前置，比如三期还是一片空地，但我们马上就要开始积累客户，等拿到预售证就开始卖。”中海外有关人士说，同样的一个项目如果花3年或者5年时间，可以多卖一点钱，但资金成本、时间成本、财务费用都要算进去；而5年时间够做两个项目甚至更多，这样周转得很快，可能赚得更多。“为什么中海外一直是盈利水平最强的公司？快周转是其中一个方向。”
“另一方面，快速开发，快速销售，意味着楼盘后期的升值空间让渡给了客户，深圳中海九号公馆售价低于市场预期，也是实现快销、高周转的重要原因。再加上项目地块的土地价值、公司的品牌影响力、过硬的产品质量，共同成就了豪宅高周转。”上述中海外内部人士透露说，“根据目前客户积累情况来看，下半年可实现销售额不会低于上半年。”
九号公馆是中海外目前最高端的产品系列。从整体来看，中海外的产品以中高端为主，近年来公司各产品线均执行高周转策略，上半年公司销售额超过730亿港币，成为为数不多超额完成半年销售计划的房企之一。
中海外主席郝建民于业绩会表示，中海外今年1400亿港元销售目标未变，下半年的推盘量将超1100亿港币。目前公司在国内落地共47个城市，开发项目主要集中在一、二线城市，现约有106个项目在建，总开工规模约3000万平方米。
CRIC研究中心认为，从上半年75%的去化率及全年2200亿港元的货量来估算，中海外全年有望达到1650亿港元的销售额。
在项目保持高周转的同时，郝建民强调仍要保持高利润。
中报显示，上半年中海外股东净利润同比增长18%，扣除投资物业估值等非核心业务运营因素的影响，核心利润同比仍大幅增长33.7%至107.9亿港元。扣除保障房项目等的影响，核心毛利率高达35.7%。
“中海的营销费用、管理费用、财务费用是行业最低的，较千亿级同行房企低3%-6%，千亿以上的销售规模，意味着一年多出数十亿的利润。”中海外内部人士说。据记者了解，中海外的营销费用控制在销售额的1%。
在房企最重要的融资和资金成本项上，中海外也处于绝对优势。上半年，中海外及中海宏洋已发行24亿美元债券，平均融资成本维持低位，约为4%，比去年的百分之三点几略有上升，但依然是国内地产公司中最低。而且2012、2013年，中海外是首家率先发行30年期美元债券的中资房企，2014年上半年再度发行20年期美元债券，在国内企业中，发行超过10年期国际债券的企业几乎没有。（编辑 徐炜旋）
作者：张晓玲 王帆
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