香港、上海报道
38亿港元卖壳，李嘉诚大赚一笔的同时也成就了泛海金融控股的境外融资通道。
8月11日深夜，泛海控股公告称，拟透过附属公司泛海控股国际以35.5亿至38.3亿港元的代价从和记黄埔（0013.HK）手中购得和记港陆（0715.HK）71
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短短半年内，泛海先并购民生证券72.99%的股权，再10亿元控股民生信托，又花费1亿美元参与中信集团的增资扩股，最后补齐香港上市平台顺理成章。表面上看，H股上市地位给了泛海地产离岸发债的融资渠道；在更深的层面，泛金融资本与地产项目的有机结合有助于未来轻资产运作的路径。
受消息刺激，和记港陆股价12日开盘就升破了0.755港元的收购底价，在大量投机买盘的推动下，以近乎全日最高的0.88港元收盘，创上市新高，成交金额激增至4.86亿港元。
一名业内长期跟踪泛海控股的资深分析师接受21世纪经济报道访问时表示，取得香港上市地位除了可以帮助地产业务海外发债融资外，还可以延伸券商、信托、投行等泛金融业务。同时，“左手”倒“右手”的融资模式可顺利将地产融资的利润留存在旗下金融子公司，顺理成章地打通轻资产运作的融资渠道。
1+1等于3
公告显示，泛海控股与和记港陆的控股股东和黄签署了谅解备忘录。虽然交易还没进行，泛海却已经向和黄支付了10亿港元的保证金，在传统的买壳交易中甚为罕见。
和记黄埔发言人回应查询时表示，公司管理层对于处置和记港陆股权问题上曾考虑过不同方案，鉴于和记港陆的业务不算活跃，而是次洽购股权的准买家泛海控股的出价理想，因此，管理层相信，出售股权对公司及股东有利。
为提高交易的可行性，和记港陆将向股东派发不少于17亿港元中期股息，相当于每股0.2港元，由买家泛海承担这笔派息，相当于将交易的每股收购价增至0.7556至0.7984港元。
根据和记港陆2013年年报显示，该公司主要的资产是位于上海的港陆广场与港陆黄浦中心，年收入8840万港元，较2012年的8780万港元略有上涨，两栋物业出租率高达90%，属于成熟的CBD项目。公司披露，截至去年底，每股资产净值0.68港元，按收购价下限计算，溢价10%。
兴业侨丰证券董事郑家华分析，交易本身对泛海的意义远远超过了2个商业地产项目和香港的上市地位，以泛海高端住宅的定位，在市场并不景气的背景下获取离岸发债平台，必要时“雪中送炭”，相当于“1+1等于3”的效果。
泛海表示：“如果最终实现可能的潜在收购并顺利完成整合，将有利于泛海控股更充分地利用国际资本、市场，推动泛海控股的可持续发展。”
上述分析师解读，泛海先收购民生证券、控股民生信托，再收购香港壳公司发行离岸债券，未来可以进一步延伸至券商、信托等金融业务，通过这一渠道为其内地地产项目融资，可彻底盘活信托等资产管理业务。
举例来说，原来泛海地产发行项目信托融资成本要13%，现在同样是13%的成本，却可以有2%-3%的利润留在泛海自己的信托公司里。更重要的是，同属一个金融控股平台，旗下金融机构对同系地产项目的风险更清楚，既保证了收益，又可以内部联动风控。另外，泛海控股的商住项目都定位高端，可以通过金融公司与高净值资产客户进行互动。地产融资和理财产品销售两不误。
他指出，泛海控股目前几个重要项目例如北京泛海国际居住区、上海泛海国际公寓、武汉王家墩CBD项目等等，尽管项目现金流充沛，但融资成本也不低。例如泛海控股近几年为董家渡地块所做的几笔融资，利率均在8%以上。
另据消息人士透露，泛海控股此前入股中信集团，也主要是考虑与中信信托、中信证券和中信银行加强广泛的业务融资合作，而并非看中股权的升值。
至于收购收入稳定的港陆广场及港陆黄浦中心，该分析师表示，泛海是为了未来在海外发行商业房地产信托基金（REITS）铺路，优质成熟的商业地产项目可直接打包注入，既然打开了海外融资平台，就要充分利用。
地产证券化
地产界人士分析，泛海控股收购和记港陆的契机，从和记港陆2013年的年报可窥见一斑：“随着上海周边新开发商业区内临近地铁线及具有先进建筑规格之办公楼宇数量增加，且彼等办公楼宇于很多情况亦能提供吸引之首次租金组合，本集团之两幢办公室及商用物业于争取租户方面正面临日益激烈之竞争。”
金融控股公司与地产项目结合的趋势愈演愈烈。对刚刚完成金融控股布局的泛海控股而言，收购和记港陆或许只是其打通金融与地产产业链的第一步，并且每一步均环环相扣：增持商业地产才能支持金融控股平台的发展，房企转型走轻资产路线，就要实现证券化，而最终只有金融投资平台才能帮助地产项目证券化。
8月12日，李嘉诚持股7.84%的新加坡房地产基金亚腾资产管理（ARA）也接近完成洽商出售上海黄浦江西岸虹口区的盛邦国际大厦，总面积56859平方米的商业项目预计将以15亿元代价出售予新加坡投资基金Alpha Investment Partners Ltd.。而“李超人”去年出售的陆家嘴东方汇经中心同样由光大控股接盘。(编辑 于晓娜)
作者：江家岱 唐颖民
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