> 国内财经
宏观 | 金融 | 公司 | 产业 | 财经人物

伦敦天价“期房”内地揽客 高位投资风控术

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
  本报记者 陈植 上海报道

  用一周时间,W1 Developments董事总经理Christopher Murray接连前往新加坡、香港、上海,向亚洲富豪们推荐投资自己参与开发的伦敦摩天地标豪宅项目Principal Tower。

  据称,Principal Tower是一幢高50层的豪华住宅楼盘,位于伦敦市中心地段金融城,邻近新兴时尚据点肖迪奇区。此次面向亚洲富豪出售的,是该楼盘200多套一居、两居、三居公寓,面积50-250平米不等,最低售价为70万英镑(按50平方米一居房测算,折14万元人民币/平方米)。

  “目前,投资者需支付10%房款作为预订款。”Murray说,这个楼盘属于“期房”,明年1月开始建造,预计两年后峻工。

  然而,伦敦豪宅期房的投资风险不容忽视。一方面是施工周期延误甚至无法竣工的风险;另一方面,英国政府正酝酿从2015年4月起,向外国投资者征收购房资本利得税(Capital Gaintax),某种程度将压低期房投资回报率。

  一位海外房产投资咨询机构人士坦言,考虑到公平因素,按照英国本地人购房需缴18%-28%资本利得税测算,外国投资者英国购房所征收的资本利得税也将接近这个区间,这意味着伦敦豪宅大幅上涨势头将得到遏制。不少伦敦当地房产中介预计未来一年伦敦豪宅涨幅可能从8%降至4%。

  过去五年间,随着海外富豪投资者涌入,伦敦市中心豪宅房价涨幅超过72%。

  Murray坦言,随着外国投资者征收资本利得税措施出台,伦敦房产投资将出现分化,某些稀缺性的豪宅抵御这项政策冲击的能力更强,投资保值增值能力更高。

  然而,要淘到具有稀缺性的伦敦豪宅,国内富豪投资者需要慧眼识珠。毕竟,潜在的税务、物业费用、伦敦不同地段房产的跌价风险,都可能令投资者铩羽而归。

  分期付款玄机

  为迎合亚洲富豪的伦敦豪宅投资需求,Murray称在Principal Tower住宅楼盘设计初期费了不少功夫,包括尽可能减少住宅高楼公用面积,以此将物业费用降至70英镑/平米;将原先安排在地下一层的健身会所移至地上第二层。

  但他深知,Principal Tower最大的投资卖点,仍是其房产升值潜力。

  他提供的数据显示,去年伦敦中心地区房价整体上涨12.1%,Principal Tower所在的区域房价涨幅则达到15.3%。

  “如果这个楼盘周边的肖迪奇区全面振兴计划实施,会出现更多零售与商用设施,都将给Principal Tower带来可观的租金回报,进而推动房价上涨。”他表示。

  初次接触Principal Tower房产项目的国内富豪们更关心期房施工问题。

  一位曾在伦敦购房的国内企业家称,基于历史建筑的保护,伦敦金融城很多年都没有允许建设高层住宅楼盘,一旦Principal Tower在施工建设过程稍有破坏周边历史建筑、打扰周边居民生活起居的行为,仅这些官司诉讼就可能令竣工时间大幅延后,受损的将是投资者。

  Murray则解释,Principal Tower从楼盘设计、到买地审批、再到施工方案获批,历时整整8年,基本已经涵盖施工建设期间所有意外事件的风险防范。

  为了打消国内富豪的购房顾虑,Principal Tower楼盘将采取分期付款方式购房,即国内富豪在选定房子后的21个工作日内,先支付10%房款作为预订款,12个月后再付10%,直到楼盘竣工时完成剩余80%房款支付。

  作为降低购房成本的具体措施,W1 Developments将协助国内富豪获得相当于房价70%的房贷。

  海外房产投资咨询机构人士直言,这些机构之所以安排国内投资者贷款买房,原因之一是购买伦敦豪宅的其他费用相当高。比如去年起,个人购买200万英镑以上的英国房产将被征收7%印花税(Purchase Stamp Duty),若个人以公司名义购买这类英国豪宅,印花税甚至达到15%,但在房产出售时减免资本利得税。

  记者多方了解到,基于避免征收印花税,多数国内富豪会选择在马恩岛、泽西岛设立离岸公司,用于购买伦敦豪宅。

  “事实上,他们也是未雨绸缪。”这位海外房产投资咨询机构人士直言,基于英国政府酝酿明年向外国投资者征收英国置业资本利得税,他们希望离岸公司架构能帮他们避免征收这部分税收。不过,离岸公司是否被纳入资本利得税征收范围,目前尚无定论。

  租金回报“风险考量”

  负责为该项目寻找国内富豪投资者的“中介”为仲量联行,该机构一位人士坦言,目前对Principal Tower房产项目感兴趣的国内富豪,主要是看中这个楼盘的地段优势,还有相应的房产升值潜力与可观租金回报。

  他分析说,伦敦金融城坐落500多家银行,令Principal Tower有机会吸引银行高管等高租金支付者。按仲量联行内部测算,这个楼盘的预期年化租金回报最高能达到5%,高于伦敦其他地区3%-4%平均租金收益。

  不过,要兑现预期租金回报率,并非易事。

  究其原因,仲量联行将收取租房费用的12%,其中8%作为租房佣金,4%则是物业管理费;其次是伦敦中心地段部分豪宅房价涨幅大幅跑赢租金,无形间拖累租金回报率。

  “考虑到伦敦房价已经有了大幅上涨与即将面世的资本利得税,一些国内富豪已对伦敦豪宅投资持观望态度。”上述海外房产投资咨询机构人士直言。

  Murray表示,由于英国政府允许投资移民者拿出30%资金用于购买当地房产,这些有投资移民意愿的富豪更需要购买保值能力强的伦敦房产,避免因资产贬值被要求追加资金,进而影响投资移民流程审核通过。

  作者:陈植
business.sohu.com false 21世纪网-《21世纪经济报道》 http://epaper.21cbh.com/html/2014-09/15/content_111220.htm?div=-1 report 2613 本报记者陈植上海报道用一周时间,W1Developments董事总经理ChristopherMurray接连前往新加坡、香港、上海,向亚洲富豪们推荐投资自己参与
(责任编辑:Newshoo)

我要发布

  • 热点视频
  • 影视剧
  • 综艺
  • 原创
锦绣缘

同步热播-锦绣缘

主演:黄晓明/陈乔恩/乔任梁/谢君豪/吕佳容/戚迹
神雕侠侣

大结局-神雕侠侣

主演:陈晓/陈妍希/张馨予/杨明娜/毛晓彤/孙耀琦
封神英雄榜

同步热播-封神英雄榜

主演:陈键锋/李依晓/张迪/郑亦桐/张明明/何彦霓

六颗子弹

主演:尚格·云顿/乔·弗拉尼甘/Bianca Bree
龙虎少年队2

龙虎少年队2

主演:艾斯·库珀/ 查宁·塔图姆/ 乔纳·希尔

《奔跑吧兄弟》

baby14岁写真曝光

《我看你有戏》

李冰冰向成龙撒娇争宠

《明星同乐会》

李湘遭闺蜜曝光旧爱

《非你莫属》

美女模特教老板走秀

《一站到底》

曝搬砖男神奇葩择偶观

搜狐视频娱乐播报

柳岩被迫成赚钱工具

大鹏嘚吧嘚

大屁小P虐心恋

匆匆那年第16集

匆匆那年大结局

隐秘而伟大第二季

乔杉遭粉丝骚扰

The Kelly Show

男闺蜜的尴尬初夜

我来说两句排行榜

客服热线:86-10-58511234

客服邮箱:kf@vip.sohu.com