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去化持续放缓 上海楼市难现金九银十

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
  本报记者 苏锶 上海报道

  “金九银十”正是传统的购房黄金时期,也是今年开发商们能否完成业绩的关键时间点,由于目前开发商们面临着种种压力,如资金回笼的压力,库存压力等,在“金九”已经来临的背景下,“以价换量”的情况似乎已经开始蔓延。

  在沪上几个存量 较大的区域,如嘉定区、松江区等,出现降价销售的楼盘在逐渐增多,降幅也较为明显,大部分在10%以上。据德佑地产市场研究部统计数据显示:上周(2014年9月1日-9月7日)上海市商品房成交面积为18.05万平方米,环比前周下跌35.30%,成交均价为22803元/平方米,环比前周下跌2.73%。作为今年金九的首周,上周全市楼市却不涨反跌,并且也是最近五周内的第四次出现周成交量低于15万平方米的情况。

  另一方面,9月首周全市商品房新增供应量为57.03万平方米,环比上涨2.16%;其中商品住宅新增供应面积为23.68万平方米,环比下跌37.34%。最近两周的大批量推盘,却未能带动金九首周成交量的上涨。

  金丰易居&佑威联合研究中心联席主任、佑威机构执行董事黄志坚表示,进入9月的第一周,商品住宅成交再现地量,仅为13.66万平方米,而新增供应量持续大于成交量,使得库存水平不断上升,加大了开发商回款的压力。然而,楼板价的居高不下,或使得多数开发商将“以价换量”视为去化的下下策,不到万不得已,不愿举起大幅降价的旗帜。

  成交量下滑

  进入8月份,上海近郊楼盘的降价明显。

  以嘉定安亭汽车城板块的绿地安亭佳苑为例,该项目今年共有3次推盘,分别来自5月、6月与9月,从网上房地产的数据来看,该项目5月与6月推盘的房源的最低报价分别为18300元/平方米和18800元/平方米,而到9月最低报价为15100元/平方米,降幅为3000元/平方米左右,从实际成交的数据来看,跌幅情况也比较明显,德佑地产研究部监控数据显示,绿地安亭佳苑自去年10月有成交以来,月均价格一直维持在1.6-1.9万元/平方米左右,月成交量时好时坏,直至今年8月,其成交量仅为2704平方米,去化速度非常缓慢,进入9月,该项目截至目前的成交均价大幅降至14640元/平方米,环比8月下跌14.2%,而在价格下跌的情况下,9天的成交量就迅速达到5173平方米,去化速度起色明显。

  德佑地产市场研究部总监陆骑麟表示:今年市场整体进入调整期,成交量持续走低,目前金九银十是开发商抢收业绩的最佳时间点,对于存量较大、去化压力较大,尤其是刚需产品非常集中的区域来说,“以价换量”是最好的促销手段,且至少10%以上的降幅才能换得大幅成交,在接下来的一段时间,出现降价的项目增多的可能性非常大,一些今年积压的需求将得到快速的释放。

  此外,今年中秋小长假(2014.9.6-9.8),全市一手商品住宅市场成交面积为6.30万平方米,较去年中秋假期(2013.9.19-9.21)下跌32.33%,成交均价为2.49万元/平方米,较去年中秋假期上涨3.29%。今年中秋小长假的成交量相较去年中秋假期有了较为明显的下滑,跌幅达到近1/3,但是相较2011年中秋假期,今年的成交量则要高出66.26%。

  拿地相对理性

  然而,上海土地市场却未出现明显降温。9月5日上午,上海浦东张江A1-05地块拍卖,引发华润、世茂、融绿、阳光城保利地产、万科、九龙仓、新城、嘉华、合景、大名城、金地、佳兆业、中粮、三湘、珠海华发、金辉、旭辉等23家房企参与现场竞拍,最终经过100多轮的争夺,珠海华发以23.7亿元的总价拿下张江A1-05地块,溢价率89.9%,折合楼板价为每平米25765元,较去年七八月万科联合张江集团在附近拿下的地块高出20%。

  克而瑞研究中心分析认为,张江地块的竞争火热,主要缘于其区位的优越性,目前整体土地市场仍然低迷,大多数地块仍然以低溢价甚至低价成交为主。9月4日,金融街联合体以42.2亿元的总价摘得北京丰台区一纯宅地,溢价26.5%,折合楼板20576元/平米。同日,绿地集团以底价13亿元夺得上海松江区佘山板块一宗别墅地块,成交楼板价9572.9元/平方米。这些地块与去年附近成交的地块相比,参与拿地企业相对都比较理性。

  亿翰智库研究总监张化东认为,为了冲年底的业绩,在接下来的“金九银十”可能是房企的最后机会。“对开发商来说,大部分开发商上下半年的供货比例是3:7,重头都放在下半年,九、十月是楼市创通销售旺季,这是一个重要时段,而且也是唯一的机会;另外现在市场上主流的开发商叫快周转,快周转的前提是要量不重价,所以可以看到很多的开发商可能去年拿了地,拿的地价水平很高的,但硬着头皮在不赚钱的今年推出来,因为还要收储土地为后续开发做准备。”(编辑 徐炜旋)

  作者:苏锶
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(责任编辑:Newshoo)

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