众筹玩地产投资需三思:预期收益超10% 风险难测

　　只要花1000元，就能“凑份子”买一套千万级的别墅？只要花1000元，就能投资地产项目，拿到投资收益，如果房屋售价超过一定数额，还能享受最高11%的回报？但是在相关法规、市场规则不完善的情况下，由此产生的法律、投资风险值得投资者关注。

　　地产众筹兴起

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• 万科Ａ

　　10月17日，前涌金融发布了一款地产众筹理财产品——e家盈2号，最低1000元起投，最短投资期限三个月，年化收益达到7.5%，连续滚存则每三个月的年化收益可持续提升至8.5%，最长期限两年。

　　同时，前涌金融和上置控股承诺，为了真正体现地产众筹，在“e家盈2号”1期项目到期之日——2016年10月31日，以上海市房地产网站公开的销售均价为基准，推出如下策略，即如果销售均价超过3.3万元，投资人收益增加1个点，超过4万元增加2个点，超过4.5万元增加3个点，也就是投资人最高年化收益将超过11%。

　　房地产领域的众筹项目还不止上述一例。不久之前，搜房网携手新城地产三大项目在常州发起“房产众筹”活动，并高调打出“购房者最低投资1000元，最高预期收益40%”的招牌。此前搜房网已经在天津和重庆发起房产众筹，9月12日，地产龙头万科苏州项目在搜房网发起的6折起拍房产众筹更是引发市场广泛关注。

　　而团贷网旗下的“房宝宝”于今年6月中旬与东莞中信御园项目发起了一期别墅众筹，共需众筹1491万元，短短2小时便被443位投资者申购完毕。截至目前，团贷网的房产众筹项目已经发展到第五期。第二期在9小时内完成1000多万元的筹资额， 第三期甚至出现“秒杀”的局面，11分钟内筹齐1510万元。

　　从“买房”到“建房”

　　虽然房地产众筹发展时间尚短，但已经形成了两种模式，一种是众筹买房，另一种则是众筹建房。

　　例如，众筹买房的“房宝宝”网站，其操作模式是，该网站以一定的折扣预订一批房源后，从互联网募集购房资金购买，委托关联公司对该房产进行代持和管理，待找到合适的买家后再交易给买家。房源转手出售之后，众筹者按照投资份额分配售房所得。简而言之，就是网民“凑钱”买房，待房子升值后出售从而获得投资回报。以“房宝宝”募集的第一期产品为例，该产品6月中旬发售，到8月下旬，该套众筹别墅就以1600万元的价格售出，实现年化收益40%。

　　相比之下，南京地区成立了一家众筹建房网站，号称能够私家订制决定小区位置、户型、配套、邻居，并降低20%的房款。据了解，该项目由乐居南京股权投资基金管理有限公司推出，将南京分为江宁、江北、仙林等8个片区，网友可以根据自己的购买意向，选择其中一个片区报名，一旦该片区报名人数达到300人以上，众筹项目就可以启动。

　　据该公司负责人即众筹建房发起人袁长喜介绍，“通过众筹建房这种模式，志同道合想买房的人每人拿出几十万元参与众筹建房，将款项放在同一个银行监管的账户，专款专用，并和开发商合作共同拿地，由开发商代建，直至项目完工交付，按用户之前确定的房屋面积、户型分配”。袁长喜强调，与全国各地零星实验的众筹建房项目不同，为了符合政策规定，“乐居众筹”在凑满足够的报名客户之后将引入成熟的品牌开放商，委托开发商去拿地、建设小区，最终交付。

　　事实上，在楼市低谷期，中国房地产行业优胜劣汰洗牌的速度正在加快。有数据显示，今年上半年房地产行业完成的并购标的交易宗数为73宗，交易总额为153亿元。而去年全年完成的并购交易也不过35宗，交易额143亿元。并购交易转让方更多为中小房企。由此看来，中小地产商的生存处境并不乐观。

　　在团贷网创始人、董事长兼CEO唐军看来，“众筹建房解决了开发商最大的痛点，即资金及客户；购房者又为‘房宝宝’带来了直接的佣金收入、购房者消费行为大数据库以及良好的口碑；而购房者给开发商解决了融资问题，降低了营销成本，同时减轻了存货滞销压力；开发商为‘房宝宝’带来了专业的房产开发服务及房产开发整体解决方案，同时也给购房者带来了室内格局及装修定制化服务、物业管理服务等”。

　　风险自担 投资者需三思后行

　　虽然房地产众筹看上去很美，但是在相关法规、市场规则不完善的情况下，由此产生的法律、投资风险值得投资者关注。

　　对于地产众筹是否涉嫌非法集资的问题，唐军表示，根据相关法律规定，“行为人非法吸收公众存款并用于货币资本的经营(如发放贷款)，并以股权、货币或实物作为回报，承诺向投资人进行还本付息或给付回报的行为，可以被认定为非法集资”。而“房宝宝”项目则是采用参与人自行委托购买并处分已确定的目标房产的方式，参与人自负风险、享受收益，与非法集资不同。

　　但他也指出，“我们不承诺保本、保息，所有投资风险都要由参与众筹者自己承担” 。团贷网房产众筹的最低投资额只有1000元，最长持有期为三年。“如果三年后还没有卖出去，或者房价跌了，参与的众筹者可以投票表决是继续持有还是亏本卖出，超过50%的人同意卖就可以卖掉。”

　　而众筹建房的后续问题更加复杂。虽然众多地区已放开限购及限贷政策，但楼市观望情绪依旧浓厚，而地产众筹基本处在二三线城市中，其抗风险能力较为脆弱。

　　从本质来讲，众筹建房是一种合伙行为，可能会导致合伙过程中这种决策或决议难以做出也难以施行。购房者需要将钱提前支付给开发商，如果房屋质量等方面存在问题，投资者会面临很大风险。

　　另一方面，根据有关规定，开发商必须取得预售许可证才可以进行商品房预售。而拿地和建设部分都需要众筹投资者的资金支持，这样一来，市民投入的资金无法当做房屋预售款。如果将这笔资金的性质认定为投资，那么若楼盘建成后，开发商为了提高房价而解除众筹合同，投资者也很难维权。

　　显然，与股票、期货、黄金(1236.10, -2.90, -0.23%)等投资品种一样，众筹投资也存在风险，投资者不仅要关注收益方面，更需要提防风险，三思而后行。