央行上周五的降息，让房地产业在资本市场再次“狂欢”。
根据人民银行决定，自11月22日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时存款利率浮动区
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“我们可能会取消一些折扣，不过也就是一两个点。”京投银泰（600683.SH）执行总裁兼轨道物业事业部总经理高一轩对21世纪经济报道表示，央行此次降息对市场的心理影响较大，但实际影响有待观察。
当代节能置业副总裁乔廷夫也向21世纪经济报道表达了类似看法。多位经历过多轮市场调整周期的开发商人士普遍认为，降息短期内会提升楼市成交量，但长期看，房价并非因此而反弹。
不过，降息的影响已率先反映在资本市场上。降息后首个交易日，12只房地产股票涨停，A股房地产上市公司股票平均涨幅也超过了3%。汉港房地产（1663..HK）当日涨幅高达28.57%，万科A（000002.SZ）涨8.32%。
利好成交量
此次降息的确在购房成本方面带来了真实利好。
链家市场研究部统计数据分析，以贷款100万元20年等额本息还款法，降息后，按首套房基准利率政策，月均还款7251元，减少了234元；若按调整后贷款利率9折计，月均还款额为6899元，与调整前9折相比约减少了205元，相当于调整前的8.45折。
瑞银24日表示，降息还有利于开发商利息支出减少。以A股136家上市房企三季度末有息负债总额为11494亿为例，如贷款利率下降40BP，则潜在每年可节省利息支出46亿。
链家地产市场研究部张旭认为，降息的主要意义在于，减轻购房者还款负担。虽然降息后贷款的月均还款减少额度并不大，但对对资金比较敏感的刚需而言，仍是利好。此外，对于购房者预期转变将产生较大推动。
11月前20天，上海易居研究院监测的20个典型城市新建商品住宅成交面积约837万平方米，环比增长约25%，反弹力度大。
易居研究员严跃进指出，这说明在此前的一些政策下，市场情绪逐渐被带动起来，入市节奏在加快。随央行降息新政发布后，市场看跌情绪会进一步减弱，部分购房者在按揭贷款成本降低的前提下会积极入市，使市场成交量保持活跃。
成交量持续反弹背景下，开发商也在积极入市。以北京为例，亚豪机构统计数据显示，上周（11.17-11.22）北京共有11个项目开盘，创近10周新高。这11个项目累计推出1394套新房源，环比大涨148%。21世纪经济报道观察到，不少房企迅速借降息利好加大楼盘营销推广。
龙湖地产北京滟澜新宸营销经理李帅告诉21世纪经济报道，“我们在开盘前一天得到降息信息，其实客户积累的也差不多了。但降息政策会让购买的业主心里更舒服。这对开盘有正向帮助，客户购买信心也有所提升。”
李称，他们推出的50套别墅房源当天就被全部选完。
房价会反弹吗？
“2006年的降息，导致了2007年房价的大幅上涨；2012年降息，2013年房价大涨；今年2014年11月又大幅降息，这是本世纪最后一次买房的机会。”一位房地产公司人士向21世纪经济报道记者转发了这条信息。
不少开发商也将此逻辑推广到楼盘现场宣传板上，希望通过“历史经验”，让客户有一个类比。
中金房地产分析师宁静鞭认为，历次经验表明，全国楼市成交量在降息后的三个月内将迎来同比的触底回升，大中城市受益更为显著。其汇总了2008、2011年两次降息降准周期发现，成交量在第一次降息后的3个月内迎来同比的触底回升；分不同城市看，大中城市更为受益，同比回升幅度明显高于偏远小城市。
但如以往历史周期，此次降息真能再次带来房价大涨？
乔廷夫认为，此轮周期并非有同样的历史轨迹。他分析，三四线城市目前面临的主要问题是，人口负增长，但库存量巨大，供大于求；一二线市场则产品和需求不匹配，制约市场最大的限购因素仍存在。乔认为，降息后，市场仍处于去库存的过程。房价仍然趋稳或在去库存中调整。
高一轩称，部分房企近期可能减少房价折扣，但这也与部分房企已完成或将近年度销售目标有关。
以北京为例，上周入市项目的定价较为保守，老项目后期开盘价多与前一期价格标齐，还有一些开发商抓住这一时机加大优惠力度，冲刺业绩。如上周开盘的亦庄金茂悦在推出楼王产品同时，对前期产品采取了周末限时优惠40万的活动；滟澜新宸长桥墅开盘前推出了首付一成的优惠。
亚豪市场总监郭毅认为，降息后，虽然政策效力覆盖全部购房客群，但北京高房价的现状难以扭转，市场活跃度虽会提升，但并不足以支撑房价的快速提升。预计年内北京在售项目售价止跌企稳，部分前期深幅降价的项目将会小幅回调，整体市场价格趋于稳定。
而从银行层面分析，CRIC分析员杨科伟认为，此次又是非对称降息，最终利差大幅缩小，个人房贷业务必将大大压缩金融机构的利润空间，将直接影响银行投放个人房贷的积极性。此外，银行对房地产开发企业的贷款利率可能将不降反升。
杨科伟认为，由于本次降息结合了非对称降息以及利率市场化的进一步放开，影响较为复杂，不应盲目地以为一定利好房地产，更不应该将其看成是“救市”。
作者：王营
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