重庆南山之上，耸立着一座巨型金鹰，重庆人都知道金鹰的鹰嘴里，能够鸟瞰重庆主城全景。而在鹰嘴旁边有一片别墅区，重庆地产行业人士也评价该别墅区所处地段为“绝版地块”。但就是这样一片绝版地块上的别墅项目，历经了两家公司、
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2014年9月9日，新华信托将上述项目在重庆联合产权交易所进行预挂牌，出售重庆东启房地产公司100%股权。另据接近新华信托的人士透露，新华信托几个月前开始对房地产信托业务做出调整，有条件地参与一些低风险项目。
减速房地产业务
沿南山盘山公路盘旋而上，离南坪商圈大约40分钟的车程，一块名为青水溪的山涧旁，就是重庆东启梦幻仙境项目的所在地，现在该项目已经更名为南山公馆。
2008年，某券商高管出身的王林设立东启房地产开发公司，并通过司法拍卖取得南山地块，准备开发东启幻境项目。
当地上市公司重庆港九共同参与开发，2009年重庆港九累计投入近亿资金后，迫于该项目巨大的后续资金投入压力而最终决定退出。
同年，重庆东启向新华信托募资，并签订信托合作协议。信托说明书显示，“新华信托·东启·幻境旅游度假酒店项目股权投资集合资金信托计划”信托期限从2009年11月6日至2012年5月5日，规模为2.4亿元。包括优先级部分1.8亿，中间级部分2000万，劣后部分4000万。其中劣后部分4000万元由重庆帝多农业发展有限公司（东启地产关联方）认购。
2012年5月该信托计划到期后，新华信托向优先受益人、一般受益人分配信托收益4900万元，并兑付优先受益人、一般受益人信托本金2亿元。劣后受益人没有分配本息。
然而，新华信托与东启梦境项目的故事并未就此结束。
“东启·幻境”信托计划到期清算后的前三天，新华信托又为上海中邦发行了2年期的“中邦系列稳健型并购投资基金集合信托计划”，信托期限从2012年5月3日至2014年5月3日，信托资金总额为4.5亿元。
“中邦系列稳健型并购投资基金集合信托计划”2012年3季度的资金管理报告显示，截至2012年9月30日，向上海中邦支付资金共计2.4亿元，用途是委托上海中邦对重庆东启进行股权及后继投资。
此后东启梦境项目更名南山公馆，由上海中邦继续开发。
而来自新华信托的消息显示，由于南山公馆项目至今并未对外销售，难以实现回款，“中邦系列稳健型并购投资基金集合信托计划”已经由新华信托自掏腰包进行刚性兑付。据业内人士估算，若包含上述资金，新华信托在南山公馆上的累计投入相当于3亿左右，应该计入项目负债。
而与此同时，先行利用自有资金使兑付压力平稳过渡后，新华信托也选择了通过司法手段追索这笔债权。
21世纪经济报道记者查阅工商资料后发现，目前，重庆东启房地产公司股权由新华信托持有。而挂牌公告显示，南山公馆项目的总资产6.69亿，总负债4.63亿，净资产2.05亿。
来自重庆市联合产权交易所的消息和新华信托的消息均确认，较市场价格，新华信托转让项目可能会产生一个相对优惠的折价。
但新华信托以挂牌还未开始为由称项目挂牌价格保密。
面对频繁波动并难言前景的地产市场，特别是在实际经历了项目风险后，以往在地产业务上大步跃进的新华信托也开始放缓了步伐。
“原本优质的房地产行业交易对手都感受到了压力。”上述新华信托人士这样感慨道。
21世纪经济报道记者获悉，在今年6月左右，新华信托开始对相关业务做出调整，“有条件的参与一些低风险项目”。
公司相关高管告诉21世纪经济报道记者，新华信托此次执意通过法律手段解决南山公馆项目问题，有多方面考虑：除了盘活流动性、加速房地产项目的出清，更重要的是可以起到警示作用—加大交易对手的违约成本。
“只有这种市场化的出清手段，才能理顺市场关系，无论是对房地产业还是信托行业未来的健康发展，都是好事。”
“墅王”谁来接盘
21世纪经济报道记者在项目现场看到，通往别墅区的道路上矗立着一扇大门，两位新华信托派驻的工作人员在此值守，来人没有新华信托工作人员陪同无法到达施工区。
“上海中邦在几个月前就撤走了，现在项目已经停工，项目现在在新华信托手里，要看项目需要公司（新华信托）和我们联系。”看守项目的人员这样解释。
据新华信托内部人士透露，上海中邦之所以未能完成南山公馆项目，是因为其对项目前景的前后判断出现偏差。
“2012年接盘的时候，中邦还是很看好项目的，但其后房地产市场发展出现变化，上海中邦对项目前景产生忧虑，后期投入不积极，且南山别墅虽然每平方价格不高，但由于面积较大，单套别墅都在2000万到3000万之间，价格较高”，新华信托内部人士这样告诉21世纪经济报道记者。
重庆当地一家大型房地产公司相关人士告诉21世纪经济报道记者：“2000万以上的别墅，基本上可以说是重庆最好的了，可以称为墅王。上半年重庆别墅市场的销售情况还是不错的，江北一个别墅开盘当天销售额就达到1.7亿左右。”
21世纪经济报道记者转山而行，依稀可以看到山顶尚在修建的别墅，按照新华信托在重庆联合产权交易所公布的预挂牌公告显示，南山公馆包含51栋建筑面积在380到750平米的独栋别墅，和一个集中式酒店。
新华信托相关人士表示，由于上海中邦对项目态度的变化，南山公馆项目已经于年初停工。
但项目目前已经取得 “五证”，包括土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、预售许可证（一期27栋）等。
在看过新华信托披露的项目进度信息后，上述某大型地产商相关人士告诉21世纪经济报道记者：南山公馆工程的完成度比较高，基本完成展示、销售条件。
“地段、环境、交通通达性比较好，后续开发和去化情况，市场价格，都决定接盘方能否获利。”
作者：闫沁波
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