自贸区土地转型升值空间大

　　胥会云

　　上海自贸区内土地二次开发方案确定，现有存量建设用地在批准同意转型为综合用地后，可以通过市场评估价补缴土地价款完成转型。

　　受此利好消息影响，自贸区建设主体中的唯一上市公司外高桥（600648.SH）13日报收28.92元，涨幅4.25%。

　　这份名为《

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• 外高桥

　　《试点意见》的核心内容，是自贸区内的土地从单一的工业用地转为综合用地。所谓的综合用地，是指土地用途分类中单一宗地具有两类或者两类以上使用性质，且每类性质土地上建筑面积占地上总建筑面积比例超过10%。

　　上海自贸区挂牌以来，28.78平方公里范围内土地的二次开发一直是区内外企业关注的焦点。

　　外高桥保税区设立于1990年，是全国第一个保税区，迄今已经开发了24年之久，保税区原来的主要产业功能是保税仓储、加工贸易、物流，但是成为自贸试验区以后，必须扩大服务业的开放，就使得原来以货物贸易为主的区域，也出现了服务贸易甚至金融服务的份额。这也直接导致上海自贸区内办公楼宇非常缺乏。

　　上海自贸区目前以国际贸易、金融服务、航运物流、专业服务、高端制造五个方面作为主导产业。

　　产业功能的调整必然会带来形态功能的调整，但上海自贸区建立在原来的四个海关特殊监管区域的基础上，原来的规划土地大部分都有项目入驻，所以大量的工业用地要适应未来服务业的发展和服务功能的拓展，就使得上海自贸区内的土地必须进行二次开发。

　　世邦魏理仕研究部高级董事谢晨对《第一财经日报》记者表示，政策本身并未太出乎预期，关键是将产出低的存量用地盘活，以适应新的产业导向。“土地转型后的升值空间也很大，存在巨大的投资机会。”

　　从工业用地转型到商办、研发等综合用地，不仅地价会上涨，而且物业租金也会有较大幅度提升。

　　世邦魏理仕数据显示，今年二季度，上海自贸区外高桥保税区内，研发用地平均地价为1万元/平方米，工业用地为8000元/平方米；厂房租金为1.4元/天/平方米，仓库租金为1.53元/天/平方米，研发物业租金为3.5元/天/平方米，写字楼租金为4.3元/天/平方米。

　　《试点意见》称，综合用地主导用途不同，供地方式也不尽相同。比如，主导用途为商业、办公等经营性用地的，就必须采取公开招标、拍卖、挂牌方式供地；主导用途为研发总部类用地、工业用地、仓储物流用地的，其产业项目类用地可以采取带产业项目挂牌出让方式供地；主导用途符合划拨目录的，附属用途不符合划拨目录的，可以以协议方式供地。

　　这些综合用地的出让底价，依据市场评估结果，结合产业政策、土地市场情况等因素，由上海自贸区土地招拍挂领导小组集体决策，综合确定出让底价。

　　但是也有一些底线。比如研发总部通用类用途部分的出让底价，不得低于相同地段办公用途基准地价的70%。

　　外高桥集团副总经理刘宏此前接受本报采访时说，经过相应的调整和改造后，服务业的面积会增加，增加10%或者20%都有可能。

　　外高桥集团主要负责外高桥保税区10平方公里以及外高桥保税物流园区1.03平方公里的开发，占整个自贸区的38.78%，经济总量约占自贸区的90%。