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地方为保地价返还出让金 土地出让环节成腐败高发区

来源:财经综合报道 作者:华夏时报 陈小瑛 刘力图

  华夏时报记者 陈小瑛 刘力图 深圳、广州报道

  20万亿土地出让金审计风暴的背后,隐藏着地方政府与开发商不可言说的秘密。

  “有些企业之所以能承受地王的高地价,是因为之后可获得接近50%的总地价返还。如果地块涉及棚户区改造,地价返还金额更可高达80%以上。”深圳金鹰地产营销总监林晓华表示,部分企业在拿地时会遇到一些限制性门槛,包括配套酒店、大型商业等,政府会给予财政补贴或返还部分土地出让金。

  湖南省房地产协会首席经济学家王义高告诉《华夏时报》记者,一些定向出让的土地,实质上早已锁定开发商,“在招拍挂环节,可以一直拍下去,直到拍到为止,反正超过双方约定的价格而多花的钱,最后政府都会返还给开发商。”

  这种土地出让金再返还模式,不仅导致地王频出,变相推高房价,而且导致很多地方的土地招拍挂流于形式,并滋生了巨大的寻租空间。

  私下返还部分出让金

  “我亲自签过这种合同,即在拍卖前,协议中明确规定,若拍卖超出合同约定价格,则政府须连本带利息返还给开发商。”深圳某上市房企投资发展部人士告诉记者,通过土地出让金返还方式,降低了开发商拿地成本,政府赚到的更多是投资和就业,以及银行账面流水。

  国土资源部数据显示,全国土地出让价款从2001年的1296亿元,到去年首次超过4万亿元,13年间增长超30倍,总额累计近20万亿元。

  “这20万亿元的土地出让金实际上存在虚高成分。”上述深圳上市房企投资发展部的人士称。

  他进一步表示,如果是定向出让,地块公开出让时的起始价,往往是由政府征求开发商意见后确定,而出让价款的具体返还事宜由双方订立补充协议。开发商对该地块供水、电力、排污、燃气市政管网等公用设施及道路的投资费用,由政府返还给开发商。

  “拍卖的土地款需要全部打入政府指定账户,走下账,政府再以其他名义返还给我们。”该投资发展部人士告诉记者,主流的做法是通过做高开发商前期一级开发的成本,再抵扣土地款,这种方式对开发商和政府来说都很安全。

  “前期土地整理和拆迁,建学校或者帮政府修路,如果实际上花费了1亿元,可以通过做大工程量将成本做高到5亿元,拍卖后由政府以基础设施建设名义将这5亿元返还给开发商,假如这块地拍出10亿元,开发商只需支付差价5亿元。”上述投资发展部人士说,返还地价并没有严格的程序,只要做出的成本得到政府认同即可,如果程序必须公示,则由政府找评估公司做高评估价。

  一家上市房企长三角区域战略部总监向记者透露,在一些新开发的地方新区,政府为了吸引大型房企来投资,还会设置诸多项目,比如绿色建筑奖、创新设计奖及环保贡献奖等,通过奖金的形式变相为房企提供补贴。

  “有些单一奖项奖励得不多,就会颁发多个奖项,有时候会把精神文明建设奖都放置在名目内。不过也有一些项目,一个奖就基本上能覆盖建安成本。”上述房企长三角区域战略部总监解释,他所在的公司在某三线城市所投的项目中,获得了当地政府颁发的绿色建筑试点多个奖项,每出售一平方米就可以获得1800元至3000元的补贴。

  长三角某市一位财政部门人士向记者透露,由于类似的补贴需要政府和开发商达成协议,而且在实际财务对接中相互配合,比如房企需要一次性缴清土地款,且返还补贴可以抵土地款,因此国有大型房企由于审核方面更强势,更受地方政府青睐。

  “如果地方政府单纯是在地价上给予优惠,那地价很难抬高,因为开发商对于成本核算和回报预估其实没有太大差别,所以地方需要看哪一家房企能够配合招拍挂以及背后的一系列工作。”上述房企总监表示。

  招拍挂易流于形式

  这种土地出让金返还模式,导致不少土地的招拍挂程序流于形式。

  “有一次,我们想去拍长沙梅溪湖开发区的地,但当地政府跟我们打招呼,叫我们别去拍,最后由财政厅下属一家国企以零溢价竞得。”长沙一位开发商告诉记者。

  “市场冷淡时,政府会让国企出面拍地托市,拍出高溢价,其实还是左手倒右手,做表面文章,政府真正拿到手的土地收入不多,赚的只是财政银行卡上的流水而已。”上述深圳房企投资发展部人士透露,有时地方政府也会通过拍高价地,事后返还开发商的模式来拉高区域地价。

  据王义高了解,这种情况往往发生在城市周边的大幅地块,政府希望大开发商能够带动区域发展,往往会以土地让利招商,如广州某大上市房企去年在长沙浏阳拍的一块地,就是“虚拍”。

  按现行做法,土地出让金收取后,除上缴上级财政部分,剩余支出使用完全由地方政府负责,国土部门无权干预。由于土地出让金收益管理处于法律空白状态,没有明确的法律规定,也没有相应的约束,始终游离于公众监管之外。除接受一些力度不大的审计外,大多“封闭运行”。

  王义高说,土地不纳入财政预算收入,每年地方“两会”期间向人大提交的报告中,也不包括土地出让金。监管的缺失,导致利益输送的现象屡见不鲜。

  “拍卖会出现两种情况,一种是被别的开发商拍走,另一种是自己拿下。如果出现溢价过高的情况,比如约定10亿元,拍出20亿元来,可能我们就不要了,让别的房企拍走,多出的10亿元,我们跟政府分成,不过这种情况很少见。”上述投资发展部人士称。

  王义高告诉记者,由于开发商在拍卖前只缴了保证金,多出的土地溢价不需要缴,只需私下重新改合同。“反正财政进账多少,也没人查,财政只需按合同收钱即可。”

  “这种手法有十多年了,已经很普遍,土地出让环节是腐败高发区。”上述深圳上市房企投资发展部人士说,“对于分管的官员都要送礼,具体金额看项目大小和利润,如果开发商赚1个亿,送出去一两千万也无所谓。”

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