地产私募收缩“战线”过冬 策略：收缩+困境投资

　　随着房地产市场进入弱周期，房地产基金也开始了一些策略上的调整。

　　清科研究中心统计，2014年上半年整个私募房地产基金47只房地产基金完成接近44亿美元的基金募集，募资基金总数同比大幅度下降。而接受《第一财经日报》采访的多名地产基金业内人士也认为，虽然房地产市场不会进入持续下跌通道，但弱周期已成为一种新常态。

　　楼市过冬

　　9月23日，市场传闻四大行将发布政策，只要房贷余额还清就都算首套房。目前四大行并未就此做出正式回应。但据媒体报道，部分地方政府已经松绑了房贷政策，如福州市政府正式发文，宣布购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首贷认定。而南京、杭州等地也出台了类似政策。

　　恒银基金执行总裁许鹏就此对《第一财经日报》称，在政府最近的托市措施中，商业银行松绑房贷可以说是最直接、最“命中核心”的一项措施，意在保障购房贷款的顺畅和利率优惠以刺激购房者的购房意愿。这种做法短期对市场的提振会有一定的效用，但无法从根本上扭转购房者的购房预期。

　　许鹏认为，2014年以来，地产市场的自动降温是市场自发的调整机制在起作用。由于2013年全国房价的迅猛上涨，房价与刚需购房者的购房价位偏差越来越大。房价位于高位，投资客对投资收益的预期也发生了变化。再加上近几年房价一直处于上涨通道，刺激了大量的需求释放，从而透支了未来多年的住房需求。这种情况下，市场中的真实需求开始萎缩，需求与供给的偏差值越拉越大。多因素的共振，地产市场的运行态势单靠目前的松绑信贷政策很难扭转。

　　私募策略：收缩+困境投资

　　在房地产市场弱市背景下，地产私募在今年也出现了明显的下滑态势。统计显示，今年上半年，整个私募房地产基金募资基金数量同比大幅下降。一些中小地产私募则因为项目出问题或者无法募集到新资金而退出了市场。

　　同时，地产私募在今年呈现出“重商业、轻住宅”的情况。据清科统计，从投资标的种类来看，商业地产占比超过60%，旅游地产日益火爆，养老地产潜力巨大。其中后两者的投资在2014年明显加速。

　　目前，中国房地产基金的市场规模仅在600亿~700亿元，与银行房地产贷款和房地产信托规模相比还是“九牛一毛”。但在地产下滑周期，地产金融各行业同此凉热。今年以来，地产信托领域就发生数起风险兑付事件；而对于地产私募而言，过去那样在一、二、三线城市随便投一个项目就可以获得回报的机会也一去不返了。

　　许鹏对本报称，在今年这种情况下，为了规避投资风险，地产私募在投资标准上都抬高了门槛，在项目抵押上也提高了要求。“中小房企的融资需求确实很迫切，但安全角度，不少地产私募对于中小房企的资金敞口是处于收缩状态。”

　　另外，也有地产私募通过小规模介入“困境资产”的收购来寻觅商机。德信资本董事长兼总经理陈义枫对《第一财经日报》称，弱周期下流动性压力凸显，困境企业、困境项目、困境资产突然多了起来。一些大型房企出于业绩目标压力，主动以价换量，这样就产生了明显优惠批量出让机会。德信资本今年就从一家开发商手中收购了深圳某住宅区底层的街铺，希望进行改造提升后再转手。

　　不过，对于地产私募而言，今年的一个利好消息是私募基金纳入证监会监管后，地产私募可以通过备案获取私募基金管理资格，并能够独立发行契约型基金。