一线城市松绑无望 二三线楼市降价致恐慌蔓延

　　根据佛山市住建局提供的消息，从8月7日凌晨开始，佛山在全市范围内对房地产市场调控政策有关内容进行调整完善。至此，佛山成为广东省内首个宣布松绑限购的城市。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《中国经营报》记者，实际上，佛山此前松绑的呼声就很高，这

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　　尽管市场对于取消一线楼市限购的呼声渐起，不过一线城市仍然难言松绑。8月6日，深圳市规划和国土资源委员会发布了《关于网络流传深圳将取消限购的情况说明》，表明将严格执行住房限购政策。同时，业内人士也指出，一线城市房子供不应求的情况仍在持续，不宜放松限购。

　　在一线楼市坚决“不松绑”的同时，二三线楼市降价导致恐慌情绪逐渐蔓延，越来越多的购房者对于一线楼市持观望态度。“我想再等等看，这几个月房产中介频频打电话让我去看房，这说明卖房者越来越多。”北京一位准备入手购买二手房的投资者表示，“现在是买方市场，看清形势才能跟卖房者讨价还价。”

　　一线城市松绑无望

　　据最新数据显示，截至8月6日，全国47个限购城市中，已有17个城市官方发文确认取消限购，包括呼和浩特、济南、苏州、南宁、海口、西安、无锡、石家庄等。另外，还有11个城市仍在坚守限购，包括上海、北京、广州、深圳、台州等。

　　如果说解除限购是救市的信号，那么不可否认的是，越来越多的重点城市显露出迫切救市的心愿。今年以来，四个一线城市库存均出现了上升，库存去化周期明显延长，从过去12个月以下水平上升到13个月以上水平。此类城市也开始出现楼盘滞销的现象。因此，北上广深四个一线城市，限购限贷政策能否松绑，成为政策和市场层面关注的焦点。

　　对此，相关业内人士表示，今年以来，全国超过15个城市已经放松了限购，以二三四线城市为主。然而，一线城市在限购方面，政策依然坚挺。“虽然上海、广州也在近期出现局部放松限购的传闻，不过一线城市今年内基本没放松限购的可能。”亚豪机构市场总监郭毅在接受记者采访时表示。

　　与此同时，合富辉煌市场首席分析师黎文江也表示，至少今年内，一线城市无放松限购的可能。

　　“尤其是北京，今年不具备放宽或取消限购的基本条件。”郭毅说道，“今年前7个月土地出让收入就超过1200亿元，比2011年和2012年都多，这方面没有压力。另外，北京地方财政收入的增速也保持在百分之十几，而且北京二手房和新房成交量在7月有所升温，这三点决定了今年放开的可能性不大。”

　　据统计数据，截至6月20日，北京楼市库存为80844套，这是2013年初北京楼市库存跌破8万套后，再次回归8万套以上，创下近18个月新高。而2012年4月份，北京的库存量为9.1万套。也就是说，当前北京楼市库存未达到2012年上半年的高位。

　　对此，北京房地产协会秘书长陈志也认为，北京今年的住宅市场不会比2011年差。“2011年，北京市纯商品房成交只有5.8万套，但今年预计会增长到7.5万以上。今年上半年，北京市纯商品住宅成交2.4万套，已经记录在案，今年还有3万套上市的自住房。虽然自住型商品房可能会出现弃选的情况，但这些产品最终都会被消化掉。如果下半年北京市能保持与上半年同样的商品房成交量，今年整体市场都不错。”

　　据北京市公布的数据显示，2014年上半年，北京市地方公共财政预算收入2182.5亿元，同比增长11.1%，顺利完成了过半任务。北京市财政局副局长、新闻发言人韩杰表示，2013年土地收入的增加，和土地市场比较好有关系。不过，根据2013年测算，北京土地收入可用预算只占政府“三本预算”（指政府性基金、公共财政预算、国资预算）整体的8%。“换句话说，北京财政收入没有依赖土地收入。”郭毅告诉记者。

　　“举个例子来看，截至目前，上海新建住宅库存一度突破1150万平方米，创2011年限购以来的库存新高。但实际上上海对土地财政的依赖程度较低，主要GDP来源为金融和服务业，楼市库存压力不足以增加政府的财政压力。”上海某金融机构房地产研究人士告诉记者，因此，对于一线城市来说，至少在今年内，都无放松限购的可能。

　　除此以外，严跃进还告诉记者，一步到位的放松做法并不现实。一线城市的楼市调控政策还不能轻易地解除，否则容易引发楼市秩序混乱。但基于目前楼市周期性的调整节奏，对一线城市政策进行微调的时机也逐渐成熟。

　　“因此，基于对政策的反思进行微调则显得很有必要。关键是要把控两点：一是落实市场化的原则，即用差异化的思路、财税金融的手段来进行调控。二是要拯救并激活曾被压抑的购房需求，真正让支付能力得到释放，并加速楼市资源的循环。”严跃进告诉记者。

　　同时，陈志也认为，随着今年上半年土地市场表现不差，而北京市税收数据也不错来看，这意味着北京政府会适时适度进行结构性调整。“比如，原来住宅一头独大，现在会更均衡转向商业地产或者园区产业上。”

　　下行压力加大

　　成交滞缓，库存高导致政府救市心切。那么，取消限购，是否会给楼市带来回暖的可能性呢？

　　太平洋证券房地产行业分析师周炯认为，限购政策对不同城市的影响不尽相同。对于一些受限购影响较大的城市来说，松绑后的反弹会大一些，反之影响就很小。总体而言，限购松绑对楼市整体的成交量影响不会太大。

　　“随着地方松绑限购，部分地区出现了短期集中网签量上升带来的‘小阳春’，但随着批量的消化，放松限购并未对地方楼市带来较大影响。”上海某金融机构人士告诉记者，目前在已经放松限购的城市中，库存周期少则十二三个月，多则达到了37个月，市场压力较为明显。综合多个已经放松限购一个月以上的城市楼市成交看，并未对成交起到明显的刺激作用。

　　“就拿佛山来说，目前佛山的新房库存量达到了600万平方米，这意味着还有那么多房子没有卖出，不会一下子就消化掉。另一方面佛山未来可开发的新房也比较多，供求关系决定了房子并不奇货可居，开发商与购买者也相对理性。”佛山市房地产业协会副会长骆仪克分析称，因此，放松限购，楼市成交和价格并不会呈现疯涨的态势。

　　郭毅告诉记者，限购放松之后首先是交易量的上升，交易量上升后造成的必然结果是价格上扬，但主要是影响购房者的预期，预期市场上行，就会有很多人进场，可是，现在主要是预期下行，有需求的人担心以后房价下降所以持币观望。总体而言，限购松绑对整体成交量影响不会太大，因为目前投资和投机型购房需求仍处于被遏制状态。

　　与此同时，北京一位不愿具名的金融业人士告诉记者，目前来看，取消限购对市场成交的刺激并不明显，多数依旧低迷，仅个别明文调整限购城市成交量回升，但几乎是短期冲高后又快速回落。“换句话说，多地取消限购的政策至今并未收到强有力的效果。”

　　值得注意的是，有市场人士认为，就目前而言，限购松绑不会改变房地产市场的整体下行趋势。今年下半年，房地产类资产的风险仍然存在，二三线城市松绑限购尚不足以扭转目前房地产市场的整体局面，在一线城市限购松绑并无可能的情况下，房地产依旧有下拐迹象，而明年或将是重要一年。

　　然而，也有不少业内人士表示，从目前市场看，因为经济涨幅放缓，地方政府对房地产依赖度明显上升。在此背景下，地方政府干预推进动力增加，各地救市热情将持续上涨。预计在贷款松动下，楼市或呈现部分回暖，而这一做法或引起其他城市的跟风。