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跑入美国楼市:律师眼中的中国投资者

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》
  本报记者 荆宝洁 北京报道

  透过北京银泰中心19层的玻璃,美国普衡律师事务所合伙人骆仕毅(JOEL H.ROTHSTEIN)转身指了指矗立在他身后的高层建筑群。这些“大家伙们”发生了怎样的变化?

  骆仕毅观察到,大约十几年前,它们还只是一座座由开发商们建起来的高层建 筑物。但现在,它们已成为那些拥有巨量资金的机构投资者追逐的标的物。身处中国,骆仕毅可以明显感觉到中国正在发生的变化,市场成熟度迅速提高,交易量也不断增大。但在他服务亚洲客户15年感受到的最大变化是:前10余年的时间里,骆仕毅是在帮助欧美的客户在中国买楼,但最近两年是帮助中国的客户在海外做交易。

  在美国,许多新项目一上市,就有许多中国面孔等在那里,这让很多西方人感到震惊。骆仕毅分享了两个最近发生的真实案例。

  最近在加利福尼亚州的一个高端综合体建设项目,有四个竞标者,其中有三个来自中国,他们互相竞标。

  第二个案例是,大约一个月前,中国的投资者准备在加利福尼亚州购买一个房地产项目。在尽职调查全部做完,协议签署的最后一刻,中国人反悔了。因为中国投资者的总部说对价格不满意。“在签字前的最后一刻改变价格,这在美国人眼里太不正常。”骆仕毅说。

  在骆仕毅看来,中国的投资者们太想快速完成交易,以至于可能支付过多的价钱。而在中国投资者适应美国市场规则时,美国人似乎也要学会适应中国人。

  目前在美国房地产市场上的投资者有四种类型:第一种是像万科、绿地一样的开发商。他们会在当地寻找当地的合作方或者雇佣第三方机构、吸纳当地员工。

  第二种类型是中小型企业。他们大多投资小型居住类房产。相比前一类开发商,他们通常不愿意支付费用给律师事务所或者第三方中介机构,大多数是通过熟人交易。其中隐藏着很大的风险。有时,他们并不了解市场常规。

  第三种类型是来自中国的大型机构投资者。第四种类型是私募股权投资基金。后两种类型的投资者正磨刀霍霍,已在美国四处看项目。

  许多来自中国、甚至是亚洲的投资者,都面临着相似的问题。他们缺乏海外投资经验和执行力。其中最关键的可能并不是法律法规,有时候是当地的潜规则。最难的部分是在交易之前就设立好税收结构和参与交易的法律实体,规则十分复杂。并没有一个放之四海而皆准的解决方案。同样重要的是前期的尽职调查和环境评估。一些外国投资者会急于达成交易,签订投资意向书、甚至购买协议,并不愿意花太多的时间来考虑这些问题。“这可能会使他们面临不必要的法律风险。”骆仕毅说。

  除此之外,在发达国家参与的一些市场交易,可能会遇到在亚洲市场从来没有遇到过的法律问题。有可能是与劳动法、消费者保护法、知识产权法、反洗黑钱条例、反贿赂和反腐败法律的问题。

  今年7月,万通控股董事长冯仑先生在中伦律师事务所与世邦魏理仕共同主办的“中国企业海外房地产投资高峰论坛”上表示:“我们在纽约做海外房地产有三点体会,一是各种成本高,二是规定和程序复杂,三是客户对服务的要求非常高而且具体。由此带来的投资风险应该受到大家的重视。”

  与中国投资者们对美国房地产市场的乐观预期相比,“围城”之内的人,似乎更知冷暖。

  9月10日,美国知名豪宅建筑商Toll Brothers下调了该公司的年度预期。2014财年将削减其业务,估计在5300与5500套的范围内,比之前预测的5100到5850套明显减少。第三财季,该公司净签合约较上年同期下降6%。

  “如果要泛泛地谈及美国房市,市场就像在波涛汹涌的大海上漂着的邋遢的船。” Toll执行主席Bob Toll在电话会议上讨论该公司的财务业绩时表示,今年对美国楼市来说是艰难的一年,7月新独栋房屋的销售额触及四个月最低点,在美国四个地区就有三个在下滑。

  积极的中国投资者们,让骆仕毅联想起80年代的日本人。公开资料显示,彼时在洛杉矶,日本人掌握了闹市区几乎一半的房地产;在夏威夷,96%以上的外国投资来自日本,并且主要集中在饭店、高级住宅等不动产方面。从1985年到1990年,日本企业总共进行了21起500亿日元以上的巨型海外并购案,其中有18起的并购对象是美国公司。到80年代末,全美国10%的不动产已成为日本人的囊中之物。但最终,日本人付出了惨重的代价。

  “现在所有的美国人都想知道,来自中国的投资会不会持久。”骆仕毅说。他判断,活跃的阶段至少要持续一至三年。主流的房地产开发商还会做一些投资。来自中国的大型机构投资者、私募股权基金正在加入投资的队伍中。他们偏好相似,都喜欢成熟的、能提供稳定现金流的大型商业物业。

  作者:荆宝洁
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