一线楼市“压力山大”限购还能坚持多久？

　　林小昭

　　7月以来，已有30多个城市取消或者大幅度松绑限购，但楼市去库存仍“压力山大”。

　　国家统计局13日发布的数据显示，7月末，商品房待售面积55230万平方米，比6月末增加802万平方米。其中，住宅待售面积增加541万平方米。

　　库存的增加主要缘于销售的

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　　分区域看，1~7月份，东部地区商品房销售面积同比下降14.8%，降幅比1~6月份扩大1.5个百分点；销售额下降15.2%，降幅扩大1.2个百分点。降幅均明显高于中西部。

　　这也意味着，东部沿海大城市受到的冲击更大，此前在二三线城市普遍出现的楼市调整已经蔓延到一线城市和核心二线城市。

　　上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉《第一财经日报》，去年东部地区市场反弹很厉害，但今年市场看跌情绪逐渐浓厚，所以落差很大。尤其是一线城市，其成交量和规模比较大，但一直未松绑限购。

　　上海易居房地产研究院报告显示，7月份，一、二、三线35个城市新建商品住宅存销比分别为16.4、18.1和26.1，相比6月份都有所上升。相比来说，一线城市的存销比上升幅度最大。观察历史数据，可以看出一线城市存销比再创新高。

　　在去库存压力下，即便像广州这样的一线城市，也在加快降价促销的步伐。13日，位于广州番禺的万科欧泊楼盘一位销售告诉本报记者，目前该盘有东向的80平方米两房户型，价格在15000元~16000元/平方米，比去年开盘价低2000元/平方米左右。

　　严跃进称，一线城市成交量已略低于2011年二三季度的水平，其库存已保持连续6个月的环比正增长。高库存的压力下，一线城市房企的降价促销力度也会加大。如果库存压力继续增大，不排除在限购政策上进行微调的可能。

　　中原地产首席市场分析师张大伟认为，目前楼市依然处于调整过程中，主要城市新房市场的巅峰期已过，增长空间有限。本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档，因此7月以来虽然救市密集，但效果有限。

　　销售市场的不振也影响到了房地产企业的开发进度。数据显示，1~7月份，全国房地产开发投资50381亿元，同比名义增长13.7%，增速比1~6月份回落0.4个百分点。其中，住宅投资34365亿元，增长13.3%，增速回落0.4个百分点。7月份，房地产开发景气指数为94.82，比上月回落0.02个百分点。

　　在外贸出口受阻、内需开拓尚需时日的情况下，投资对经济增长十分关键。而在固定资产投资中，房地产投资又占相当大的比重，因此房地产投资的下滑也拖累了固定资产投资增速。

　　国家统计局分析，固定资产投资增速略有回落，其中一个原因是今年以来房地产市场降温明显，房地产开发企业存在较强的观望心态，投资活动更趋谨慎。初步计算，因1~7月份房地产投资增速回落，影响全部投资增速回落0.1个百分点左右。

　　严跃进说，房地产开发投资下滑，会进一步拖累固定资产投资，对于楼市经济、城市经济都有负面效应。尤其对于房地产权重较大的城市和地区而言，楼市降温对区域经济的影响更大。这也会促使这些地方加快救市的步伐，力度也随之升级。