广州百亿物业维修资金“苏醒”：业主可自管

　　前不久，媒体关于住房专项维修资金的相关报道引来关注。据中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会的不完全统计，自1998年实行住宅专项维修资金管理办法至今，我国收缴的维修资金在5000亿元左右，而这些资金大部分处于“沉睡”状态。

　　据《每日经济新闻》记者了解，广州市国土房管局日前发布 《广州市物业专项维修资金管理办法 （征求意见稿）》（以下简称《办法》），规定专项维修资金未来拟划转小区业主大会实行直接管理，并可用于购买国债或者定期存款提高收益。

　　长期关注物业管理行业的广州市律师协会民事法律专业委员会秘书长程磊在接受《每日经济新闻》采访时表示，《办法》明显降低了专项维修资金的使用门槛，更好地实现了其保值增值功能。

　　业主自管专项维修资金

　　按照原有规定，广州市物业专项维修资金由该市的物业专项维修资金管理中心负责资金归集和监管，维修资金由政府指定的银行负责管理，作为资金所有者的业主并没有选择权。

　　但《办法》第十六条要求，已有业委会的小区，由业委会负责组织实施，可以委托物业服务企业负责具体工作。没有业委会的小区，相关业主可以自行实施或者委托物业服务企业负责实施，也可以向所在的居委会提出申请，由居委会在所属街道办的指导和监督下负责组织实施。这意味着，专项维修资金将可以由小区业主自己做主。

　　“根据有关机构此前的调查，广州市内有业委会的小区仅有20%，按照之前的办法，没有业委会的小区专项维修资金必须由物业服务公司代管。”程磊告诉记者，《办法》相当于允许业主在居委会的监督下直接管理专项维修资金，降低了由其他部门代管所存在的监管风险。

　　回报率低是专项维修资金面临的另一问题。根据广州市审计局今年9月份提交的审计报告披露，至2012年末，全市共有2967个楼盘的149.94万户业主交存商品住宅维修资金，资金结余约88.8亿元。审计结果表明，资金总体安全，主要的问题是保值增值差，资金处于贬值状态。

　　此外，《办法》明确，在保证物业专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买国债或定期存款，购买方案要经业主大会同意，但禁止利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　广州市社科院高级研究员彭澎表示，《办法》更好地解决了专项维修资金回报低的难题，以今年5月发行的凭证式国债为例，1年期票面年利率3.6%，3年期票面年利率5%，定期存款的收益率也相当，收益率远高于全市以往维修资金的平均回报水平。

　　降低资金使用门槛

　　据《南方都市报》此前的报道，广州目前约130亿元的物业维修资金，已经使用了1亿多，这意味着，该笔房屋“养老金”的使用率约为1%，大笔资金“沉睡”成为物业维修资金的真实写照。

　　“使用门槛过高，是物业维修资金使用效率过低的主要原因。”程磊表示，按照原规定，使用公共维修资金必须由业主大会三分之二的业主同意，但要找到这么多的业主签字并不是一件容易的事，特别是没有成立业主委员会的小区，要动用住宅公共维修资金几乎是不可能。

　　《每日经济新闻》记者发现，《办法》补充规定，当发生严重影响到业主生活秩序、威胁业主人身财产安全的紧急情形时，如屋面漏水、电梯停运、消防及水电设施故障等，或者是其他由业主大会表决通过确认的紧急情形，均可简化程序申请紧急使用维修资金，不需要通过三分之二的业主同意。

　　“《办法》的落实还需要更多细则出台，比如说在业主自管专项维修资金的过程中如何监督，需要进一步细化。”程磊认为，广州此次出台的实施细则有望解决以往使用率低与增值收益有限等难题。而随着越来越多商品房将进入保修期，专项维修资金作用也愈发明显，广州的上述做法也为各地细则的出台提供了样本。