上市房企销售量价连涨三月 楼市明年料复苏

　　本报

　　11月17日，链家地产市场研究部发布其监测的31家上市房企10月销售数据。10月份，31家上市房企销售额共计1688.3亿元，环比上升13.9%。8月、9月，上述房企的销售额分别为1167.5亿元、1481.9亿元，环比分别上升20.9%、25.2%。上市房企销售额已经连续3个月环比上涨。

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　　业内人士认为，这反映出房地产市场出现企稳回升的趋势，明年市场有望逐步复苏。

　　量价连续3个月上涨

　　根据链家地产市场研究部统计，2014年10月，万科、保利、恒大等31家房企总销售额为1688.3亿元，环比上升13.9%，同比增加16.5%。这31家房企前10月销售额合计为12330.3亿元，同比增长8.2%。

　　链家地产市场研究部张旭认为，10月房企销售额环比保持10%以上增长主要有两个原因：一方面，季节性因素影响明显，9、10两月为传统销售旺季，十一假期更是已经成为房企的黄金营销期，房企的推盘及优惠力度更大；另一方面，政策利好促进需求释放，继三季度起二三线城市限购相继放松后，“9·30”房贷新政的出台又从贷款方面对市场形成刺激，且政府此轮救市举措短期内对于需求的撬动作用更为明显。

　　事实上，自8月起，房企整体销售额连续3个月出现了较大幅度的增长。根据链家地产统计，8月上述31家房企总销售额为1167.5亿元，环比上升20.9%，同比增加9.7%。这31家房企前8月销售额合计为9064.6亿元，同比增长3.8%。这是今年以来31家房企的销售额首次出现正增长。“8月是一个拐点，市场出现了积极信号。”张旭表示。

　　数据还显示，9月份这31家房企总销售额为1481.9亿元，环比上升25.2%，同比增加9.5%。31家房企前9月销售额合计为10670.5亿元，同比增长6.8%。除了季节因素外，三季度起二三线城市限购政策的逐渐放松对市场销售也起到了一定促进作用。

　　值得注意的是，自8月以来，不少上市房企的销售均价也连续3个月上涨。根据链家地产市场研究部对21家有可比数据的房企监测显示，8月的销售均价为10517元/平方米，环比上涨5.6%，同比微涨0.5%；9月的销售均价为11419元/平方米，环比上涨8.1%，同比上涨3.2%；10月的销售均价为11557元/平方米，环比上涨1.2%，同比上涨13.1%。

　　张旭认为，房企销售均价与其推盘产品结构关联较大，救市政策促使部分城市新房市场活跃度明显上升，但房价表现比较平稳，并未出现大幅上涨的局面。

　　市场明年或复苏

　　另据国家统计局数据，1-10月，商品房销售面积为88494万平方米，同比下降7.8%。其中，住宅销售面积为77607万平方米，同比下降9.5%，降幅较上月缩小0.8个点。商品房销售额为56385亿元，同比下降7.9%。其中住宅销售额为46375亿元，同比下降9.9%，降幅较上月缩小0.9个点。1-10月，全国土地购置面积为26972万平方米，同比增加1.2%，较上月增加5.8个点。

　　“全国商品房销量同比跌幅是首次收窄，全国土地市场在连续7个月同比下滑后也首次上涨，全国房屋新开工面积的同比跌幅进一步收窄，全国的房价跌幅也开始慢慢收窄，这些都是市场止跌的信号。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示。

　　易居房地产研究院17日发布的研报指出，10月份，北上广深四个一线城市新建商品住宅新增供应面积为293万平方米，成交面积为328万平方米，呈现出供小于求的市场关系。这是自2月份以来供求关系首次出现逆转。10月份，一线城市新建商品住宅库存量为3758万平方米，环比减少0.9%。这是近9个月以来库存首次出现环比下跌的现象。

　　杨红旭认为，从大型房企8、9、10月连续3个月的销售数据和部分城市的成交量来看，一线城市和少数二线开始复苏了。“复苏的第一个指标就是成交量，价格是有一定滞后性的。不少城市的库存量依然较大，房企也不敢提价。但是只要量开始复苏，且持续几个月，价格就会止跌，甚至部分城市会反弹。目前来看，全国楼市正在筑底，在明年的上半年可能将走出底部。”杨红旭分析称。

　　万科相关负责人在其9月份分析师电话会议上曾表示，随着市场景气实际好转，四季度有希望看到房价软着陆。如果能把过去房价惯性上涨的不健康因素矫正，明年销售、推盘、开工都会回到比较健康的局面，市场就能够得到恢复。

　　行业集中度继续提升

　　链家数据显示，从房企销售目标的完成情况来看，前10月目标完成率超过80%的有5家，分别为恒大地产、中海地产、融创中国、绿城中国、越秀地产。截至10月底，恒大目标完成率已达到97.5%，率先超额完成年内业绩目标已无悬念。此外，绿城、中海、越秀、融创也有望继恒大后完成全年目标。

　　不过，瑞安房地产、保利置业、建业地产、新城B股、雅居乐、碧桂园、世茂房地产等7家房企目标完成率低于72%，完成全年销售任务难度较大。

　　张旭认为，从今年以来各房企的表现情况来看，分化愈加明显。虽然行业处于下行周期中，但部分房企仍然保持了稳健的发展，尤其是龙头或大型房企。究其原因：一是产品定位随着市场的变化适时调整；二是随行就市，灵活的营销策略是业绩得以保证的重要支撑；三是稳健的财务水平使其资金链抗风险能力更强；四是合理转型以及多元化发展也在一定程度上分散了开发商的风险。

　　不过，大部分中小房企不具备上述优势，业绩和利润不可避免地受到行业调整而下滑甚至亏损，市场份额也不断下降。比如，瑞安房地产前10月的目标完成率仅为53.3%，公司上半年净利润为7.97亿人民币，同比下降24.17%。

　　张旭表示，未来房地产开发行业的集中度有望进一步提升，行业“马太效应”更为明显。万科、恒大、中海等大型品牌房企的盈利能力和市场份额还会不断增长。