部分城市公积金异地贷不主动：本地人钱都不够

　　公积金异地贷苦乐不均 部分城市钱紧不主动

　　经济观察报 记者 宋磊 余寒 继“央四条”之后，地产信贷政策再现调整。

　　10月9日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(以下简称“《通知》”)，内容包括异地购房可申请公积金贷款，贷款缴存时间要求缩至半年，取消贷款评估、担保费等内容。

　　新政出台，有个不容忽视的大背景。截至2014年8月末，全国缴存住房公积金职工1.07亿人，缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元，缴存余额3.54万亿元。这庞大体量的余额，一贯被外界视为在“沉睡”，并引来利用效率低等诸多诟病。

　　住房和城乡建设部住房公积金司司长张其光称，缴存余额不代表“沉睡”资金，其中存在误解。全国住房公积金的资金使用率为70%，接近商业银行水平。另一方面，各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡，大中城市公积金归集跟不上贷款发放速度，出现“钱紧”、“钱荒”，部分城市贷款条件却过严，发放率较低，削弱了公积金制度的互助作用。

　　作为提效的关键举措，异地购房放开公积金贷款的政策已在广东、湖北、安徽等地开展，尝试范围多控制在省内异地县市。此种现象，亦曾引起住建部等部门关注。

　　但实际操作层面，仍有困难等待。上述省份某城市公积金管理中心一位负责人对经济观察报表示，省住建厅希望实现省内跨城市贷款，但这很难，公积金存量充裕的小城市愿推动异地贷款，包括省会、一线城市住房需求量大，公积金却还不能满足本市购房需求，在异地贷款方面则不太主动。“技术上都可以解决，但问题是没有钱”。

　　在公积金贷款使用提效的形势下，有些情况似乎难以回避：同省份的不同城市念着自家的“钱经”，范围扩到省份层面，问题或将更为凸显。

　　提效之战

　　对现行住房公积金个人住房贷款政策而言，连续足额缴存公积金12个月，是项重要的申请通行门槛。如今，这项门槛将大幅降低。

　　《通知》规定，职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，便可申请住房公积金个人住房贷款。对曾在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。

　　贷款发放力度不同，城市命运亦有不同，但总的原则是支持基本住房消费、资金充分运用，而住房公积金个人住房贷款发放率85%是分水岭：低于这条线的城市，按照《通知》要求，要根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度，加大支持力度；高于这条线的城市，则应积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷。

　　那么问题来了，发放率85%是条怎样的标准？

　　据新华社报道，全国有342个住房公积金管理中心，贷款发放率高于85%的只有49个。大部分管理中心贷款发放率集中在50%到75%之间，有的更是低至百分之三四十。这也意味着，超过8成的城市仍需采取措施，加大公积金发放支持力度。

　　值得注意的是，在三部门公积金新政发文前，广州却收紧了公积金政策。该市原则通过“贷过不能再贷”的公积金贷款政策，市民买房将仅有一次公积金贷款机会，同时本地人还需满足累计缴存公积金两年以上的条件。据了解，广州公积金政策收紧，恰是因当地有关部门认为已超“警戒线”。到10月份，广州处于审批流程尚未放款的贷款额26.23亿元，扣除7亿元年度放款剩余额度，缺口已近20亿元。

　　这也折射出，不同城市公积金贷款业务发展已出现不平衡。长期关注住房公积金制度的中国社科院经济所研究员汪利娜指出，北京公积金缴存额很大但使用率很低，约在50%左右。广东、深圳使用率高些，经济发达地区和欠发达地区情况都不一样。且公积金提取包括退休提取，购房提取，还贷提取等，各地对使用率概念不一，如果找利用率严格低于85%的城市，“那太多了，几乎全都是”。

　　一个地区内的情况又是怎样的？目前住房公积金分中心的资金利用率，普遍低于所在城市的城市中心，尤其如铁路、煤炭、石油、石化、电力、钢铁、农垦等行业公积金企业分中心规模相对偏小，上述情况更甚。

　　不平衡的局面，并不能和3万亿公积金“沉睡”划等号。张其光介绍说，3万多亿元公积金“沉睡”是种误解。缴存余额3.54万亿元中，2.43万亿元为公积金个贷余额，保障房建设试点项目贷款余额和购买国债余额分别为431亿元和62亿元。而到8月底，住房公积金结余资金的数字，是1.07万亿元。

　　钱紧之忧

　　公积金，因使用率低而遭诟病。影响公积金使用率的症结，在于各公积金中心、分中心属地化管理，各自为政，流动性上难配合实际购房需要，部分城市资金大量沉淀而部分城市则钱紧钱荒，这时又缺乏省域甚至全国范围内的统一调控和合理调度。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉和他带领的团队，对在大城市和特大城市务工的农民工购房需求曾做过调查。结果显示，绝大部分人希望用挣到的钱回户籍所在地的中小城市或县城镇购买住房。由于住房公积金不能异地贷款使用，进城务工人员通常很少使用。

　　实际上，过往不乏异地购房申请公积金的案例。今年8-9月，湖北、安徽两省展开异地使用住房公积金的尝试，范围集中在省内。操作方式上，湖北明确在本省范围内异地购房的家庭，可使用缴存地住房公积金办理贷款。而安徽省缴纳公积金职工则有两种选择，可向住房公积金缴存地或房屋所在地申请住房公积金贷款。

　　基于上述不同模式的研究，《通知》明确，为适应职工流动性需要，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务。显然，刘洪玉调查里农民工回乡购房使用公积金贷款的需求，亦被囊括于内。

　　具体操作上，职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。而为提高资金使用效率，公积金管理中心分支机构会纳入设区城市公积金管理中心统一管理，由后者统筹分支机构的住房公积金。

　　由设区城市公积金管理中心统筹各分支机构，一定程度上可解决单城市执行层面的公积金管理和资金调度问题。但如果异地购房范围从单一城市扩大到省域或者全国，各城市对“异地贷款钱谁掏”的问题，仍不乏忧虑情绪。

　　“每天一开门就有人等着取公积金，现在我们采取轮候制，钱都不够，自己城市的居民个贷都没有办法及时发放。”上述城市公积金管理中心负责人指出，目前全省只有两三个市县实现公积金省内异地贷款，一线城市包括一些省会城市，住房需求量很大，本市公积金都还不能满足本市缴存人的贷款，在异地贷款方面就会不太主动。

　　汪利娜指出，在操作层面，同省跨地域提取可实现，但跨省提取则面临困难：一是各地是否愿意放钱，另一个则是资质审查问题。异地跨省贷款，很多商业银行都难做到，公积金更将困难重重。

　　“过去异地公积金贷款的手续等难度较大，而且最终获批额度并不高，这使得异地贷款并不划算。”中原地产首席分析师张大伟也指出，整体看，公积金新政和9月底央行松绑限贷将形成政策组合拳，前者虽对购房者优惠不多，但心理预期影响却将非常大。