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房贷新政能否点燃楼市

来源:京华时报

  冯海宁(财经评论员)

  央行和银监会在国庆长假前夕出台的《关于进一步做好住房金融服务工作通知》立即搅动楼市。在此利好政策刺激下,据说不少二线城市都在黄金周看到了楼市回暖的曙光,一些开发商开始了抢客大战,或者准备提价,部分购房人也开始躁动起来。

  从理论上推测,此次房贷政策松绑,无论是“认贷不认房”,还是“七折利率优惠”,都能刺激需求,让楼市企稳甚至回升。这一救市措施的力度也大于限购松绑。但是,开发商不能过于乐观,购房人也不能盲目躁动。

  首先,这一轮楼市降温不是宏观调控的结果,而是市场之手推动的结果。虽然房贷新政是一大利好政策,但房价走向最终还是取决于供需关系。从供应的角度来说,很多城市库存量仍然偏大。从需求角度来说,央行不久前公布的调查结果显示,居民购房意愿持续下降。

  房贷新政实施后,必然能改变一些人的购房意愿,有利于消化楼市库存,但由于房价仍处于高位,就会影响到很多需求的释放。还要意识到,这一次房价下降还与大量保障房上市有关,今后各种保障房还会源源不断上市,需求将会不断被分流。另外,不动产统一登记将会倒逼部分房产投放市场,增加供应。

  其次,就房贷新政本身而言,象征意义或许大于实际意义。不可否认,房贷新政会改变很多开发商和部分购房人的预期,但主要影响恐怕还在心理层面,实际作用有限。这是因为,金融监管部门并不能强制商业银行严格执行房贷新政,而且临近年末,各商业银行的资金一般比较紧张,未必有能力执行新政。以“七折利率优惠”为例,虽然能降低购房成本,但由于房贷利率打七折之后,商业银行的盈利空间会大幅压缩,这样一来,很多银行就未必执行这一优惠政策。当购房人享受不到实质优惠时,是否还会出手就要打一个问号。

  总之,房贷新政是楼市利好政策,但实施效果还需要观察。笔者认为,开发商应该利用房贷新政抓紧消化库存,进入正常开发轨道,而不应借机提价;购房者应该理性决策,而不应盲目躁动。尤其是在库存量较大的三、四线城市,供需双方更应保持理性。期待房贷新政让楼市企稳,而不是制造不稳定。

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