慕言
34个月持续下跌后，温州房价趋于企稳。
国家统计局昨天发布“8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，继7月份持平后，8月份温州新建住宅价格继续持平，这在全国68个城市房价普跌、仅厦门上涨的列表中尤为显眼。
值得关注的是，温州房价两个月持平，与限购松绑、收缩土地供应量等系列措施“刺激”有直接关系。多位市场人士昨天接受《第一财经日报》记者采访时认为，跑量去库存仍是温州时下楼市主题。
成交量升价稳
国家统计局公布的数据显示，8月份，温州新建住宅价格比2010年下降20.7%。与此同时，二手住宅价格下跌0.6%，较2010年下降23.3%。
事实上，温州房价最高峰出现在2011年，全年商品房均价达33289元/平方米，远超京沪等一线城市，房价收入比是杭州的2倍，商品房竣工和销售面积比超过3。
也就在2011年下半年，温州爆发民间借贷危机，中小企业资金链断裂。过度炒作的房价，自2011年9月至今年6月份，出现34个月持续下跌。数据显示，去年温州商品房均价降至22644元/平方米，降幅达32%。
与其相印证的是，诸多中介等业内人士反映，温州一些次新房市场价比最高价时下降了百分之五六十，大多数普通住宅下降幅度也在30%～40%。
在土地供应调整、6月限购松绑等刺激下，今年7月温州新建住宅价格出现首次持平，成交出现“量升价稳”。
8月份，温州一手房成交量3337套，环比上升23.91%；销售商品住宅3219套，环比上升29.28%，均创下今年成交量新高。二手房延续7月份增长势头，8月温州成交量2464套，同比上升7.27%，高出上半年月均1000多套。
“近两个月，成交量上升，价格相对稳定，市场企稳比较明显。”温州平安易居总经理姜毅说，目前交易量主要还是消化库存，以刚需和改善性用户为主。
据统计，截至今年6月底，仅温州市区累计待售商品住房9780套，按照近12个月销售情况计算，约需消化12.9个月。另外，有业界人士认为，二手房待交易量也有近万套，再加上一大批拍卖房、安置房等，库存压力大。
温州泰和房产总经理林育认为，9月份，温州市区几大高端楼盘相继推出，预计会带动9月新建住宅价格指数上涨。姜毅认为，今后持续一段时间，温州房屋成交将会呈现量升价稳。
收缩土地供应
林育认为，除限购松绑外，控制土地放量是温州七八月房价维稳的主要原因。
今年前7个月，温州市区商住用地出让356亩，不到全年计划供应量1257亩的1/3，同时加大城市中心区土地放量比重。
而2010年之前，温州对土地供应一直处于“饥饿营销”状态，政府每年推地不足600亩。2010年开始提升，供应量达1060亩。2013年，则飙升至3028亩，超过前5年的供应总量。
事实上，近几年温州土地供应加大，与财政依赖程度较高有明显关系。今年5月份，同策咨询研究中心发布报告显示，温州土地财政依赖度在80%以上。
土地财政依赖度高，这与正在进行的温州城市空间扩张、基础设施建设大幅投入有直接关系。在土地出让收入、财政支出等权衡中，温州选择在房价下跌过程中增加土地供应的策略。
2013年，温州市调整土地出让金分配政策，由以市财政为主转变为区财政为主，部分区域在利益驱动下快速增加土地供应量，同时市区综合楼面地价由2011年一季度的6389元/平方米降至2013年四季度的4788元/平方米，下降幅度达25%。
土地供应加大，引发房价继续下跌，对经济形成巨大压力。
在温州，房地产与实体经济、金融业的联系特别紧密。温州市政府负责人称，房地产融资占银行信贷比重为26%，高出全国8个百分点；房地产抵押贷款比重58%，高出全国29个百分点，因房价下降、授信贷款萎缩等相关问题形成的银行不良贷款比重24.9%；温州实体企业参与房地产开发和投资的贷款比重达66%。
在“保房价”、“保财政”权衡中，温州今年选择收缩土地供应量，并提高城市中心区出让比重。
由此出现，温州土地出让收入大幅下降，又对地方财政支出形成较大压力。今年前6个月，温州土地出让总面积为287.8公顷，同比下降了58.05%；土地出让总价款为118.95亿元，同比下降了39.87%。
附表 70个大中城市新建商品住宅（不含保障房）价格变动
（一）环比
8月７月６月
价格下降68个64个55个
持平1个4个7个
上涨1个2个8个
最高涨幅0.2%0.2%0.2%
最低下降2.1%下降2.5%下降1.8%
（二）同比
8月７月６月
价格下降19个3个1个
持平3个2个
上涨48个65个69个
最高涨幅6.4%7.2%9.4%
最低下降5.6%下降4.9%下降5.3%
资料来源：本报整理
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