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目标投资回报率20% 富恒亚洲加码内地住宅结构性债务投资

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
  本报记者 秦伟 香港报道

  房地产行业流动性紧张的中国内地市场,正成为富恒亚洲投资(香港)有限公司(Forum Partners,下称“富恒亚洲”)眼中的一块肥肉。

  “我们目前在中国的投资规模为1.25亿美元,我们的第三只基金还有部分未投资金,预计其中约75%将在未来几年投向内地市场,令我们在中国的投资规模达到2亿美元左右。”在接受21世纪经济报道独家专访时,富恒亚洲董事总经理吴仕高(Gregory Wells)透露。

  总部位于伦敦的富恒亚洲目前管理资产规模约50亿美元,专注结构性债务投资。2012年,富恒亚洲完成第三只亚洲实际收益基金(Forum Asian Realty Income III)的募资,募集资金约3.75亿美元。

  吴仕高表示,在第三只基金余下资金全部投出后,将再考虑发起设立新的基金,目标投资范围仍然在整个泛亚市场,但其中大部分资金仍将瞄准中国市场。

  加码中国住宅地产

  富恒亚洲的目标投资市场包括日本、中国、韩国、澳大利亚和印度,目标投资回报率高达20%。吴仕高认为,对富恒亚洲而言,相比其他市场,目前中国地产市场的机会更多。

  “(一些开发商)流动性紧张,从银行获得资金的难度更大,这对我们来说是一个机遇。”吴仕高指出,富恒亚洲在中国内地市场的策略并非直接购买资产,而是集中于债务投资,“与买下资产相比,贷款更加安全而且风险更低。”

  房地产企业今年以来面临更加收紧的信贷环境,除被银行列为不偏好贷款行业,总体贷款上限较去年大幅压缩。根据彭博统计的数据,中国房地产商目前从海外银行贷款总计达59亿美元,较去年同期增长39%。

  与银行的优先贷款不同,富恒亚洲的结构性债务投资以提供双边贷款为主,要求担保人以股权作为抵押物,以获得下档保护(downside protection)。

  今年7月,中国房地产价格连续第3个月下跌,房价下跌也扩散至更多城市,房价下跌也令资金短缺问题进一步恶化。国家统计局统计数据显示,70个大中城市中,新建住宅价格均出现环比下跌的城市数量从6月的55个增加至7月的64个,是2011年1月以来最多,北京和上海新建住宅价格的环比跌幅分别为1.0%和1.2%。

  “总体而言,我们还是长期看好中国市场,整体GDP增速可能有所放缓,但仍然好于全球其他地区。这其中,房地产市场仍将是主要贡献因素,未来可能会有些波动,但接下来会逐渐走好。”吴仕高认为,中国的住宅市场仍然面临供给不足的问题,城镇化等因素会令人们的需求继续增长。“人们虽然抱怨房价高,但其实从负担能力来看,全国大多数城市房价在近十年内并没有显著恶化。随着政府放松限购,周转率肯定会有改善。”

  尽管近期房地产价格连续下跌,令不少市场人士担忧市场正迈向拐点,但在吴仕高看来,这并非暗示着房产市场冬天的到来,“过去几个月,平均售价水平与去年同期相比未有增长,不过需要强调的是,2013年房地产市场表现相当好,因此比较的基数较高,现在面对的只是周期性下调。”

  吴仕高介绍指,富恒亚洲在中国投资的落脚点在微观市场,即项目层面,某一城市整体市场的走势并非决定性因素。

  “我们仍然长期看好住宅地产,总体来说,一线城市的周转情况最好,而三线城市的库存积压最严重,但这并不意味着我们一定不会在三线城市投资。”吴仕高表示,按已投项目位置来看,富恒亚洲大部分的投资集中在二线城市。“但这不是说我们只关注二线城市,我们倾向于与大型区域性房地产商合作,而他们的项目又刚好在二线城市较多。”

  与住宅地产相比,尽管并没有特别看淡商业地产,但吴仕高坦言,富恒亚洲目前的投资重心更多是在住宅地产市场上,未来继续增加的投资也将集中于这一市场。

  减持日本

  安倍经济学令日本地产市场成为不少投资者的宠儿。根据德意志银行资产管理报告,截至今年3月的12个月中,日本商业地产交易规模同比增长70%至4.6万亿日元;今年上半年,日本商业地产交易规模约2.2万亿日元。截至今年6月的12个月里,东京商业地产交易规模达345亿美元。

  不过,与股权投资者谨慎对待中国地产、蜂拥挤进日本地产市场相反,从去年开始,富恒亚洲陆续减少日本的投资规模,转而加码中国内地市场。

  “我们的投资策略更多是以债务投资主导,这也是为什么现在日本对我们来说不是一个"好市场",房产的价格已经很高。”吴仕高笑言。

  宽松的信贷环境和充裕的流动性令富恒亚洲缺乏用武之地。今年第一季度,新房地产项目融资规模同比增加4.5%。“在日本市场,我们就很困难通过贷款获得20%的回报。”吴仕高表示。

  对富恒亚洲来说,新加坡和香港市场也存在同样问题。“这两个地方的房产已经很贵,资金又非常充裕,人们很容易从银行获得低成本的资金,并不需要我们提供资金。”吴仕高指出。

  过去18个月,富恒亚洲一直在利用有利的市场环境调整在日本的投资,退出的投资既包括股权投资也包括债务投资。(编辑 于晓娜)

  作者:秦伟
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