万科老大无悬念

　　今年各地“金九”成色没有往年足，但大型房企9月的销售业绩仍可圈可点。

　　在降价跑量的策略之下，大部分房企9月的销售额与销售面积都出现了环比大涨，有的甚至环比增长一倍多。

　　从前三季度的销售业绩情况来看，万科（000002.SZ）、恒大地产（03333.HK）、中海（00 688.HK）等多家龙头房企完成年度目标是“大概率事件”，但绿地、万达因目标定得太高，要实现年度目标存在一定难度。

　　万科依然在所有房企中处于领先地位，绿地集团位列第二，两者前三季度的销售额相差100多亿元。谁会是2014年的房企“老大”似乎并无太大悬念，绿地能否绝地反击还得看四季度表现。

　　二线房企表现“抢眼”

　　一线房企中除了恒大9月销售额出现16.78%环比下滑外，其他均保持了一定增长。

　　万科在10月8日晚间发布公告，2014年9月份实现销售面积165.6万平方米，销售金额195.9亿元，分别环比增长了18.0%、28.5%。1~9 月，万科累计实现销售面积1263.8万平方米，销售金额1490.6亿元，分别比2013年同期增长15.0%和16.0%。

　　万科在低迷行情之下，保持业绩增长的“法宝”主要在于采取了积极的营销创新，如全民经纪人、联合淘宝卖房、与腾讯合作万科理财通、试水房产众筹等，都取得了不错的效果。

　　一线房企中环比增长较快的还包括保利地产（600048.SH）、中海，二者在9月份的销售额环比均超过三成。

　　保利地产在9月实现签约面积80.61万平方米，签约金额116.06亿元，环比分别上升2.71%、37.64%。前三季度，保利地产实现签约面积715.22万平方米，同比减少9.18%；实现签约金额917.93亿元，同比增长3.52%。

　　中海连同其附属公司、合营公司及联营公司在今年9月的合约物业销售金额约为138.19亿港元，相应的楼面面积约为100.09万平方米，分别环比增长 46.84%、48.83%。前三季度，中海系累计合约物业销售约为1055.89亿港元，累计楼面面积约为674.05万平方米。

　　第二、三梯队中业绩增长最快的富力地产（02777.HK）、招商地产（000024.SZ）、佳兆业集团（01638.HK），9月销售额环比均增长逾八成，增幅远超一线房企。

　　其中，佳兆业9月实现合约销售额约43.589亿元，环比增长高达117.95%；前九月的合约销售合共约达194.045亿元，合约销售面积191.10万平方米，同比分别增长15.7%、5.5%。

　　克而瑞研究中心认为，佳兆业由旧改起家，在深圳土地日益稀缺的情况下，旧改项目的价值慢慢体现。一些深圳旧改项目如佳兆业城市广场，对业绩贡献较大，同时也拉升了公司的利润率。

　　招商地产在9月的业绩甚为突出。由于前期推盘较少的缘故，招商地产在1~8月的销售并不出色，但随着9月推盘量的加大，招商地产9月实现签约销售面积 51.46万平方米，销售金额74.25亿元，环比分别大涨110.5%、88.1%，同比分别增长95.21%、40.15%。

　　山西证券分析师平海庆认为，随着取消限购城市增加和新的房贷政策执行，招商地产四季度销售有望继续保持同比增长。

　　富力地产9月合约销售总金额约73.7亿元，合约销售总面积约55.41万平方米，环比分别上升85%和81%，同比分别上升70%和74%。截至2014 年9月底，富力地产总合约销售金额约405.65亿元，合约销售总面积约294.90万平方米，同比分别上升38%、21%。

　　年度目标或两极分化

　　尽管业绩回暖，加上央行“9·30”新政逐步落实，降价跑量仍将是大部分房企在四季度的选择。因为从年度目标完成率看，大部分房企的完成率只有60%左右，面临较大销售压力。

　　目前完成率最高的当属恒大。虽然恒大在9月的销售额同比、环比均出现了较大下滑，但其在前三季度实现合约销售金额约982.4亿元，同比增长31.6%。按照1100亿元的年度目标计算，恒大已完成89.3%。

　　万科、中海的年度目标完成率均为75%左右，而保利、碧桂园、世茂房地产、华润置地、招商地产、佳兆业等年度目标完成率都在61%~65%之间，龙湖地产、雅居乐、金地集团甚至低于60%。

　　其中，金地集团前三季度销售额为285亿，按照此前市场上所传的600亿元年度目标，金地集团仅完成47.53%。即便是要追平去年450亿元的业绩，金地集团也将面临较大销售压力：四季度每月平均要销售55亿元，而其在9月的销售额也才50亿元。

　　另外，绿地集团、万达也将面临因目标设定太高而不能完成的可能。目前，绿地集团、万达集团尚未公布官方数据，根据克而瑞研究中心的预测，二者前三季度的销售额分别为1328亿元、796亿元，年度目标完成率分别为55%、33%。

　　克而瑞研究中心指出，市场回暖，最受益的将是重点房企，尤其是第一、二梯队的标杆企业。结合当前目标完成度，龙头阵营房企普遍能顺利完成目标，但目标定得过高的绿地和万达除外。第二、三梯队房企，如越秀地产、新城控股、旭辉集团目标完成率接近或超过70%，完成全年目标难度不大；而那些完成率刚过60%的房企，如保利地产、金科集团、华润置地，通过积极营销，全年也有望完成目标；个别低于50%的房企，今年完成全年目标的希望不大。

　　“四季度房企抢收业绩仍要靠降价营销创新。”克而瑞研究中心分析，重点房企面临巨大的目标完成压力，很多中小房企会面临资金链断裂风险，因此随大势降价是必然选择。

　　作者：吴斯丹

https://business.sohu.com/20141016/n405162286.shtml business.sohu.com false 第一财经日报 https://epaper.yicai.com:81/site1/html/2014-10/16/content_222985.htm?div=-1 report 4004 今年各地“金九”成色没有往年足，但大型房企9月的销售业绩仍可圈可点。在降价跑量的策略之下，大部分房企9月的销售额与销售面积都出现了环比大涨，有的甚至环比增长一倍