美国复苏风向标：租房市场大热

　　周佳

　　收入的近三分之一用于房租，即使这样还不一定租得到理想的公寓。对于美国的租房者来说，本以为7、8月是租房的淡季，可以获得一个好价格。可是今年的夏季，美国的气温不算很高，那股子“热劲”似乎都到了房产租赁市场上了。

　　租房热源自经济复苏

　　印度裔的斯里尼瓦斯（Shrinivas）今年30岁不到。他大学本科毕业后，在高盛等公司先后做了分析师等工作。一年前他拿到哈佛大学商学院的MBA学位后，又在一家小型基金公司管理房地产交易，今年7月跳槽到了纽约市内的一家软件公司，从事数据分析。新上任第一件事，他就在曼哈顿找到了大约40平方米的单间公寓，不再在纽约布鲁克林与室友合租一套公寓了。

　　“我觉得现在的收入能够支撑我一个人租房子住了。我终于可以有更多的隐私空间了。”斯里尼瓦斯信心满满地告诉《第一财经日报》记者。

　　斯里尼瓦斯的房租原来与室友分摊后，每月需付1000美元，现在自己每月需出2000美元。不过，对于搬家改善生活这事，他并没有觉得是一个多么艰难的决定。他的组里共有11位同事，一位今年夏天刚买房，4位同事都在过去一年里换过公寓。

　　“他们有的不再和室友合住，有的搬到更好的地段。现在经济条件好了。”斯里尼瓦斯说，“曼哈顿的公寓现在非常热门。我们去看房都是上班的时候去看，因为房屋太热销了，就怕等等就没有了。我们申请公寓，递交信用记录的时候非常紧张，就怕不批准。”

　　而另一位康州基金公司的经理则告诉本报记者，他自己的公司在找风险管理师。另外，他许多纽约朋友的公司也在招人，尤其是为银行协调与监管部门关系的部门经常会有新岗位空出。

　　由于就业形势好，租房需求旺盛，纽约的房租不断攀升。根据米勒塞缪尔房地产评估公司（Miller Samuel Inc.）的统计，纽约曼哈顿房租的中间价格在今年7月同比上涨5.5%，达到每月3205美元，创6年来的新高。而曼哈顿的平均房租则更飙升到每月4022美元。

　　贷款不易助推租房市场

　　经济复苏是租房市场火热的重要因素，然而房市专家还是无奈地看到贷款市场的紧缩。

　　“目前纽约租房市场有两个推动力。第一是就业人数不断增加，这增加了人们对住房的需求，也使人们更愿意花钱。第二是房贷条件相当紧缩。”房产研究机构米勒塞缪尔房地产评估公司主席米勒(Jonathan J.Miller)在接受《第一财经日报》记者采访时表示。

　　米勒认为，美国房贷紧缩是困扰全美国房市的问题。即使不在纽约等房价昂贵的城市，能够不用向银行贷款直接以现金买房的人始终是少数。美国的银行在经历了2008年次贷危机后就收紧银根，造成人们对住房日益增长的需求只能通过租房来实现。

　　“很多20年前应该能贷到款的人现在在同样条件下却无法取得房贷，只能留在租房市场。我所谓的20年前是指房产泡沫出现以前，而不是人人能取得贷款的泡沫时期。这不仅仅发生在纽约，全美国都有这个问题。紧缩的房贷条件减少了初次购房者的人数。”米勒说。

　　根据房产交易网站Zillow的统计，今年全美867个城市中有672的房租同比出现增长，全美范围内平均同比增长2.8%。而且火热的租房市场使得房租的可承受性不断下降。在全美范围内，租房客需要将29.5%的收入用于支付房租，比房产泡沫前（1985~1999年）的24.9%还要高。与此同时，因为银行提高房贷申请人的收入要求，全美范围内购房者拥有支付房贷的金额仅占收入的15.3%，远低于房产泡沫前22.1%的比例。

　　既然租客们从银行借不到钱，建筑商就改变方向，专攻租房市场以满足变化了的市场需求。美国商务部上周公布的数据显示，7月新屋开工数环比增加15.7%，远超预期。贡献主要来自包括公寓大楼等用于出租的多家庭住宅。多家庭住宅在7月开工数环比上涨33%，达到自2006年1月的最高水平。而主要用于自住的独栋别墅开工数则环比上涨仅为8.3%。同时公布的美国7月营建许可环比增加8.1%，远超预期的增加2.5%，也主要是由多家庭住宅所贡献。