每日经济新闻记者 张威 发自北京
9月30日，央行、银监会发布通知，对我国房贷政策作出调整。其中，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。
不过，业界普遍存在的疑虑是：在银行负债成本逐渐增多，息差、利差又渐趋收窄的情况下，银行是否真的愿意加大个人房贷投放力度，以及执行7折的贷款利率水平？
上述通知还表示，增强金融机构个人住房贷款投放能力，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
有观点认为，MBS未来将成为银行加大住房贷款投放的重要手段之一。
业内：低于85折银行没钱赚/
华夏银行发展研究部战略室负责人杨驰对《每日经济新闻》记者表示，总体来说，新政有利于改善型购房群体，与先前一刀切、认房又认贷的政策相比有进步。名下的房屋还完贷款后才可享受首套房优惠政策，也反映出金融监管机构对于控制整体债务扩张的审慎态度。
但杨驰也认为，房贷新政是否能够完全激活当前低迷的房地产市场，还需进一步观察各商业银行的应对策略。相对个人消费贷款和小微企业贷款来说，个人住房按揭贷款的收益率偏低，7折利率已接近银行负债成本，盈利要求决定了银行不可能拿出太多信贷资源配置在个人房贷品种上。
交行首席经济学家连平也向《每日经济新闻》记者表示，从房贷成本来说，不大可能降到7折利率。目前，银行的负债成本和前些年相比有了很大提升，负债成本上升了，按照目前一般的负债成本计算，再考虑利差收窄、息差收窄，如果住房贷款低于85折银行就没有钱赚了，在9折左右银行还可能愿意做。一方面，金融机构要支持按揭业务的发展，实现惠民生等决策层希望达到的目标，另一方面，也要考虑商业可持续性。
“第一步，要看如何想办法从基准、基准以上的利率降到基准以内，7折可能太远了；第二，从规模和价格关系来看，国家鼓励、支持、推动，银行还会多放一些贷款，但如果定价回落到银行商业可持续性无法承受的范围，贷款大规模投放则不太可能，所以价格和政策需要平衡；另外，如果没有需求，贷款也没有投放对象，今年房地产住宅的成交量明显回落，也不能说按揭贷款投放少，还有一个原因是需求小。”连平分析认为。
MBS利于盘活存量房贷/
上述通知还表示，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
这意味着，在监管部门看来，通过MBS盘活银行存量住房贷款，也是推动银行放贷的一个方面。
今年7月，邮储银行2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品在全国银行间债券市场发行，规模为68.14亿元。从发行结果看，该产品的基础资产加权利率是5.88%，MBS发行利率是5.8%和6.79%。业内人士认为，该产品发行利率基本上落在了招标区间的上限，说明当时投标认购的情况不是很理想。
其实，早在2005年，已有银行涉足个人住房贷款证券化。当年12月，由建行作为发起机构的国内首单个人住房抵押贷款证券化产品—“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”进入全国银行间债券市场。
连平认为，银行在按揭贷款方面不能说是“惜贷”。和公司贷款相比，住房贷款占用银行资本、风险拨备比较少，所以保持一定规模，银行还是愿意的。
“个人住房贷款资产证券化会作为发展趋势应该是明朗的，但市场各方面的机制、运作的模式是不是很适合其发展，还有待观察，监管层和货币当局还是愿意推动的，市场也应该很好适应这个需求，让按揭贷款资产证券化持续不断向前推进，使得商业银行没有后顾之忧，手中的资产能够转移出去，腾出额度，更好支持按揭贷款。”连平表示。
中央财经大学教授郭田勇也认为，住房贷款资产证券化会成为银行一个重要的手段。
杨驰表示，要盘活房贷市场，就需要有配套措施，鼓励商业银行通过MBS把存量房贷盘活，以解决规模问题。另外，如果把前些年放的一大批7折利率房贷盘活，商业银行会以更高的收益率发展房贷业务，MBS会是将来推出的重要措施。
此前，也有行业人士向记者表示，个人住房贷款支持证券化相比普通的银行信贷支持证券化要复杂，“如果是发行对公贷款支持证券化，银行最多就拿出来二三十笔贷款，而且不需要系统改造，有些账目从表内转到表外直接手工改账就可以。但个人住房贷款证券化，银行基本上要拿出几万笔贷款，在资产筛选、尽职调查、资料提取方面也有很多工作要做，而且资产出表工作量很大，需要有一个集中的IT系统支持，有一些银行住房贷款还在分行那端，做起来就更麻烦。”
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