楼市将何去何从？各地救市政策能否
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不会出现硬着陆
今年以来，房地产市场出现新一轮调整。数据显示，今年1－6月份，全国商品房销售面积同比下降6%，住宅的新开工面积同比下降19.8%，房地产开发企业土地购置面积同比下降5.8%。6月份，70个大中城市中，55个城市新建商品住宅价格环比下降，相比前5个月，房价转跌的城市数量逐月增加。
向来被视为楼市“风向标”的北京、上海、广州、深圳四个一线城市的楼市也出现松动。6月份，除北京的新建住宅市场依然坚挺外，北京的二手房市场、“上广深”三个城市的新建住宅以及二手住宅指数全面下调。
中国房地产业协会名誉副会长朱中一表示，从2010年起房地产本轮调控的小周期看，过去两年的房地产市场是整体上行基础上的城市差异明显，而今年是市场差异基础上的总体下行。
朱中一认为，现在我国楼市一些数据的同比下行和一些城市房地产市场进入调整期，这是不争的事实，但也不像一些人说的到了要崩盘的程度。他估计，这次调整还会延续一段时间。
不少专家认为，本轮房地产调整也与宏观经济密切相关，即与我国经济增速的换挡期、结构调整的阵痛期、前期刺激政策的消化期等三个经济周期叠加，房地产市场也同时进入了增速的换挡期、结构的调整期和政策的完善期。
中原集团主席黎明楷预计，今年下半年房价整体上会继续下行，但到下半年成交量将有所回升。未来两到三年内，楼市价格和成交量波动幅度仍将保持今年下半年的水平，整体处于“筑底”阶段。
在业内人士看来，房地产行业依然是下半年经济面临的最大不确定性，在市场调整期中，必须认真应对市场调整，确保当前房地产市场的“软着陆”。
“限购退出”能否再度搅热市场？
今年以来，面对楼市的下行压力，一些城市或明或暗微调楼市政策，采取的措施包括降低限购门槛、购房落户、微调公积金、税收减免等。据不完全统计，执行限购政策的46个城市中过半已退出或调整限购政策。
目前看来，市场对“松绑”反应冷淡。7月下旬，海口市中止执行商品房限购政策，不再要求购房者提供住房套数证明，当地房地产市场随后以量跌价涨作出反应。早在今年6月，海口市实行购房入户政策，截至8月5日共有18户40余位本省居民实现“购房入户”。
黎明楷认为，解除限购并不是楼市的“救命稻草”，市场不会因此很快产生明显的变化，楼市交易量能否恢复还与房地产信贷政策高度相关。由于当前信贷收紧态势未改，供过于求、库存消化压力较大的地方解除限购政策不会引起房价大幅反弹，北上广等热点城市的限购政策还不会轻易放开。
朱中一指出，也要警惕一些解禁调整违背国家“抑制投机投资性需求”的初衷。
有涨有跌，楼市进入新常态？
“就行业本身而言，房地产市场的绝对容量还是巨大的，但是作为企业个体来讲，虽然行业蛋糕越来越大，我们感受到的压力也越来越大。”海亮地产总裁周迪永道出了新形势下房企的危机感。
中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲认为，在过去十多年中，房地产行业一直处于亢奋、过热的状态，拿块地就能挣钱是非常不正常的现象。目前市场已经开始回归正常。
今年上半年，房企呈现出加速分化的态势。统计显示，在多数房企销售业绩下滑的情况下，万科、绿地、恒大等企业业绩依然亮眼。得益于发展战略的及时调整，万科上半年销售额超过1000亿元，同比增长20.6%，恒大销售额为693亿元，同比增长55%。
中国社科院研究生院城乡建设经济系主任陈淮说，当前主要有四个与房地产相关的政策取向，一是采取应对今年经济下行和此后可能面临风险的宏观经济政策，二是实施包括棚户区改造、农民工市民化在内的措施积极推进城镇化，三是加强和完善住房保障体系，四是推进包括土地制度改革、金融市场化等改革举措。
参会嘉宾认为，新一轮的房地产市场调整为推进改革和完善相关政策提供了窗口期。朱中一认为，为弥补市场失灵，要抓住这一窗口期建立促进市场持续健康发展的长效机制，加强不动产登记和个人住房信息联网工作，加快相关法律法规的制定，积极稳妥推进与房地产有关的财税、金融等制度改革。
作者：王存福 郭信峰 张钟凯
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