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房地产“刚需”:一个经典的谬误

来源:第一财经日报 作者:艾经纬

  不知何时,“刚需”一词成为地产商鼓动购房者的最佳说辞,在鼓动之下,老百姓也觉得“刚需”是支撑房价的擎天柱。想来是某个自称经济学家的家伙的“庸作”。

  笔者一位就职于碧桂园的同学解释,行业从业人员说“刚需”的意思,即是自住型需要,包括婚房、改善、首

置等,只是普通人员没有经济学概念,不知经济学里的“刚需”为何。

  但说实在话,“刚需”说法堪称流毒无穷。在经济学语言中,刚需全称刚性需求,即对某种商品的需求受价格变动影响较小。那么,房子是“刚需”类商品吗?显然不是。

  一个购房者调查的反驳

  也许地产商不高兴了,会说道,你到某个城市要住房,你结婚要婚房,生了孩子还得换大一点的房子,这不是刚需吗?

  不是!这不过是需要,甚至不是有效需求,先简单用一个调查数据来说明。

  世联地产今年3月的一项调查显示,尽管超过60%的人有改善居住环境的需求,但97%的人认为当前的房价承受起来并不容易。有需要但缺乏支付能力,这在经济学上叫无效需求。

  大多数人对生活是充满美好向往的,希望“我有一所房子,面朝大海,春暖花开”,但现实是残酷的。

  此外,刚性需求是指对商品的价格变动不敏感,是相对于弹性需求而言的。房子显然不是。

  一盒快餐因为种种因素涨价两三元,比例虽高但也可以接受,而房子涨起价来岂是区区几元了事,就连租金涨起来都很吓人。

  顺便吐个槽,几年前,笔者的老房东某日不请自来,说道:“我最近买面包,从9块涨到12块了,咱们这房租是不是也该涨一涨了?”怪我们太实在,当初基于信任没有续签合约。

  但经过这一涨,老先生涨出了甜头,时隔10个月,又来了,又要涨租金。人在屋檐下,一定要低头吗?不,果断搬出!结果他过了春节都没把房子租出去。

  回到正题,确实遇到不少硬着头皮攒着三代的积蓄一朝堆在房子上,但没见多少瞅着房价跳涨还死命往里冲的。人不吃饭会饿死,但没见到没买房就会饿死,要知道,住房存在很多不同层次的替代物,如不同层次的租房、保障房,甚至目前市面上出租的集装箱等。

  现实案例之反驳:价格换销量

  相反,一些明智的开发商不再抱着“刚需”的死脑筋,用降价来吸引需求。

  数据显示,2014年5月份万科实现销售面积122.9万平方米,销售金额145.4亿元,环比分别增长12.44%及14.04%,成为今年以来表现最突出的单月。前五个月,万科累计实现销售面积647.3万平方米,销售金额815.2亿元,也较2013年同期分别增长了7.0%和16.2%。

  另外,根据德意志银行5月底对大型发展商的调研,随着推盘量的上升,各家5月份的销售业绩普遍优于4月。此外,该机构对多个一二线城市的调研也显示,个别项目通过降价10%~15%即能换来理想的去化表现。

  万科副总裁毛大庆也曾私下表示,市场中90%以上的购房者对临界点特别敏感,2014年4月万科北京的万科橙项目,定价2.2万元/平方米,在市场上引起“轩然大波”,4小时卖光。

  毛大庆还透露,万科做了个测试,一个楼盘价格卖到2.8万元~2.9万元/平方米,购房者人数立刻下降;卖到3万元/平方米,购买下降得就更明显;另一个在北京亦庄的3.6万元/平方米的项目,开盘后卖了40%,后面的量就走得很慢很慢了。可见市场的价格承受空间和区间是非常明确的。

  这从实质上说明了房地产并不是刚需物品,只要降价让利,需求就来了,这还不够弹性吗?

  被透支的“刚需”

  再退一步讲,即便“刚需”是这些年来的楼市购买主力,很遗憾的是,目前已基本上被透支了。

  2013年的住宅类商品房销售面积创历史新高,达11.57亿平方米。但这可能是一个历史高点,甚至是历史最高。

  为何这么说?原因有很多,如鄂尔多斯、温州等局部性的房地产泡沫崩溃,人口老龄化以及人口红利已过拐点、美联储逐步退出货币宽松等。这些本文暂且不表,来看个直观的图。

  左边这张图描述了1997年以来的高端住宅(别墅、高档公寓类)商品房销售面积变迁,2007年之前一般住宅和高端住宅销售面积趋势一致。但2008年高端住宅商品房销售面积较2007年锐降37%,远胜于一般住宅销售面积15%的降幅。

  更重要的是,一般住宅销售面积2009年以来是维持增长的,而高端住宅商品房销售面积是递减的。这说明危机之后高收入阶层的房地产消费或投资减少,近几年火爆的房地产市场更多是中低收入阶层在推动(某种意义上也就是所谓的“刚需”群体),尤其是2013年房地产调控实质上的放开。

  指望“刚需”来抬轿的地产商们可以醒醒了,买方透支的市场从来只有一种结果。大家都懂的。

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business.sohu.com true 第一财经日报 http://business.sohu.com/20140912/n404255781.shtml report 3011 不知何时,“刚需”一词成为地产商鼓动购房者的最佳说辞,在鼓动之下,老百姓也觉得“刚需”是支撑房价的擎天柱。想来是某个自称经济学家的家伙的“庸作”。笔者一位就职于
(责任编辑:张津皖)

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